Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EFFICACITÉ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; PROCÉDURE DE CONCILIATION ; MOYEN DE DROIT ; DOMMAGE IRRÉPARABLE

Normes : CPC.206.al.1; CPC.319.let.b.ch.2; CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE DEMANDEUR - RAYÉ DU RÔLE - RECOURS - CONDITIONS La décision de l'autorité de conciliation de rayer l'affaire du rôle en raison du défaut du demandeur (art. 206 al. 1 CPC) n'est susceptible d'un recours que lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel n'est pas le cas lorsque l'action porte sur la constatation de l'invalidité du congé, celle-ci pouvant en effet être introduite en tout temps. Dans ce cas, la décision de l'autorité de conciliation n'est pas susceptible d'un recours.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTESTATION DU CONGÉ ; EFFICACITÉ ; DÉLAI ; PROCÉDURE

Normes : CO.273; CPC.317

Résumé : NOVA ET CONCLUSIONS NOUVELLES EN APPEL - LIMITATION MÊME LORSQU'ILS CONCERNENT UNE QUESTION QUI PEUT ÊTRE SOULEVÉE EN TOUT TEMPS Les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas être attaqués dans le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, sous réserve du correctif de l'abus de droit. En ce sens, l'inefficacité du congé peut être soulevée en tout temps. Cela ne signifie pas pour autant que le locataire qui entend prendre pour la première fois en appel une conclusion constatatoire ad hoc, allégations et preuves à l'appui, puisse s'affranchir des exigences posées à cet égard par l'art. 317 CPC, disposition qui s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le juge établit les faits d'office.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_20/2020 du 26.02.2020 (La question de la nullité de la résiliation est une question de droit qui doit être examinée d'office, en tout temps et par toute autorité) in newsletter bail.ch mai 2020

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : APPRÉCIATION OBJECTIVE ET SUBJECTIVE DU CARACTÈRE INTOLÉRABLE DE LA CONTINUATION DU BAIL Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa p. 265 s.). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle.La durée du bail restant à courir à partir de la résiliation anticipée est également un élément à prendre en considération pour apprécier les justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : JUSTES MOTIFS PAS NÉCESSAIREMENT LIÉS À UNE VIOLATION D'UNE OBLIGATION SPÉCIFIQUEMENT LIÉE AU BAIL Les motifs justifiant un congé anticipé au sens de l'art. 266g al. 1 CO peuvent résider dans la personne du destinataire du congé, indépendamment de la violation d'une obligation spécifiquement liée au bail. Ainsi en va-t-il par exemple d'un comportement pénalement répréhensible du locataire à l'égard du bailleur et de sa famille ou d'une attitude propre à discréditer son partenaire et à lui porter préjudice. Un différend personnel entre les parties peut aussi constituer un juste motif de résiliation anticipée du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : EXPRESSION DE LA VOLONTÉ DE RÉSILIER POUR JUSTES MOTIFS Si une partie veut mettre fin au contrat pour de justes motifs, il est indispensable que le destinataire de la manifestation de volonté puisse comprendre qu'il ne s'agit pas d'une résiliation ordinaire ; l'allégation de justes motifs ultérieurement dans la procédure ne saurait remédier au fait que l'auteur du congé, au moment d'exercer son droit formateur, n'a pas exprimé une telle volonté. Le juge a certes la faculté de convertir le congé dans certaines hypothèses, mais il ne peut suppléer une volonté qui n'a pas été manifestée en convertissant un congé ordinaire en un congé extraordinaire qui n'a pas été donné(cf. ATF 135 III 441 consid. 3.3).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; JUSTE MOTIF ; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g

Résumé : CASUISTIQUE - TRAVAUX D'ASSAINISSEMENT ET AUTORISATION DE DÉMOLIR Le fait que l'immeuble abritant les locaux loués doit être assaini n'implique pas encore que la poursuite du bail jusqu'au prochain terme ordinaire soit objectivement intolérable. Il faut bien plus une obligation pressante d'évacuer l'immeuble pour des raisons de sécurité ou de salubrité. Il y a ainsi lieu de retenir un juste motif s'il ressort d'un document émanant d'un service officiel ou d'un laboratoire scientifique qu'il existe, au moment de la résiliation, un danger concret et immédiat pour les occupants, ou si l'autorité administrative a rendu une décision exécutoire ordonnant l'évacuation des lieux. Par contre, une éventuelle autorisation administrative de démolir le bâtiment n'est pas déterminante; elle signifie uniquement que le propriétaire, du point de vue du droit public, est habilité à procéder à la démolition; l'intérêt subjectif du propriétaire d'en faire rapidement usage est compréhensible, mais pas déterminant.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_594/2010 du 12.01.2011

