Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; PAIEMENT; EXIGIBILITÉ ; CONTRAT-CADRE

Normes : CCR.1; CO.257c

Résumé : EXIGIBILITÉ DU LOYER - APPLICATION DU CONTRAT-CADRE ROMAND En application de l'art. 257c CO, le loyer doit - sauf convention ou usage local contraire - être payé à la fin de chaque mois. Le contrat-cadre romand, dont la force obligatoire a été arrêtée par le Conseil fédéral notamment pour le canton de Genève, dispose en son art. 1 al. 1 que le loyer est payable par mois et d'avance. En l'espèce, cette disposition est applicable, de sorte que le loyer de décembre 2016 est d'ores et déjà exigible en date du 16 décembre 2016. Une sommation intervenant à cette date pour le loyer de décembre 2016 est donc intervenue en temps utile de sorte qu'une résiliation au sens de l'art. 257d al. 1 CO est valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; EXIGIBILITÉ

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE - EXIGIBILITÉ DU LOYER La date de réception de l'avis comminatoire est déterminante pour savoir si le loyer réclamé est exigible. In casu, avis comminatoire du 31 juillet, reçu au plus tôt le 1er août par le locataire, de sorte que le loyer du mois d'août était exigible.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; PAIEMENT ; EXIGIBILITÉ

Normes : CO.257c

Résumé : PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - BAIL COMMERCIAL La disposition contractuelle prévoyant le paiement du loyer par trimestre d'avance dans le cadre d'un bail commercial est valable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; DECOMPTE(SENS GENERAL); EXIGIBILITE; PRESCRIPTION

Normes : OBLF.4; CO.127; CO.271a

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - EXIGIBILITÉ - PRESCRIPTION Il appartient au bailleur de dresser le décompte des frais accessoires pour rendre exigible leur paiement de la part du locataire en application de l'art. 4 OBLF. Tant que le décompte annuel n'a pas été établi, les relations des parties sur les frais accessoires relèvent du contrat de bail (CONOD, Action en répétition de l'indu, CdB 4/05 p. 103 et les références citées) et toute erreur doit être corrigée en fonction des règles contractuelles auxquelles est soumise la relation des parties (CdB 4/02 p. 144 ss, cons. 3). Ce n'est qu'après la présentation du décompte et sa reconnaissance que les prestations indument versées peuvent être réclamées selon les règles sur l'enrichissement illégitime (CdB 4/02 p. 149 cons. 3.3.2). En matière contractuelle, le délai habituel de la prescription d'une créance est de 10 ans selon l'art. 127 CO. Les loyers et fermages sont toutefois des prestations périodiques qui se prescrivent par cinq ans (art. 128 ch. 1 CO et SJ 2004 p. 564, cons. 8).

TF , 1ère Cour civile

Publication JdT 2009 I 25

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120; CO.257d.al.2

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE DU LOCATAIRE - COMPENSATION - CRÉANCE EN DOMMAGES-INTÉRÊTS La créance en dommages-intérêts résultant d'aménagements non amortis à la suite d'une résiliation donnée pour justes motifs n'est exigible qu'à la fin du bail et ne peut donc être opposée en compensation aux arriérés de loyer.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; EFFICACITE; RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME; EXIGIBILITE; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MODIFICATION DU TERME D'EXIGIBILITÉ DES LOYERS - ABUS DE DROIT Lorsque le terme d'exigibilité des loyers est modifié par convention des parties, il appartient au bailleur d'informer la régie de cet accord dérogatoire, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion. Aussi, la régie ne peut pas opposer au locataire la négligence de son mandant à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Le fait que le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire ne dénote pas un comportement abusif. En conséquence, le congé est inefficace et la demande d'évacuation du locataire doit être rejetée.

Voir aussi : ACJC/779/2018 du 18.06.2018 (existence d'une convention tacite modifiant les termes de paiement contractuels niée)

TF

Publication DB 2007 p.14, n° 4

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; EXIGIBILITE

Normes : CO.120

Résumé : COMPENSATION ENTRE ARRIÉRÉ DE LOYER ET DIVIDENDES DE LA S.I. Le droit de compenser suppose l'exigibilité de la créance. Si celle-ci consiste dans le dividende de la société immobilière revêtant la qualité de bailleresse, elle est exigible dès que son montant a été fixé. S'il n'est pas établi que l'assemblée générale de la S.I. a fixé des dividendes pour les exercices antérieurs à celui durant lequel le locataire a cessé de payer son loyer, il s'en suit que le locataire n'était pas titulaire d'une créance de dividendes exigibles qu'il aurait pu compenser avec la créance d'arriérés de loyers du bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; POURSUITE POUR DETTES

