Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/2018 p. 69ss; DB 31/2019, p. 54 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266n

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - FARDEAU DE LA PREUVE Il appartient à celui qui excipe de la nullité du congé au motif que la double notification a été omise de prouver les faits dénotant que le logement en question avait la qualité de logement de famille au moment de la résiliation.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; FORMULE OFFICIELLE; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.266m; CO.266n

Résumé : LOCAL COMMERCIAL ET LOGEMENT DE FAMILLE Pour que des locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux, puissent être considérés comme « logement de famille », l'un des deux époux au moins doit être titulaire du bail. Cette condition n'est pas remplie lorsque le bail pour le local litigieux a été conclu au nom de l'association dont l'un des époux est président.

Voir aussi : ATF 137 III 208

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 7; CdB 1/2013, p. 33 ss

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CC.8; CC.169; CO.266l; CO.266m; CO.266n; CO.266o

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - SÉPARATION DU COUPLE - RÉSILIATION DU BAIL Le logement perd son caractère familial en cas de dissolution définitive du mariage ou du partenariat enregistré, lorsque les deux époux ou partenaires ont renoncé à le considérer comme tel, lorsqu'ils l'ont quitté ou lorsqu'ils ont décidé de son attribution définitive à l'un d'eux. Le logement perd également son caractère familial lorsque l'époux ou le partenaire bénéficiaire de la protection légale quitte, de son propre chef, le logement familial de manière définitive ou pour une durée indéterminée

Voir aussi : arrêt du TF 4A_569/2017 du 27.04.2018

Muriel BARRELET

Publication 17ème Séminaire sur le droit du bail, p. 115ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOGEMENT DE LA FAMILLE ; CONJOINT

Normes : CO.266m; CO.266n; CC.169

Résumé : LA PROTECTION DU CONJOINT ET DU PARTENAIRE NON SIGNATAIRES DU BAIL, in 17ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; LOGEMENT DE FAMILLE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE FAMILLE Aux termes de l'art. 266l CO, le congé pour un bail d'habitation doit être adressé au locataire par écrit à l'aide d'une formule agréée par le canton. S'agissant d'un logement de famille, la résiliation de bail doit être notifiée séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n CO est nul (art. 266o CO). De jurisprudence constante, la loi n'impose aucune obligation pour le locataire d'informer le bailleur d'un changement d'état civil le concernant, cette information ne pouvant relever que d'une éventuelle incombance du locataire. L'absence d'avis donné par le locataire au bailleur concernant sa situation de famille ne peut lui être reproché et le bailleur ne peut se prévaloir de son ignorance à cet égard. Le Tribunal fédéral a également retenu que l'omission d'indication par le locataire de son changement d'état civil n'affecte pas la nullité du congé, sous réserve de cas exceptionnels d'abus de droit (ATF 4C.441/2006). In casu, le congé notifié au seul locataire, alors qu'il a contracté mariage un mois auparavant, est nul et il ne saurait être reproché un abus de droit aux locataires.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n; CO.266o

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LOGEMENT DE LA FAMILLE - OMISSION DU LOCATAIRE DE COMMUNIQUER SON CHANGEMENT D'ÉTAT CIVIL L'omission du locataire d'indiquer ses changements d'état civil peut, certes, déboucher sur l'octroi de dommages-intérêts au bailleur, mais elle n'efface pas pour autant la nullité du congé donné au locataire. Demeurent réservés les cas - exceptionnels - où celui-ci devrait se laisser imputer un abus de droit, notamment dans l'hypothèse où le locataire passerait volontairement sous silence son mariage afin d'en tirer des avantages par la suite pour pouvoir, par exemple, exciper de la nullité d'une résiliation extraordinaire du bail, en vue de retarder le plus possible son expulsion des locaux qu'il entend continuer à occuper avec son conjoint dans l'intervalle sans bourse délier (ATF 4C.441/2006 du 23 mars 2007).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE; EFFETS ACCESSOIRES DU DIVORCE; CONCLUSION DU CONTRAT; CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL - BAIL AU NOM D'UN SEUL DES ÉPOUX - JUGEMENT SUR MESURES PROTECTRICES DE L'UNION CONJUGALE AUTORISANT LES ÉPOUX À VIVRE SÉPARÉS En général, le conjoint qui signe seul le bail n'engage pas l'autre. En effet, la conclusion d'un bail ne constitue pas l'un des actes relatifs aux besoins courants de la famille, pour lequel un époux peut représenter l'union conjugale. Ainsi, seul le conjoint locataire est débiteur et le bailleur ne peut pas rechercher l'autre époux (HASENBÖHLER, Die gemietete Familienwohnung, in MRA, 1995, p. 225 et ss, LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.119). Dans le cadre des mesures protectrices de l'union conjugale, le départ du titulaire du bail du logement familial n'enlève pas au logement son caractère familial (ATF 114 II 399; LACHAT, op. cit. p. 83), et surtout, ne transfère pas le bail au conjoint non locataire. Ce n'est qu'en cas de divorce que le juge peut attribuer les droits et obligations découlant du bail au conjoint non locataire, sans le consentement du bailleur (art. 121 CC).

