Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2018; DB 30/2018 p.29 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; ACOMPTE; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; RÉPÉTITION(ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME) ; ERREUR

Normes : CO.63; CO.257a

Résumé : RESTITUTION DES ACOMPTES VERSÉS INDÛMENT Le remboursement d'acomptes versés indûment doit être réclamé sur la base des règles sur l'enrichissement illégitime. Selon l'art. 63 al. 1 CO, celui qui a payé volontairement ce qu'il ne devait pas ne peut le répéter s'il ne prouve qu'il a payé en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé. Il n'est pas nécessaire que l'erreur soit excusable. Pour rechercher s'il y a erreur, les circonstances ne doivent pas être appréciées de façon trop stricte ; dans les relations d'affaires, il n'y a en principe jamais intention de donner, de sorte qu'il faut généralement retenir l'existence d'une erreur. L'erreur doit porter sur la dette. Si le locataire sait que les frais accessoires ne sont pas dus et qu'il les paient néanmoins, il n'est pas dans l'erreur. En revanche, s'il devait simplement savoir que les frais accessoires n'étaient pas dus, mais ne le savait en réalité pas, son erreur est peut‐être négligente et inexcusable, mais elle n'exclut pas pour autant une restitution des montants.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER INITIAL; NULLITÉ; ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME; DÉLAI RELATIF; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.270

Résumé : CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU - DÉLAI DE PRESCRIPTION RELATIF Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances. Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif.

Voir aussi : ATF 146 III 82 in newsletter Bail.ch avril 2020 (laisse la question ouverte de l'ignorance présumée du locataire, de nos jours, quant au caractère obligatoire de la formule officielle)

CJ , CABL

Recours TF déposé le 05.03.2010, rendu le 15.03.2010, CONFIRME

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.67.al.1

Résumé : POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE PRESCRIPTION - CONNAISSANCE DU DROIT DE RÉPÉTITION L'art. 67 al. 1 CO prévoit que l'action pour enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. La connaissance propre à faire courir le délai de l'art. 67 al. 1 CO existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur son droit à répétition que l'on peut de bonne foi admettre qu'il n'a plus de motif ni de possibilité de rechercher une information supplémentaire et dispose de documents suffisants pour intenter action en justice; on peut alors raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse. La certitude relative à la prétention en enrichissement illégitime suppose des connaissances relatives à l'étendue approximative de la diminution patrimoniale, à l'absence de cause du déplacement patrimonial et à la personne de l'enrichi. Contrairement à la réglementation prévue par l'art. 26 CO en cas d'erreur, peu importe le moment auquel le lésé aurait pu connaître son droit à répétition en faisant preuve de l'attention requise; seul compte la connaissance effective de la prétention. On exige toutefois du créancier qui connaît les éléments essentiels de sa prétention qu'il se renseigne sur les données précises dont il a besoin pour mener la procédure.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; LOYER CONTROLE; LOYER ABUSIF; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.20; CO.270

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL PORTANT SUR LE MONTANT DU LOYER APRÈS TRAVAUX SANS AUTORISATION La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat en application de la LDTR ou de la LGZD entraîne la nullité partielle du contrat de bail. Le locataire dispose dès lors d'une créance en remboursement fondée sur l'enrichissement illégitime et portant sur la différence entre le montant autorisé et le montant perçu par le bailleur. Le fait que le bailleur ait fait usage de la formule officielle au moment de la fixation du loyer initial n'y change rien. Si le bailleur effectue des travaux sans solliciter d'autorisation et que l'autorité ne le découvre que plus tard, il doit assumer le fait que les mesures administratives visent aussi bien à rectifier les baux déjà conclus qu'à s'assurer que les logements touchés demeurent, pour l'avenir, compatibles avec les critères posés par la législation cantonale. Il s'expose ainsi à devoir restituer le trop-perçu de loyer portant sur une période antérieure à la décision de l'autorité.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_356/2018 du 10.12.2018