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EFFICACITÉ ; JUSTE MOTIF

Normes : CO.266g; CO.257f

Résumé : CARACTÈRE SUBSIDIAIRE DE L'ART. 266g CO L'art. 266g CO confère un droit de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie. Cette disposition est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d ou 257f al. 3 CO. Cas échéant, le bailleur ne saurait prétendre à l'application de la règle générale (art. 266g CO) pour le seul motif qu'il a omis de respecter l'avertissement écrit imposé par la disposition spéciale (art. 257f al. 3 CO).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_608/2020 du 26.02.2021 (newsletter bail.ch avril 2021); ACJC/671/2016 du 17.05.2016

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; DILIGENCE

Normes : CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - TROUBLES PSYCHIQUES Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins. Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser.

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_722/2012 du 01.05.2013; ACJC/1069/2023 du 28.08.2023

TF , 1ère Cour de droit civil

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; EFFICACITÉ ; CAPACITÉ DE DISCERNEMENT

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE - PAS DE NÉCESSITÉ DE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard. La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. L'art. 257f CO impose certes l'obligation de principe d'adresser un avertissement écrit au locataire pour lui permettre d'adapter son comportement. Il ne s'agit toutefois pas d'une condition absolue, de sorte qu'on ne saurait en déduire que la résiliation extraordinaire ne pourrait concerner qu'un locataire ayant la maîtrise de son comportement et la capacité de le modifier suite à un avertissement du bailleur. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée, mais poserait tout au plus la question de la nécessité d'un avertissement.

Voir aussi : ACJC/30/2014 du 13.01.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOGEMENT SOCIAL ; RÉSILIATION ANTICIPÉE; JUSTE MOTIF; EFFICACITÉ

Normes : CO.266g; LGL.31B

Résumé : SOUS-OCCUPATION D'UN LOGEMENT SOUMIS À LA LGL Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruc­tion d'une décision entrée en force de l'Office du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Il en va ainsi d'un congé donné pour sous-occupation en vertu de l'article 31B al. 1 LGL.

Voir aussi : ACJC/552/2023 du 02.05.2023; ACJC/269/2016 du 29.02.2016

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 412

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - EXIGENCE D'UNE RÉACTION IMMÉDIATE Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accomode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a donc été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du baill (cf. notamment ATF 4A_119/2009 du 09.06.2009).

Voir aussi : ACJC/1012/2017 du 28.08.2017 (un délai de 7 mois entre les événements justifiant le congé et ce dernier démontre que la poursuite du bail n'est pas insupportable)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EFFICACITE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION Amené à se prononcer sur une demande d'évacuation à la suite d'un congé donné pour justes motifs (en l'espèce sur la base de l'art. 257f al. 3 CO), le Tribunal des baux et loyers doit préalablement vérifier que les justes motifs existaient au moment de la résiliation. A défaut, le congé doit être déclaré inefficace et ce, même si le locataire, qui a contesté le congé dans le délai de 30 jours (art. 273 al. 3 CO), n'a pas maintenu sa contestation après la procédure de conciliation. Cf. également HOHL, Procédure civile, T. II, p. 189 : selon cet auteur, l'inefficacité doit également être constatée si le locataire n'a pas contesté le congé dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION; DELAI

Normes : CO.273

Résumé : EXAMEN DE L'EFFICACITÉ D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION À la seule exception des congés annulables selon les art. 271 et 271a CO, qui doivent être attaqués dans les 30 jours en vertu de l'art. 273 CO, les congés nuls ou inefficaces, c'est-à-dire respectant les exigences de forme mais auxquels une condition matérielle, légale ou contractuelle, fait défaut, peuvent être contestés en tout temps, sous réserve d'un abus manifeste de droit, et même à l'occasion de la procédure d'expulsion. Par ailleurs, une partie qui agit par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans le cadre d'une procédure ne portant pas sur le montant du loyer, mais ne saisit pas le Tribunal des baux et loyers dans le délai de trente jours à l'issue de l'échec de la tentative de conciliation, n'est pas déchue de ses droits, pour autant que la prescription ne soit pas acquise dans l'intervalle. Par conséquent, le locataire qui a contesté dans le délai de 30 jours les différents congés qui lui ont été notifiés, sans toutefois saisir le Tribunal des baux et loyers suite à l'échec de conciliation, peut valablement remettre en question l'inefficacité des congés, par voie d'exception, dans le cadre de la procédure en évacuation.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 135 III 441 CdB 3/09 p. 88 SJ 2009 I 489 MP 4/09 p. 2

