Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Publication OFL-Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n°9

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE) ; FORMALISME EXCESSIF

Normes : CO.273; Cst.29; CPC.202

Résumé : REQUÊTE EN CONCILIATION - INDICATION DE L'IDENTITÉ DU BAILLEUR Le formalisme excessif est un aspect particulier du déni de justice prohibé par l'art. 29 al. 1 Cst. Il est réalisé lorsque la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, devient une fin en soi, complique de manière insoutenable la réalisation du droit matériel ou entrave de manière inadmissible l'accès aux tribunaux. L'interdiction du formalisme excessif poursuit le même but que le principe de la bonne foi consacré aux art. 5 al. 3 et 9 Cst. A cet égard, il commande à l'autorité d'éviter de sanctionner par l'irrecevabilité les vices de procédure aisément reconnaissables qui auraient pu être redressés à temps, lorsqu'elle pouvait s'en rendre compte assez tôt et les signaler utilement au plaideur. In casu, la locataire a déposé une requête de conciliation, ne comprenant qu'une page, dans laquelle elle indiquait qu'elle contestait l'avis de résiliation annexé, lequel mentionnait clairement, sous deux rubriques séparées, les noms du bailleur et de la régie. En choisissant finalement de mentionner comme partie défenderesse la régie et en déclarant irrecevable la requête de conciliation au motif que celle-ci n'indiquait pas l'identité du bailleur, la Commission a fait preuve d'un formalisme excessif. En effet, le vice pouvait être réparé d'office à la simple lecture de l'avis de résiliation faisant l'objet de la contestation. Au vu des circonstances particulières du cas d'espèce, il apparaît que la stricte application des règles de procédure ne se justifie par aucun intérêt digne de protection, étant relevé que la locataire, qui plaide en personne, risque en outre de perdre son droit matériel en raison de l'écoulement du délai de péremption de l'art. 273 CO.

TF

Publication RSPC 1/2006 p. 27

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONDITION DE RECEVABILITE; SIGNATURE; DELAI FIXE PAR LE JUGE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UN ACTE TRANSMIS PAR E-MAIL Les autorités cantonales peuvent sans arbitraire ni formalisme excessif déclarer irrecevables les actes transmis par courrier électronique, en l'absence de signature manuscrite. Toutefois, un délai supplémentaire doit être accordé lorsque l'acte présente un vice réparable, à moins que le vice ne soit volontaire, savoir si l'auteur de l'acte ne pouvait en ignorer l'irrégularité. Pratiquement, seules les communications par voie électronique provenant de laïcs donneront lieu à octroi d'un délai supplémentaire, tout avocat ou juriste devant savoir qu'un acte adressé à une autorité doit être muni d'une signature originale.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : REQUÊTE - MOTIVATION - PAS DE FORMALISME EXCESSIF La requête (art. 5 al. 3 et 427 LPC) au TBL doit être motivée. Il faut entendre par là que l'acte doit contenir l'indication de l'identité des parties et de la chose demandée, et une relation de l'état de fait allégué. L'exigence de la motivation n'est pas prescrite à peine de nullité (contra art. 7 LPC). La régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but que s'est fixé le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure sans formalisme excessif. Par exemple, la requête du locataire qui demande "une baisse du loyer initial d'au moins 5,66 % en raison de la baisse du taux hypothécaire", doit être comprise comme une requête en contestation du loyer initial ordinaire, non limitée à la baisse du taux hypothécaire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE REQUÊTE EN CONTESTATION DE LA RÉSILIATION NE MENTIONNANT PAS LES DIFFÉRENTS BAILLEURS Examen de la recevabilité d'une requête en contestation de la résiliation qui se limite à désigner les bailleurs sous la dénomination "Consorts X". Dans la mesure où les bailleurs, représentés par leur Conseil, ont été valablement informés de la procédure et qu'ils ont pu y participer et dès lors que l'indication sommaire de la qualité des bailleurs résultait du fait que les noms complets de ces derniers n'ont jamais été mentionnés dans le contrat de bail, on ne saurait sanctionner la nullité de cet acte sans procéder à un formalisme excessif. Il y a donc lieu d'admettre que la requête est recevable.