Normes : CO.257d; LP.297; LP.298

Résumé : EXIGIBILITÉ DES DETTES ANTÉRIEURES À L'OCTROI DU SURSIS CONCORDATAIRE Le sursis concordataire déploie ses effets (art. 297 et 298 LP) à la date où il est octroyé. Il ne déploie pas d'effets sur l'exigibilité des dettes antérieures à l'octroi du sursis. Dès lors, l'octroi d'un sursis concordataire n'empêche pas le locataire de tomber en demeure au sens de l'art. 257d CO pour les loyers antérieurs à l'octroi du sursis.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; MANIFESTATION DE VOLONTE; BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : FORME DE LA MANIFESTATION DE VOLONTÉ DU BAILLEUR D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE La manifestation de volonté du bailleur de recevoir le loyer et les frais accessoires non plus par mois mais par trimestre d'avance relève de l'application du contrat initial et ne constitue pas une modification unilatérale du contrat nécessitant l'emploi d'une formule officielle. Une lettre recommandée suffit.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 13

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE FORMULER EXPRESSÉMENT SA VOLONTÉ D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE AVANT DE METTRE EN DEMEURE LE LOCATAIRE DE PAYER La clause du bail stipulant qu'en cas de retard de plus de 8 jours dans le paiement d'une mensualité, le bailleur peut exiger d'être payé trimestriellement d'avance, suppose une déclaration de volonté du bailleur afin que le locataire connaisse ses intentions. Le bailleur doit donc notifier au locataire son exigence du retour aux paiements trimestriels. Le congé donné à la suite d'un avis comminatoire pour des loyers dont le locataire ne savait pas qu'ils étaient échus n'est pas conforme aux règles de la bonne foi et doit être annulé, les conditions de l'article 257d al.1 CO n'étant pas remplies (cf. ACJ n° 56 du 23.01.95). Si la déclaration de volonté du bailleur ne mentionne pas formellement depuis quelle date celui-ci entend réclamer le paiement du loyer par trimestre d'avance, se pose la question de savoir quand cet avis déploie ses effets. Il ne peut en tout état pas déployer un effet rétroactif. La Cour a laissé indécise la question de savoir s'il déploie ses effets dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure ou seulement dès la prochaine échéance du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1274 du 06.12.1999 X SA c/ SI X ACJ n° 762 du 03.07.2000 L. SA c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : EXIGIBILITÉ DES LOYERS RÉCLAMÉS À LA DATE DE LA MISE EN DEMEURE À la date de l'avis comminatoire, les loyers réclamés doivent être exigibles. C'est le cas dès que le terme de paiement contractuel est échu. Si l'un des loyers réclamés n'est pas exigible, la mise en demeure n'est valable que pour les loyers effectivement échus.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; EXIGIBILITE; DECOMPTE(SENS GENERAL)

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT DU SOLDE RÉSULTANT D'UN DÉCOMPTE ANNUEL DE FRAIS ACCESSOIRES - DÉFAUT D'ÉXIGIBILITÉ DE LA CRÉANCE Le solde résultant d'un décompte annuel de frais accessoires n'est exigible que lors de la présentation du décompte au débiteur (art. 75 CO) avec l'invitation à s'exécuter. Ce dernier dispose alors, suivant l'usage, d'un délai de paiement de 30 jours (Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad art. 257a-257b CO ; Commentaire de l'USPI, n. 4 ad art. 257c CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 204, note 14 ; Petermann, Fasnacht, Heizung-Heizkosten, 4e éd., p. 130, ch. 2 et 4). Le locataire n'est donc pas en demeure au sens de l'art. 257d CO avant l'échéance des 30 jours. Ainsi, le bailleur ne peut, de bonne foi, réclamer au locataire le paiement de ce solde et lui reprocher en même temps d'avoir pris du retard dans l'exécution de cette obligation. Une résiliation du bail pour ce motif est entachée de nullité. Par "frais accessoires échus", il faut entendre non seulement les acomptes provisionnels, mais aussi les montants forfaitairement convenus ou le solde du décompte des frais accessoires. Tel n'est cependant le cas que si le solde réclamé n'est pas contesté; il faut encore que le locataire ait reçu un décompte détaillé, permettant de vérifier si le montant réclamé correspond à ce qui est dû, et ait disposé d'un délai de trente jours pour s'en acquitter. Si ces conditions ne sont pas remplies, le solde de frais accessoires n'est en effet pas échu et la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO est inefficace (ACJC/191/2010 du 15.02.2010).

Voir aussi : ACJC/191/2010 du 15.02.2010