Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOGEMENT SOCIAL;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;MAJORATION DE LOYER;MOTIVATION

Normes : CO.269; CO.269d; OBLF.19

Résumé : MOTIFS DE LA MAJORATION - LOYER LIÉ AU REVENU DU LOCATAIRE Compte tenu du double plafonnement découlant de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon lequel le système fondé sur les revenus du locataire n'est admissible que si le loyer ne procure pas un rendement abusif au bailleur, il lui appartient d'indiquer, dans la formule officielle, que le loyer proposé procure un rendement admissible de la chose louée ou qu'il est conforme aux loyers usuels dans le quartier. La seule mention selon laquelle la majoration de loyer resterait dans les limites des loyers usuels admissibles au sens du CO, dans le courrier d'accompagnement de l'avis, n'est pas suffisante, dès lors qu'en violation de la loi, aucun renvoi à la lettre d'accompagnement n'apparait sur la formule officielle. En ne motivant la hausse que par les revenus des locataires, le bailleur a ainsi déterminé que le cadre du débat judiciaire se limiterait à la seule question de savoir si le loyer était fixé conformément aux revenus des locataires, sans laisser la possibilité à ces derniers de décider s'ils entendaient contester le fait que la hausse permettrait au bailleur d'obtenir un rendement admissible. La hausse de loyer est par conséquent nulle.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter Bail.ch mars 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;AVIS DE MAJORATION DE LOYER;FORMULE OFFICIELLE;MOTIVATION;LOGEMENT SOCIAL;NULLITÉ

Normes : CO.269d.al2.letb; CO.269; OBLF.19

Résumé : AVIS DE MAJORATION - VALIDITE - PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL Le bailleur doit indiquer les motifs de la majoration de manière précise. Une motivation manquante ou insuffisante entraîne la nullité de l’avis de majoration (art. 269d al. 2 let. b CO). In casu, le bail était soumis au règlement municipal de Genève fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville. Toutefois, cette dernière ne pouvait se contenter de motiver la majoration sur la base du règlement. En effet, en raison de la primauté du droit fédéral, l’application de ce règlement ne peut aboutir à un résultat contraire aux art. 269 s. CO. L’avis aurait dès lors dû également se référer aux dispositions déterminantes du droit fédéral et est dès lors nul.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.269d; CO.269ss; Cst.49

Résumé : APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL Le fait pour la Ville de Genève d'informer les locataires - par le biais de la formule officielle et à titre de modification du contrat - que le bail sera à l'avenir soumis à un règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social n'apporte aucune modification des relations contractuelles. Cela ne correspond en particulier pas (encore) à une majoration de loyer permettant aux locataires de revendiquer la protection des art. 269 et 269a CO. De manière générale, l'application du règlement devra respecter le droit fédéral (art. 49 Cst. féd.) et ne pourra aboutir à un résultat contraire aux art. 269 ss CO.

Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/742/2020 du 29.05.2020

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.271a.al.1.let.f; CO.271

Résumé : SOUS-OCCUPATION - POLITIQUE SOCIALE DU BAILLEUR Un congé pour sous-occupation donné par un bailleur lorsque les parties ont contractuellement convenu un taux d'occupation des logements, l'application d'une surtaxe en cas de dépassement du taux d'occupation prescrit et la possibilité de résilier en sus le bail en cas de sous-occupation, ne saurait être qualifié de contraire à la bonne foi dans le cadre de la politique sociale poursuivie par le bailleur et dans le contexte de la politique de ce dernier de lutte contre la pénurie. Une sous-occupation dans ce contexte constitue un inconvénient majeur pour le bailleur au sens de l'art. 271a al. 1 let. f CO.

Voir aussi : ACJC/482/2006 du 08.05.2006 (pour logement subventionné LGL)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 09.09.2019, rendu le 11.12.2019, IRRECEVABLE, 4A_425/19, 4A_425/2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT SOCIAL ; LOYER ; REVENU DÉTERMINANT