Voir aussi : ACJC/445/2009 du 20.04.2009

TF , 1ère Cour civile

Publication DB 2005 p. 46, n° 23

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; SOCIETE SIMPLE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : CO.273

Résumé : FORMALISME EXCESSIF Si la Commission de conciliation en matière de baux et loyers estime que l'un des associés d'une société simple ne peut mandater seul l'ASLOCA pour déposer une requête au nom des deux associés et que la mandataire doit produire une procuration de l'autre associé, elle est tenue d'impartir un délai pour réparer le vice. En déclarant la requête irrecevable, la Commission a fait preuve de formalisme excessif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; FORMALISME EXCESSIF; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.7

Résumé : ASSIGNATION : ERREUR DANS LA DÉSIGNATION DU DEMANDEUR - REFUS DE RECTIFICATION - FORMALISME EXCESSIF Selon les circonstances, le juge fait preuve de formalisme excessif lorsqu'il refuse de rectifier les qualités de la partie demanderesse et, partant, déclare irrecevable une requête formée au nom d'une société n'ayant plus d'existence légale. En l'occurrence, cette erreur de désignation provenait à l'évidence d'une inadvertance, elle a été invoquée en audience de conciliation et aucun doute sur la personne n'était permis. De plus, la procédure en matière de bail doit répondre à un impératif de simplicité et de célérité.

Voir aussi : ACJ n° 140 du 07.11.1988 ( Fiche 2310526 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PLAIDOIRIE; CONCLUSIONS; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.434

Résumé : MODIFICATION DES CONCLUSIONS LORS DES PLAIDOIRIES Le juge qui écarte de nouvelles conclusions formulées lors des plaidoiries, sans se prononcer, dans son jugement, sur leur recevabilité formelle et sans avoir interpellé la partie adverse sur ce point, comme le lui enjoint l'art. 434 al. 2 LPC, prend une décision qui s'apparente à un excès de formalisme.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONCLUSIONS; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : ABSENCE DE CONCLUSIONS FORMELLES - FORMALISME EXCESSIF Sous peine de formalisme excessif, et conformément aux principes de simplicité et de célérité de la procédure, le Tribunal ne doit pas se limiter à considérer que le défendeur n'a pas pris de conclusions formelles, et, de ce chef, s'estimer lié par les conclusions du demandeur, lorsqu'il résulte des déclarations en audience et des écritures sur incident du défendeur que ce dernier demande la confirmation de la décision de la CCBL.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7; LPC.427

Résumé : PIÈCES ET MOYENS DE DROIT LACUNAIRES Une assignation sans exposé des moyens de droit est valable, car la loi ne l'exige pas à peine nullité (art. 7 LPC). Les exigences minimales de l'art. 427 LPC sont respectées lorsque les pièces produites permettent au juge de saisir la portée du litige. En l'occurrence, la production de deux avis de majoration, malgré l'omission de fournir une copie du bail, a été jugée suffisante.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; JONCTION DE CAUSES; DROIT D'ETRE ENTENDU; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.108

Résumé : JONCTION DES CAUSES - DROIT D'ÊTRE ENTENDU - FORMALISME EXCESSIF Cas où le Tribunal a rendu une décision (refusant la jonction) sans remettre la cause à plaider. Les faits à l'origine de la demande de jonction n'étant pas contestés et les parties ayant fait valoir leurs arguments par écrit, le droit d'être entendu des parties a été suffisamment respecté. Il relèverait d'un formalisme excessif d'annuler la décision et de renvoyer la cause au Tribunal pour qu'elle soit plaidée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; FORMALISME EXCESSIF; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONDITION DE RECEVABILITE