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.67; CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - RÉPÉTITION DE L'INDÛ - PRESCRIPTION Lorsque, dans leur relation contractuelle, deux parties sont convenues que l'une verserait à l'autre des acomptes provisoires avec établissement d'un décompte périodique basé sur des chiffres définitifs, la reconnaissance du solde dû emporte en quelque sorte novation de la créance. Dans le cadre du bail, plus précisément de l'établissement du décompte des frais accessoires, le Tribunal fédéral a implicitement admis la validité d'une clause contractuelle assimilant à la reconnaissance du décompte par le locataire le fait que celui-ci ne l'a pas contesté dans un délai fixé. Dans ce cas et à l'instar de la jurisprudence relative à la novation, le locataire qui ne conteste pas le décompte dans le délai est réputé avoir accepté le décompte, mais est néanmoins en droit d'en contester le bien-fondé par le biais non plus d'une action contractuelle, mais par celui de l'action en restitution de l'enrichissement illégitime qui se prescrit selon l'art. 67 al. 1 CO.

Jacques ANSERMET

Publication Propriété 6/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; PRESCRIPTION

Normes : CO.257a; CO.67

Résumé : ACTION EN ENRICHISSEMENT ILLEGITIME ET PRESCRIPTION in Propriété 6/2008

Remarques : Doctrine

TF

Publication MRA 2/07 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; FORME ECRITE; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a

Résumé : RÉPÉTITION DES FRAIS ACCESSOIRES Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties voulaient s'engager uniquement par la forme écrite et cela aussi concernant les frais accessoires. Cela étant, à défaut de formule officielle, l'acceptation ultérieure des décomptes de frais accessoires ne peut valoir modification de la convention initiale dans un sens défavorable au locataire.

Philippe CONOD

Publication CdB n° 4/05 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; RESTITUTION DE LA PRESTATION

Normes : CO.62; CO.128

Résumé : ACTION EN RÉPÉTITION DE L'INDU - QUALITÉ POUR DÉFENDRE ET PRESCRIPTION

Remarques : Doctrine

TF

Publication DB 2006 p. 18, n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer. Dès lors, le renvoi aux règles et aux usages locatifs cantonaux n'est pas suffisant pour admettre que le locataire soit obligé de payer des frais accessoires qui ne sont pas indiqués dans le contrat de bail. Par conséquent, le locataire peut réclamer au bailleur la restitution des frais accessoires versés indûment, même s'il a reconnu les soldes des décomptes de frais accessoires précédents.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.63; LP.86

Résumé : DÉLAI POUR AGIR EN RÉPÉTITION DE L'INDU Selon l'art. 86 LP, il faut agir dans l'année qui suit le paiement effectué. Selon l'art. 67 CO, le délai ne court que du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition. Il s'agit donc de déterminer si les art. 62 et ss CO sont applicables malgré le renvoi de l'art. 63 al. 3 CO à l'art. 86 LP. La doctrine est partagée sur la question. La Cour se rallie aux auteurs qui considèrent que les deux actions sont à la disposition du débiteur alternativement. Celui-ci peut donc, même si le délai de l'art. 86 LP est échu, intenter action sur la base de l'art. 63 CO, en se fondant sur le délai de prescription de l'art. 67 CO, mais devra prouver qu'il s'est trouvé dans l'erreur quant à son obligation de payer, contrairement à l'art. 86 LP.

TF

Publication CdB 4/02 p. 144 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - SIMPLE RENVOI À DES CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT - RÉPÉTITION DE L'INDU Cas d'un contrat prévoyant que les "frais de chauffage" sont à la charge du locataire. A défaut de précision dans le contrat, cela ne comprend pas les frais de chauffage de l'eau qui ne peuvent être facturés dans les décomptes de frais accessoires. En effet, le simple renvoi à des conditions générales annexées au contrat est insuffisant. En application des règles sur l'enrichissement illégitime, le locataire qui a payé des frais indus (ici: non prévus par le contrat) peut en exiger le remboursement en saisissant l'autorité de conciliation dans l'année qui suit la découverte de l'erreur (art. 67 al. 1 CO, prescription absolue de dix ans).