Normes : LPD.4

Résumé : ETABLISSEMENT DU REVENU FAMILIAL - TRAITEMENT DE DONNÉES L'art. 14 du Règlement 2009 de la ville de Genève ne contrevient pas à la LPD. Les documents que le locataire doit fournir à la représentante de la bailleresse en application de cette disposition, soit en particulier l'avis de taxation et la déclaration fiscale, sont nécessaires à l'établissement du revenu et de la fortune du groupe familial et du nombre de personnes faisant ménage commun avec le locataire. L'obtention de ces renseignements permet de garantir le respect des conditions d'octroi de logements à caractère social et de fixer le loyer desdits logements. Dans ce cadre, la demande de production de tels documents respecte le principe de proportionnalité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MODIFICATION(EN GÉNÉRAL) ; BAILLEUR(BAIL À LOYER) ; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION UNILATÉRALE DU CONTRAT PAR LE BAILLEUR - APPLICATION D'UN NOUVEAU RÈGLEMENT POUR LES LOGEMENTS À CARACTÈRE SOCIAL La loi est muette quant aux critères en vertu desquels le juge se prononcera sur le bien-fondé de la modification du contrat. Si celle-ci est appréciable économiquement, le juge s'inspirera des règles des art. 269 et 269a CO. Dans les autres cas, il tranchera en équité, en mettant en balance les intérêts en présence. En particulier, comme en matière de rénovation, le juge se demandera si l'autre prétention peut être raisonnablement imposée au locataire. Il examinera aussi si la modification intervient au détriment du locataire. Enfin, le juge pourra s'inspirer des règles relatives à l'annulation des résiliations abusives (art. 271 et 271a CO). En d'autres termes, le juge tiendra compte des inconvénients que la modification du contrat engendre pour le locataire, ainsi que des motifs invoqués par le bailleur. La limite des prétentions que le bailleur peut formuler résulte du caractère impératif de la plupart des dispositions des art. 253 ss CO, du respect des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de la nécessité d'éviter que la prétention équivaille dans ses effets à une résiliation. En cas de doute, le juge refusera la modification sollicitée en s'appuyant sur le principe de la fidélité au contrat. In casu, la modification imposée par la bailleresse est l'application d'un règlement pour les logements à caractère social, lequel contient notamment des dispositions sur la possibilité de résilier le bail avant son expiration si les conditions particulières de location fixées par la bailleresse ne sont pas respectées. Tout en laissant la question de savoir si ce nouveau règlement péjore la situation du locataire ouverte, la Cour retient que l'intérêt public de la bailleresse de lutter contre la pénurie et de loger des personnes en situation de précarité en assurant une équité entre eux l'emporte sur l'intérêt du locataire.

Voir aussi : ACJC/969/2019 du 01.07.2019; ACJC/732/2019 du 20.05.2019

TF , Ire Cour de droit public

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT SOCIAL ; LOYER CONTRÔLÉ ; RÉSERVE(SENS GÉNÉRAL)

Normes : LGL.42

Résumé : ÉTAT LOCATIF AGRÉÉ - RÉSERVE POUR L'ENTRETIEN D'après l'art. 42 LGL/GE, l'état locatif agréé tient compte de l'existence d'une réserve pour l'entretien, notion qui n'est pas définie dans la loi. La pratique des autorités genevoises, selon laquelle cette réserve est destinée à financier des travaux liés à l'usure et au vieillissement dans les années qui précèdent la sortie du régime de contrôle, mais n'est pas vouée à financer des travaux postérieurement à la période de contrôle et doit ainsi être absorbée à la fin de celle-ci, n'est pas arbitraire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT SOCIAL ; RÉSILIATION ANTICIPÉE; JUSTE MOTIF; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g; LGL.31B

Résumé : SOUS-OCCUPATION D'UN LOGEMENT SOUMIS À LA LGL Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruc­tion d'une décision entrée en force de l'Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Il en va ainsi d'un congé donné pour sous-occupation en vertu de l'article 31B al. 1 LGL.

Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023; ACJC/269/2016 du 29.02.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; LOYER; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.259d

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - CALCUL DU LOYER À RESTITUER APRÈS RÉDUCTION - AIDE AU LOGEMENT Afin d'établir le montant à restituer au locataire, après réduction de son loyer pour défaut de la chose louée, il convient d'appliquer le pourcentage de réduction au montant effectivement payé par lui, soit le loyer nominal figurant sur le bail ("loyer réel") diminué de l'aide personnalisée au logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; PESEE DES INTERETS

Normes : CO.272; CO.272b; LGL.19

Résumé : SOUS-OCCUPATION - RÉSILIATION - PROLONGATION Les normes d'application des constructions subventionnées sont d'intérêt public et sont prioritaires par rapport aux intérêts particuliers du locataire. Le délai de départ différé d'une année suivant la résiliation du bail (art. 19 al. 1 du règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires) est généralement suffisant pour remédier aux conséquences pénibles du congé, ce qui conduit en principe au refus de toute autre prolongation. Toutefois, la prolongation de bail prévue automatiquement en cas de résiliation pour sous-occupation d'un logement social ne dispense pas le juge d'examiner si le locataire peut prétendre à une prolongation plus longue dans le cadre de la pesée des intérêts qu'il doit obligatoirement effectuer.

Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023 (Si une pénurie de logements vacants comme celle qui sévit actuellement à Genève impose d'éviter que les situations de sous-occupation de logements subventionnés se prolongent pour permettre à des familles de trouver des logements adéquats, elle rend extrêmement difficile pour les locataires desdits logements dont le bail est résilié de trouver un nouvel appartement, d'autant que leurs moyens financiers s'avèrent par définition modestes. En conséquence, en présence de circonstances particulières, telle une grave pénurie de logements vacants, une pesée des intérêts doit être faite par le juge afin d'examiner si une prolongation de bail supérieure à une année peut être accordée. In casu, prolongation de 4 ans) ACJC/269/2016 du 29.02.2016; ACJC/37/2005 du 10.01.2005; ACJC/135/2007 du 05.07.2007;ACJC/1303/2008 du 03.11.2008

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 45, août 2009, p. 22

CJ , CABL

Publication CdB 4/06 p. 125

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT SOCIAL; MOTIF

Normes : CO.271.al.1

Résumé : SOUS-OCCUPATION - EXTENSION DE LA DURÉE DE CONTRÔLE D'UN IMMEUBLE Une extension inhabituelle de la durée du contrôle d'un immeuble n'implique pas une application plus souple du taux d'occupation. Le congé donné par le bailleur pour ce motif ne se révèle ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : PAS DE RECONDUCTION TACITE DU BAIL EN CAS DE SURSIS À L'ÉVACUATION Parmi les éléments factuels dont dépendent la conclusion d'un bail tacite figure la règle cantonale genevoise selon laquelle le locataire d'un logement subventionné dispose, pour évacuer les locaux, d'un sursis d'une année à compter de la notification du congé (art. 19 RGL). Dès lors, le locataire ne saurait tirer argument de l'inaction du bailleur durant cette période, inaction qui résulte d'une norme à vocation sociale ayant pour but de lui éviter de se trouver dans une situation difficile.

Voir aussi : ATF 4C.264/2001 du 02.10.2001 M. c/ X David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 399

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 17

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; LOYER CONTROLE; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.270.al.1.let.b

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - HAUSSE SENSIBLE - PRISE EN COMPTE DU LOYER RÉEL Afin de déterminer si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer, le juge ne doit prendre en considération que le loyer réel fixé dans le précédent contrat de bail. Le fait que le locataire précédent était au bénéfice d'une aide sociale personnalisée, et de ce fait payait un loyer inférieur au montant réel, n'est pas pertinent.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; PLUS-VALUE; PRIMAUTE DU DROIT FEDERAL; LOYER ABUSIF; LOGEMENT SOCIAL; POUVOIR D'EXAMEN

Normes : CO.269a; OBLF.14

Résumé : TRAVAUX DE RÉNOVATION - EXAMEN DU JUGE - APPLICATION EXCLUSIVE DES RÈGLES DU DROIT FÉDÉRAL RELATIVES AU CONTRAT DE BAIL À LOYER - FORCE DÉROGATOIRE DU DROIT FÉDÉRAL Le juge, dans l'examen de la répercussion sur le loyer de travaux de rénovation de l'immeuble ayant engendré une plus-value, doit se fonder, conformément au principe de la force dérogatoire du droit fédéral, exclusivement sur les dispositions du CO et de l'OBLF. Il ne saurait ainsi tenir compte des critères retenus par le Département de l'Aménagement, de l'Equipement et du Logement (DAEL) en application de la LDTR. Les deux législations, l'une fédérale, l'autre cantonale, visent des buts différents. Les calculs qui en découlent sont différents. Le DAEL fixe le montant maximum des loyers (art. 11 LDTR) et non pas le montant susceptible d'obtenir un rendement qui n'est pas excessif (art. 269 CO). Il y a toutefois une exception à ce principe lorsque le contrôle étatique sur le loyer fondé sur la LDTR est assortie d'une aide cantonale au sens de l'art. 253b al. 3 CO.

Voir aussi : ACJ n° 1339 du 21.12.2000 SI X c/ L.ATF 1P.20/2005 du 18.03.2005, in SJ 2005 I 485 ( Fiche 2309414 )

Jean-Marc SIEGRIST

Publication 10ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1998

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; LOGEMENT SOCIAL

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les loyers et les frais accessoires des logements subventionnés in 10ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine