Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;PARTIE À LA PROCÉDURE;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;RECTIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CPC.221; CPC.227; CPC.83

Résumé : DÉSIGNATION DE LA PARTIE - RECTIFICATION Selon l'art. 221 al. 1 let. a CPC, la demande contient notamment la désignation des parties. L'autorisation de procéder doit être jointe à la demande (art. 221 al. 2 let. b CPC). La demande peut être modifiée, notamment si la prétention nouvelle ou modifiée relève de la même procédure et qu'elle présente un lien de connexité avec la dernière prétention (art. 227 al. 1 CPC). Les conclusions de la requête de conciliation peuvent être modifiées ou complétées lors de la phase de conciliation (application par analogie de l'art. 227 CPC. L'autorisation de procéder devra cependant mentionner les modifications opérées. L'autorité de conciliation attire par ailleurs l'attention des parties en cours de procédure sur les éventuels vices touchant leurs conclusions, en leur accordant éventuellement un délai pour rectifier l'acte (art. 132 al. 1 CPC par analogie). Lorsque la demande ne reprend pas la désignation de la partie adverse figurant dans l'autorisation de procéder, le tribunal doit vérifier que l'objet du litige et les parties demeurent les mêmes; sont réservées les modifications admissibles, notamment la modification de la demande, conformément à l'art. 227 CPC. La désignation incomplète ou inexacte d'une partie peut être rectifiée et n'a pas pour conséquence l'irrecevabilité de l'acte, pourvu qu'il n'existe dans l'esprit du tribunal et des parties aucun doute raisonnable quant à l'identité de cette partie. Il en va ainsi, notamment, lorsque l'identité résulte de l'objet du litige. Le juge peut ainsi rectifier d'office ou sur requête une désignation de partie qui est entachée d'une inexactitude purement formelle, d'une simple erreur rédactionnelle. L'erreur commise doit être aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge; il ne doit exister aucun risque de confusion quant à l'identité de la personne visée, identité qui peut notamment résulter de l'objet du litige. Si un tel risque peut être exclu, peu importe alors que la désignation inexacte se rapporte à une tierce personne existante. Pour le surplus, un changement des parties au procès ("substitution de partie") ne peut avoir lieu qu'avec le consentement de la partie adverse (art. 83 al. 4 1ère phrase CPC), sous réserve du cas de l'aliénation de l'objet du litige (art. 83 al. 1 CPC) et des dispositions spéciales prévoyant une succession légale (art. 83 al. 4 2ème phrase CPC). Lorsqu'il n'est plus possible de rectifier l'inexactitude relative à la désignation d'une partie dans la procédure en cours, il ne restera plus au demandeur que la possibilité d'introduire une nouvelle action.In casu, la demande de rectification formulée devant la Commission, visant à ajouter comme partie demanderesse à la procédure de contestation du congé la troisième colocataire, alors que la requête initiale a été faite au moyen d'un formulaire mis en ligne par le Pouvoir judiciaire et sans l'assistance d'un conseil, respectait les conditions posées par l'art. 227 al. 1 CPC. La prétention modifiée relevait de la même procédure et présentait un lien de connexité avec la dernière prétention. Il n'existait en outre dans l'esprit de la Commission et de l'intimée aucun doute raisonnable quant à l'identité de la troisième locataire, puisque son nom figurait sur le contrat de bail. De plus, cette dernière a écrit à la Commission en vue de l'audience convoquée en indiquant qu'elle contestait le congé, a signé une procuration autorisant son conseil à la représenter devant la juridiction des baux et loyers et a demandé à être dispensée de comparaître personnellement. Dans ces conditions particulières, le refus de la Commission d'admettre la demande de rectification consacre un formalisme excessif.

Voir aussi : ACJC/720/2021 du 7 juin 2021 (admet la rectification)

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2

Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.

Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), in Newsletter Bail.ch janvier 2022 et in DB n° 34/2022 p. 61 ss, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; PARTIE À LA PROCÉDURE; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE ; RECTIFICATION(EN GÉNÉRAL)

Normes : CPC.221

Résumé : DÉSIGNATION INEXACTE D'UNE PARTIE - RECTIFICATION PAR LE JUGE La requête de conciliation et la demande doivent désigner précisément la partie adverse (cf. art. 202 al. 2, art. 221 al. 1 let. a et, pour la demande simplifiée, art. 244 al. 1 let. a CPC). Si la personne désignée comme défendeur n'est pas le sujet passif du droit invoqué par le demandeur et n'a donc pas la qualité pour défendre (i.e. la légitimation passive), l'action devra être rejetée. Cela étant, le juge peut rectifier d'office ou sur requête une désignation de partie qui est entachée d'une inexactitude purement formelle, d'une simple erreur rédactionnelle. L'erreur commise doit être aisément décelable et rectifiable tant pour la partie adverse que pour le juge; il ne doit donc exister aucun risque de confusion quant à l'identité de la personne visée, identité qui peut notamment résulter de l'objet du litige. Si un tel risque peut être exclu, peu importe alors que la désignation inexacte se rapporte à une tierce personne existante. En l'occurrence, l'objet du litige, soit la contestation du congé, était clair, les personnes visées par une telle action étant manifestement les bailleurs ; il n'y a donc aucun risque de confusion, même si le locataire a indiqué dans sa requête la régie comme partie défenderesse.