Voir aussi : ATF n.p. 4P.309/2004 du 08.04.2005, in CdB 4/2005 p. 110 ATF 4C.224/2006 du 24.10.2006, in CdB 3/07 p. 69 ATF n.p. 4P.323/2006 du 21.03.2007, in DB 2008 p. 19 n° 5

TF

Publication CdB 2001 p. 106 = SJ 2001 p. 31

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); VICE DU CONSENTEMENT

Normes : CO.31

Résumé : INVALIDATION DU CONTRAT POUR VICE DE LA VOLONTÉ - ACTION EN RÉDUCTION DE LOYER Une action en réduction de loyer et en répétition des loyers trop perçus est incompatible avec une action visant à invalider le contrat sur la base du vice de la volonté, car la répétition du trop-perçu suppose un contrat valable.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 4/00 p. 101

Descripteurs : BAIL A LOYER; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; NULLITE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.62; CO.269d

Résumé : HAUSSE DE LOYER NULLE - ENRICHISSEMENT ILLÉGITIME DE L'ANCIEN PROPRIÉTAIRE Une demande de remboursement des loyers versés en trop en raison de la nullité d'une hausse de loyer relève des règles sur l'enrichissement illégitime. Le débiteur d'une telle créance est celui qui a été enrichi, c'est-à-dire le bailleur à qui les loyers ont été versés, et non pas le nouveau propriétaire de l'objet loué.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_637/2016 du 3 mars 2017 (in newsletter bail.ch avril 2017)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME); DELAI DE PRESCRIPTION; PRESCRIPTION

Normes : CO.128.ch.1

Résumé : RÉPÉTITION DE LOYERS ET FERMAGES PAYÉS À TORT - PRESCRIPTION QUINQUENNALE Les règles de droit administratif suivent les principes du droit civil. La restitution par un canton d'un impôt payé à tort par un contribuable est soumise à la prescription de cinq ans, dans la mesure où il s'agit de la restitution de prestations périodiques (ATF 78 I 184, 191 ss). La prescription quinquennale s'applique de la même manière à la prestation et à la restitution de la prestation payée indûment. Concernant la répétition de loyers et fermages payés à tort, cette prescription est dès lors admise.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER CONTROLE; NULLITE PARTIELLE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME

Normes : CO.269; CO.269a

Résumé : LOYER DÉPASSANT LE MAXIMUM AUTORISÉ PAR LE DROIT CANTONAL La fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat emporte nullité partielle du contrat de bail à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant fixé dans le contrat, de sorte que le locataire dispose d'une créance en remboursement fondée sur les dispositions relatives à l'enrichissement illégitime.

Voir aussi : ACJ n° 455 du 18.03.94 G.G. c/ P.S., consid. 4-6 p. 14 ss et les références (arrêt relatif à la LGZD avec référence à la jurisprudence du TF en matière de bail à ferme agricole)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ANNULABILITE; ENRICHISSEMENT ILLEGITIME; RESTITUTION DE LA PRESTATION

Normes : CO.62

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT L'application des art. 62 ss est écartée concernant la restitution des prestations et les dommages-intérêts en cas de résolution du contrat, pour le motif que ces prétentions découlaient l'une et l'autre d'une attitude anticontractuelle (ATF 114 II 152 = JT 1988 I 523). Les dispositions sur l'enrichissement illégitime en cas d'invalidation du contrat sur la base de l'art. 31 CO s'appliquent (ATF 114 II 131 = JT 1988 I 508). La situation de la partie qui demande la restitution des prestations qu'elle a versées en invoquant la nullité partielle du contrat, est plus proche de la situation de la partie qui demande restitution suite à une invalidation pour vice de la volonté que de celle de la partie qui se fonde sur la résolution du contrat. L'invalidation de l'art. 31 CO et la nullité de l'art. 20 CO ne sont pas les sanctions d'une attitude anticontractuelle mais les conséquences d'une situation non conforme à la loi, parfois à l'insu et sans faute des parties intéressées, qui vicie l'engagement à sa base. Les dispositions des art. 62 ss doivent donc être appliquées au cas d'espèce.