Normes : LPC.7; LPC.427

Résumé : OMISSION DE L'INDICATION DU SIÈGE D'UNE DES PARTIES DANS UNE REQUÊTE L'omission d'indiquer le siège d'une société défenderesse dans la requête est sans conséquence si l'avis de majoration de loyer joint à la requête contient l'indication du siège.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMALISME EXCESSIF; PARTIE A LA PROCEDURE; ANNULABILITE; FORME ET CONTENU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.427

Résumé : FORME DE LA REQUÊTE - DÉSIGNATION DES PARTIES Cas d'une requête dirigée contre " l'hoirie de Jacques H., soit toute personne physique faisant partie de cette hoirie ", laquelle est représentée par une régie. Dès lors que la régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but fixé par le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure, sans formalisme excessif, il convient de se demander si la désignation incomplète n'a pu entraîner aucune confusion possible sur l'objet du litige, ni même sur les parties elles-mêmes, de nature à léser un plaideur. Le cas échéant, le juge impartit un bref délai au requérant pour se conformer aux exigences légales, mais ne saurait sanctionner la nullité de l'acte.

TF , 1ère Cour de droit public

Publication SJ 2001 p. 193

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENVOI POSTAL; ENVOI RECOMMANDE; CALCUL DU DELAI; FORMALISME EXCESSIF

Normes : OSP.-

Résumé : ENVOI RECOMMANDÉ - DÉLAI DE RETRAIT PROLONGÉ PAR ERREUR PAR LE POSTIER - CALCUL DES DÉLAIS DE RECOURS - PRINCIPE DE LA BONNE FOI La prolongation du délai de retrait d'un envoi recommandé par un employé postal ne modifie pas les modalités de calcul de la date de notification fictive de cet envoi. Le délai de recours commence à courir à l'échéance du délai de garde de sept jours. Ce principe s'applique aussi lorsque le dernier jour du délai de retrait est un samedi ou un autre jour férié reconnu. L'application de ce principe n'est pas constitutive d'un formalisme excessif. Un avocat ne peut invoquer le principe de la bonne foi lorsque l'employé postal prolonge par inadvertance le délai de retrait.

Voir aussi : ACJ n° 631 du 26.05.04 S. SA c/ SI P.; Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 51

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE RECONVENTIONNELLE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427.al.2

Résumé : RECEVABILITÉ D'UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE PENDANT LA PHASE DES ENQUÊTES La règle imposant le dépôt d'éventuelles conclusions reconventionnelles avant l'ouverture des enquêtes n'est pas absolue et la procédure en matière de bail à loyer ne se caractérise pas par un formalisme rigoureux. Dans ces conditions, le juge n'exerce pas son pouvoir d'appréciation de manière arbitraire en admettant la recevabilité d'une demande reconventionnelle amplifiée en cours d'enquêtes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; POUVOIR DE REPRESENTATION; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.430.al.1

Résumé : MANDATAIRE PROFESSIONNELLEMENT QUALIFIÉ NE POSSÉDANT PAS LA SIGNATURE INDIVIDUELLE Celui qui ne possède pas la qualité d'organe peut, en vertu d'un pouvoir qui lui est conféré par un organe, obliger valablement la personne morale, autant que la loi, les statuts ou la nature de l'affaire n'excluent pas la représentation (ATF 54 II 250). Ainsi une société est-elle habilitée à désigner, pour la représenter, une personne qui ne posséderait pas de signature individuelle ou qui ne serait pas inscrite au RC. Le prononcé de la nullité d'une requête signée par un seul administrateur délégué à cet effet alors qu'il ne dispose que d'une signature collective à deux et sans que la partie adverse soit lésée relèverait d'un excès de formalisme qui, en matière de baux et loyers, doit être évité. (ACJ n° 140 du 7.11.88 B. c/ T.; Barbey, l'AMSL, p. 142 ch. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; CONDITION DE RECEVABILITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.444