Voir aussi : ACJC/1598/2019 du 04.11.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; NOTION

Normes : CO.266n

Résumé : LOGEMENT DE FAMILLE - NOTIFICATION SÉPARÉE La notification séparée de la menace de résiliation et du congé n'est exigée que dans le cadre du logement de famille, c'est-à-dire de l'appartement ou de la maison qui sert de domicile aux époux mariés ou, en d'autres termes, le foyer de la famille où les conjoints établissent durablement leur communauté maritale.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; NULLITE; LOGEMENT DE LA FAMILLE; BAIL COMMUN

Normes : CO.266l

Résumé : LA NULLITÉ D'UN ACTE JURIDIQUE DOIT ÊTRE RELEVÉE D'OFFICE LORSQU'UNE DEMANDE D'EXÉCUTION SE FONDE SUR L'ACTE NUL Lorsque la chose louée n'est plus le logement familial (divorce ou départ d'un époux), le respect de l'art. 266n CO n'est pas exigé. Mais si les (ex-)époux sont aussi colocataires, la résiliation doit être adressée aux deux (art. 70 CO), sous peine de nullité. La nullité peut être invoquée à tout moment de la procédure. Le juge doit la relever d'office, lorsqu'une demande d'exécution (évacuation) se fonde sur un acte nul (avis de résiliation).

Pierre WESSNER

Publication 11ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 2000

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIVORCE; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Le divorce des époux et l'attribution judiciaire à l'un d'eux des droits et obligations résultant du bail portant sur le logement de la famille in 11ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 3/00 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; EVACUATION(EN GENERAL); LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266m; CO.266o

Résumé : NOTIFICATION DU CONGÉ AU SEUL CONJOINT LOCATAIRE SEPARÉ DE CORPS - ÉVACUATION Le jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire n'est, en principe, pas opposable aux autres occupants du logement à l'exception des enfants mineurs et de ses simples auxiliaires, tels les employés. Lorsque le logement concerné est le logement familial, le conjoint du locataire ne peut être expulsé sans avoir été mis personnellement en cause dans la procédure. En cas de perte du caractère familial du logement, par exemple en cas de séparation de corps, le jugement prononçant l'expulsion du conjoint locataire, qui a déjà libéré lui-même les lieux, n'est pas opposable au conjoint qui s'est maintenu dans le logement. Le bailleur devra agir directement contre ce dernier, en se fondant sur les règles de la possession ou de la propriété.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2000 I p. 6

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DECISION; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; SOUS-LOCATAIRE; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : LPC.474.A

Résumé : JUGEMENT EN ÉVACUATION - EXPULSION CONTRE UN EX-ÉPOUX NON-SIGNATAIRE DU BAIL Une personne ne peut être expulsée par la force du logement qu'elle occupe que si son expulsion a été ordonnée par un titre exécutoire. C'est sous la seule réserve du droit de défense du possesseur. Le jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire n'est, en principe, pas opposable aux autres occupants du logement, à l'exception des enfants mineurs du locataire et de ses auxiliaires (employés). L'opposabilité du jugement aux autres membres de la famille (exception faite du conjoint) est également majoritairement admise. L'opposabilité aux sous-locataires est largement controversée. Le conjoint du locataire bénéficie d'une protection spéciale, lorsque le logement concerné est le logement familial. Il ne peut être expulsé sans avoir été personnellement mis en cause dans la procédure. Le logement peut perdre son caractère familial avant la dissolution du mariage, par exemple en cas de séparation de corps. Dans ce cas, le jugement prononçant l'expulsion du conjoint locataire, qui a déjà libéré lui-même les lieux, n'est pas opposable au conjoint qui s'est maintenu dans le logement. Le bailleur devra agir directement contre ce dernier, en se fondant sur les règles de la possession ou de la propriété. L'interdiction de l'abus de droit est réservée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONCUBINAGE

Normes : CO.266n

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU SEUL LOCATAIRE ET NON À SON CONCUBIN NON COTITULAIRE DU BAIL - CONGÉ VALABLE La locataire est seule signataire du bail et la circonstance qu'elle habite avec quelqu'un dans les locaux loués, même au su du bailleur, ne saurait avoir pour effet de rendre son concubin cotitulaire du bail ni solidairement responsable du paiement du loyer (Droit du bail no 3/1991 no 2 p. 5). D'autre part, il est unanimement admis que la protection légale du logement familial présuppose l'existence d'une union conjugale et n'est accordée qu'aux personnes mariées vivant en ménage commun, à l'exclusion des concubins.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; ABUS DE DROIT

Normes : CO.266n

Résumé : CONGÉ DONNÉ PAR LE BAILLEUR AU LOCATAIRE ET NON À SON CONJOINT - NULLITÉ - MOTIF INVOQUÉ EN APPEL SEULEMENT - PAS D'ABUS DE DROIT DANS CE CAS Selon les articles 266n et 266o, le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint faute de quoi il est frappé de nullité. Cette nullité est invocable à n'importe quel moment de la procédure sous réserve de l'abus de droit de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 115 II p. 361 consid. 4). Le fait pour le locataire d'invoquer pour la première fois dans son mémoire d'appel la nullité du congé ne constitue pas nécessairement un abus de droit. En effet, il est tout à fait admissible qu'un justiciable puisse de bonne foi ignorer les causes de nullité d'un congé qui lui a été notifié et qu'il n'éprouve pas la nécessité de consulter un avocat lorsque, p. ex. il se trouve en litige avec les membres de sa famille. En conséquence, si l'appartement constitue réellement le domicile conjugal de l'appelant, force est de constater que le congé notifié est nul faute d'avoir été notifié à l'épouse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT; SOMMATION

Normes : CO.266n

Résumé : COMMUNICATION D'UN CONGÉ AUX ÉPOUX DONT SEUL L'UN D'EUX EST PARTIE AU CONTRAT Les locataires soutiennent que le Tribunal a violé l'article 266n CO; la bailleresse devait adresser à chaque époux un avis comminatoire et les avis de résiliation devaient être nominaux. L'article 266n CO dispose que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint. En l'espèce, c'est avec raison que l'avis officiel de résiliation ne mentionne que le nom du locataire signataire du bail, aucun bail n'ayant été conclu avec le conjoint.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL ET LOCAL LOUÉS À DEUX BAILLEURS DIFFÉRENTS Le logement de la famille ne comprend pas seulement l'espace de vie, au sens strict, mais encore les choses et dépendances dont l'usage est cédé avec ce logement (art. 253 a al. 1 CO) étant précisé que si un contrat de bail est passé à propos d'un local entre des parties différentes des cocontractants au bail du logement de famille, il ne peut plus s'agir d'un accessoire au sens de l'art 253a al. 1 CO (Barbey, op. cit. p. 75-76).

Christophe REYMOND

Publication CdB 1994 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Résiliation du bail à loyer et logement de famille in Cahiers du Bail 1994 p. 1

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT À LA FOIS FAMILIAL ET PROFESSIONNEL Le logement familial s'entend comme l'appartement ou la maison dans lequel vivent des conjoints mariés et, le cas échéant leurs enfants. Le fait que le logement en cause ait parallèlement une affectation professionnelle ne supprime pas son caractère familial; en revanche un usage exclusivement commercial ne confère aucune protection spéciale aux époux locataires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 82 ch.4.2.9; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l-266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; RESIDENCE SECONDAIRE

Normes : CO.266n

Résumé : LES LOGEMENTS DE VACANCES OU RÉSIDENCES SECONDAIRES NE SONT PAS DES LOGEMENTS FAMILIAUX AU SENS DE L'ART. 266m La doctrine s'accorde à considérer qu'un ménage peut à la rigueur posséder simultanément deux appartements familiaux, mais vraisemblablement pas plus. Tel est le cas lorsque les époux habitent ensemble à un endroit la moitié de l'année et en un autre le reste du temps. En revanche, un simple logement de vacances ou une résidence secondaire ne répond pas à la définition des art. 266m et 266n CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997; p. 80; ch. 4.2.7; Hausheer, Reusser, Geiser, Kommentar zum Eherecht, ad art. 169 und art. 271 a OR n° 19; USPI, Commentaire du bail à loyer, ad art. 266l - 266o n° 11; Wessner, M.P. 1987, p. 93-94).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.266m

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL On ne peut plus parler de logement de la famille lorsque les deux époux ont d'un commun accord quitté ce dernier pour aller habiter ailleurs (ATF 114 II 396 = JT 1990 I 261 cons. 56; SJ 1989 p. 270 cons. 2) et qu'ils le sous-louent.

Voir aussi : ACJC/1042/2007

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE; EFFETS ACCESSOIRES DU DIVORCE

Normes : CC.169

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL - PROCÉDURE DE DIVORCE Le logement familial garde ce caractère tant que dure le mariage, c'est-à-dire aussi pendant toute la durée d'une procédure de divorce (Deschenaux et Steinauer, Le nouveau droit matrimonial, p. 95). Pendant l'instance de divorce, il s'agit d'assurer le logement du conjoint et des enfants, ou même seulement celui du conjoint. C'est précisément dans les situations de crise que la disposition examinée doit surtout pouvoir déployer ses effets (cf. Grossen, La protection du logement de la famille, in mélanges H. Deschenaux 1977, p. 103).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; APPROBATION(EN GENERAL); CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : CONGÉ DONNÉ SANS CONSENTEMENT DE L'EPOUX - CONSÉQUENCES Un congé donné en violation de l'article 169 CC n'est pas nul. L'acte est imparfait ou boiteux, par analogie avec les actes du mineur ou de l'interdit, de sorte qu'il peut être ratifié ultérieurement (Deschenaux et Steinauer, Le nouveau droit matrimonial, p. 106).

TF

Publication ATF 118 II 42

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; LOGEMENT DE LA FAMILLE; CONJOINT

Normes : CO.266n

Résumé : NOTIFICATION SEPARÉE DU CONGÉ AU CONJOINT DU LOCATAIRE La notification d'un acte en main du mari, mais concernant l'épouse demeure valable. Selon les principes généraux régissant la communication des déclarations de volonté soumises à réception, une déclaration de volonté émise sous forme d'une lettre parvient au destinataire dès qu'elle entre dans sa sphère d'influence (cas de l'envoi déposé dans la boîte aux lettres) (Schonenberger, Jaeggi, Commentaire, V/Ia, N° 408 ad art. 1 CO; Kramer, Commentaire, VI/1/1, N° 88 ad art. 1 CO). Savoir si le destinataire prend effectivement connaissance de l'envoi n'est pas déterminant, ce dernier assumant le risque qu'une personne autorisée à vider la boîte ne lui tienne caché l'envoi. En conséquence, la remise à un tiers d'une déclaration de volonté soumise à réception vaut communication et déploie ses effets dans deux cas : soit que ce tiers ait été investi, par la volonté du destinataire, du pouvoir de recevoir la déclaration; soit qu'il faille le considérer comme autorisé et qualifié à le faire d'après les usages (Schonenberger, Jaeggi, Commentaire N° 409 ad art. 1 CO; Kramer, Commentaire, N° 89 ad art. 1 CO; ATF 32 II 286).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE

Normes : CO.257d

Résumé : CONJOINT NON SIGNATAIRE DU BAIL Le TBL est compétent pour prononcer l'évacuation non seulement du preneur, mais aussi de son conjoint non signataire du bail. En effet, le conjoint du locataire est protégé, en cas de résiliation du bail d'un logement de famille, par des normes particulières (art. 266m, 266n, 273a CO). En outre, lorsque le conjoint prétend qu'un congé donné sur la base de l'art. 257d CO est abusif au sens des art. 271 et 271a CO, son objection doit, conformément à l'art. 274g al. 3 CO, être soumise au juge de l'évacuation. Aussi est-il logique que ce magistrat statue aussi bien à l'encontre du preneur que de son époux (épouse).

TF

Publication ATF 114 II 402 = JT 1990 I 267

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE; EFFETS ACCESSOIRES DU DIVORCE

Normes : CC.169

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL - CESSATION DE LA VIE COMMUNE La protection accordée par l'art. 169 CC à l'époux qui n'est pas titulaire des droits réels et personnels dont dépend le logement peut perdre sa justification dans les cas où cet époux a quitté ou doit quitter définitivement le logement de la famille. De plus, l'on ne doit plus s'attendre à ce que les conjoints reprennent la vie commune dans le logement familial antérieur (Commentaire Hausheer, Reusser, Geiser, n° 22 ad art. 169 CC et art. 271a CO; ATF 114 II 399 c. 5b, JT 1990 I 264). L'idée de protection contenue dans l'art. 169 CC ne saurait conduire dans tous les cas, en dépit de notables modifications de la situation financière, à conserver, jusqu'à la dissolution du mariage, le logement familial à l'époux qui a besoin de protection. Cependant, l'art. 169 al. 2 CC fait dépendre de motifs légitimes le consentement à l'aliénation de la maison familiale que peut octroyer le juge, en lieu et place du conjoint concerné. La preuve qu'en raison de la situation financière l'ancien logement commun paraît trop onéreux constitue, par exemple, un motif légitime au sens de l'art. 169 al. 2 CC (ATF 114 II 401 c. b, JT 1990 I 266).