Voir aussi : ACJC/731/2019 du 20.05.2019 (recevabilité de la requête du locataire dirigée contre une entité inexistante, dans la mesure où la confusion liée à l'identité de la bailleresse est due à cette dernière, le locataire pouvant de bonne foi se fier aux indications figurant sur l'avis de résiliation et le bail); ACJC/195/2018 du 19.02.2018; Fiche 2309435

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES; PROPRIÉTÉ PAR ÉTAGES; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE ; QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR

Normes : CC.712l

Résumé : AUTONOMIE JURIDIQUE DE LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D'ÉTAGES La loi confère à la communauté des propriétaires d'étages une certaine autonomie juridique, ce qui n'est pas le cas pour la communauté des copropriétaires ordinaires. Selon l'art. 712l CC, la communauté des propriétaires d'étages peut être titulaire de droits et d'obligations, qu'elle peut exercer et exécuter en son nom; elle peut en son nom actionner ou être actionnée en justice, ainsi que poursuivre et être poursuivie. Ces aptitudes n'existent toutefois qu'en relation avec le but de la communauté, à savoir la gestion de l'immeuble; la communauté des copropriétaires d'étages ne peut agir en son propre nom qu'en tant qu'elle peut avoir des actifs résultant de sa gestion. Envers les tiers, la communauté est représentée par un administrateur pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.262; CO.267

Résumé : LÉGITIMATION ACTIVE DU SOUS-BAILLEUR À AGIR EN EXPULSION CONTRE LE SOUS-LOCATAIRE Y COMPRIS À L'ÉCHÉANCE DU BAIL PRINCIPAL À l'échéance du bail de sous-location, le sous-locataire est tenu de restituer les locaux au sous-bailleur, qui répond à l'égard du propriétaire de leur libération à l'échéance du bail principal. La fin de celui-ci est sans pertinence pour juger de la légitimation active du sous-bailleur, car la demande en évacuation ne se fonde pas sur le droit de propriété mais exclusivement sur la relation contractuelle de sous-location. Le sous-bailleur est bel et bien titulaire personnellement du droit matériel allégué et conserve un intérêt juridique à agir. Il n'invoque donc pas le droit d'autrui et l'adage "nul ne plaide par procu­reur" n'est pas violé.

Voir aussi : ACJC/310/2020 du 24.02.2020; ACJC/372/2006 du 03.04.2006

CJ , CABL

Recours TF déposé le 16.12.2008, rendu le 16.01.2009, DROIT CIVIL

Descripteurs : BAIL A LOYER; VENTE D'IMMEUBLE; SUBSTITUTION DE PARTIE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.261.al.1

Résumé : ALIÉNATION EN COURS DE PROCÈS - SUBSTITUTION DE CAS EN CAS En principe, la vente de la chose louée est un cas de substitution d'office d'une partie au litige, imposée par le droit fédéral. Cependant, la vente de l'immeuble loué et le transfert de bail qu'elle implique ne privera pas l'aliénateur de sa légitimation active dans les cas ou la question litigieuse n'aura aucune incidence sur le rapport de bail postérieurement à son transfert. Il en sera ainsi lorsque le procès concerne par exemple une demande de réduction de loyer consécutive à un défaut, réparé avant la vente, ou une action en recouvrement d'un arriéré de loyers antérieur à la vente ou une procédure d'évacuation en fin de bail lorsque la validité du congé n'est pas contestée et que le congé a pris effet avant la vente. Lorsqu'en revanche, l'objet du litige affecte la situation du nouveau bailleur, acquéreur de l'immeuble, celui-ci sera substitué ex lege à l'aliénateur dans le procès.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 3/2007 p. 307

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); EXPULSION DE LOCATAIRE; EXECUTION FORCEE; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : LPC.477

Résumé : EXAMEN DE LA LÉGITIMATION AU STADE DE L'EXÉCUTION DE L'ÉVACUATION - AUTORITÉ DE LA CHOSE JUGÉE Le Procureur général est compétent pour statuer sur la validité formelle de sa propre saisine, notamment sur la qualité pour agir du requérant à l'exécution forcée (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC, ad art. 477 LPC). Il n'est cependant pas habilité à examiner le bien-fondé de la décision à exécuter. Or, la question de la légitimation active est une question de droit matériel qui se détermine selon le droit au fond (ATF 126 III 59 consid. 1 a). Saisi d'une requête d'exécution forcée, le Procureur général n'est pas compétent pour revoir le fond des décisions rendues par les autorités judiciaires en matière de baux et loyers ayant force de chose jugée. En conséquence, le Procureur général peut sans arbitraire considérer que la partie qui obtient une décision au fond peut en requérir l'exécution forcée et se dispenser dès lors d'examiner l'argumentation du locataire relative à l'absence de légitimation active du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; LEGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE

Normes : CO.274a; LCCBL.1.ss

Résumé : DÉFAUT DE LÉGITIMATION ACTIVE La loi ne prévoit pas que le défaut de légitimation active doive être examiné dès le stade de la conciliation, car ce serait contraire au rôle de la CBL. Le Tribunal, en revanche, doit l'examiner d'office.