Résumé : APPEL - FORME ÉCRITE - SIGNATURE Dès lors que la LPC impose la forme écrite, l'acte d'appel doit nécessairement être signé par le plaideur ou par un avocat autorisé à plaider à Genève, à peine de nullité (SJ 1984 p. 302; Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, Commentaire de la LPC ad art. 300 N° 10 et ad art. 7 N° 9). Toutefois, les conséquences de l'absence de signature valable sont limitées par l'interdiction de l'excès de formalisme inutile : si la lacune résultant de l'absence de signature peut encore être comblée à temps, un délai doit être imparti à cette fin (Bertossa, Gaillard, Guyet, Schmidt, op cit., art. 7 N° 9; SJ 1986 p. 205; SJ 1988 p. 426).

Voir aussi : ACJ n° 717 du 31.05.02 B. c/ G.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.427

Résumé : REQUÊTES AU TBL : EXIGENCES PROCÉDURALES L'art. 427 LPC (anciennement 442 LPC) prévoit que les causes dont est saisi le TBL sont introduites par une "requête écrite et motivée", qui consiste en "un acte écrit contenant les éléments nécessaires à déterminer au moins l'identité des parties en présence, l'objet du litige et les conclusions du demandeur". S'agissant du TBL, le législateur entendait ne pas soumettre ces procédures aux exigences strictes de l'assignation. En dérogeant aux règles strictes de l'art. 7 LPC, l'art. 427 LPC permet un déroulement simple et rapide de la procédure et d'éviter tout formalisme excessif.

Voir aussi : ACJ n° 324 du 20.12.91 B. c/ K. à propos d'une requête en appel ACJ n° 598 du 21.11.94 C. c/ SA X ACJ n° 1581 du 21.11.94 SA X c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.7.al.1.let.b

Résumé : ASSIGNATION : ERREUR DANS LA DÉSIGNATION DU DÉFENDEUR La nullité de l'assignation est définitive, contrairement à la nullité de la signification qui peut être réparée par une nouvelle signification (art. 34, 42, 47 LPC). L'acte d'assignation doit, à peine de nullité, contenir l'indication du domicile du défendeur, ce qui implique tacitement la mention obligatoire du domicile élu afin que le greffe chargé de faire procéder à la nouvelle signification puisse respecter l'art. 34 LPC (ACJ n° 82 du 14.03.80 p. 6, 7 et 9). Une erreur de plume dans la désignation des parties, si elle est aisément décelable et rectifiable, tant pour la partie adverse que pour le juge, est sans conséquence (SJ 1987 p. 22 ss). En matière de baux et loyers, un formalisme excessif doit être écarté (cf. Barbey : l'AMSL, p. 142 ch. 2).

Voir aussi : ACJ n° 1044 du 09.10.03 B. c/ B. SA (en liquidation)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE A LA PROCEDURE; NULLITE; FORMALISME EXCESSIF

Normes : LPC.11

Résumé : REQUÊTE NE CONTENANT NI LE PRÉNOM, NI L'ADRESSE DU DEMANDEUR Les désignations exigées par l'art. 27 LPC (not. le domicile) ont pour seul but de déterminer l'identité des parties. Lorsque le but est atteint, il ne peut être excipé de nullité de l'acte (SJ 1941 p. 135). Cependant, l'exception de nullité d'exploit doit être admise lorsque le cité peut avoir une hésitation sur l'identité de la personne qui l'a assigné (SJ 1941 p. 135; 1976 p. 169). Ce serait faire preuve d'un formalisme excessif que de prononcer pour le motif de changement d'adresse en cours de procédure, la nullité de l'appel, d'autant plus que la nouvelle adresse est connue. Ce serait un abus de droit de l'invoquer.

Voir aussi : JTB 15.10.86 n° 346 D. c/ M.