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE

Normes : CO.261.al.2.let.a

Résumé : UNE RÉSILIATION EXTRAORDINAIRE INEFFICACE NE PEUT ÊTRE CONVERTIE EN UNE RÉSILIATION ORDINAIRE POUR LE PLUS PROCHAIN TERME Lorsque les parties ont conclu un contrat qui se révèle nul ou inefficace, il est communément admis que le juge, pour sauver autant que possible l'accord intervenu, peut convertir l'acte juridique vicié en un autre acte juridique valable s'il parvient à la conclusion, par voie d'interprétation, que cet acte répond aux aspirations des parties et qu'il aurait été choisi par elles si elles avaient eu conscience du motif de nullité ou d'inefficacité affectant le contrat qu'elles ont passé en réalité (ATF 124 III 112 consid. 2b/bb p. 119 s.; 103 II 176 consid. 4 p. 185 s.). La conversion n'a toutefois pas pour objet de rectifier l'erreur d'un cocontractant au détriment de l'autre, en modifiant les fondements juridiques du litige. Elle a pour but de remplacer ce qui a été dit (et qui n'est pas valable) par ce qui a été voulu (et qui est valable). Ainsi, si le locataire reçoit un congé qu'il doit interpréter, selon le principe de la confiance, comme une résiliation anticipée fondée sur l'art. 261 al. 2 let. a CO, il n'a pas à compter avec l'éventualité que le juge transforme le congé qui a été donné en un congé tel qu'il n'a pas été donné.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; EFFICACITE

Normes : CO.266a; CO.266g; CO.257f

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE POUR VIOLATION DU DEVOIR DE DILIGENCE OU MANQUE D'ÉGARD ENVERS LES VOISINS - INEFFICACITÉ - CONVERSION Dans le cadre de l'art. 257f al. 3 CO, le congé qui n'est pas précédé d'un avertissement écrit est un congé inefficace. Une telle résiliation inefficace ne peut pas être convertie en un congé ordinaire, l'art. 266a al. 2 CO ne s'appliquant pas à de tels cas, ni en un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_89/2009 du 01.05.2009 ( Fiche 2309115 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); CONTESTATION DU CONGE; EFFICACITE; RESILIATION

Normes : CO.273; CO.274g

Résumé : CONTESTATION D'UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE EN PROCÉDURE D'EXPULSION - COMPÉTENCE Sur le plan cantonal, le locataire qui fait l'objet d'une procédure d'évacuation fondée sur l'art. 257d CO et qui n'a pas contesté le congé dans le délai de l'art. 273 CO mais entend faire constater l'inefficacité ou la nullité de celui-ci, devrait en principe soumettre ces conclusions au juge unique de l'expulsion. La compétence de ce dernier étant cependant restreinte par la loi d'organisation judiciaire à la seule procédure d'évacuation, l'examen de l'efficacité, respectivement de la validité du congé devra être soumis d'office à une chambre du Tribunal des baux et loyers siégeant avec le concours des assesseurs. Dans ce cas, cette dernière statuera, par simplification, également sur le bien-fondé de la demande d'évacuation.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; EFFICACITE; RESILIATION; MODIFICATION(EN GENERAL); TERME; EXIGIBILITE; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : ÉVACUATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - MODIFICATION DU TERME D'EXIGIBILITÉ DES LOYERS - ABUS DE DROIT Lorsque le terme d'exigibilité des loyers est modifié par convention des parties, il appartient au bailleur d'informer la régie de cet accord dérogatoire, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion. Aussi, la régie ne peut pas opposer au locataire la négligence de son mandant à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers. Le fait que le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire ne dénote pas un comportement abusif. En conséquence, le congé est inefficace et la demande d'évacuation du locataire doit être rejetée.

Voir aussi : ACJC/779/2018 du 18.06.2018 (existence d'une convention tacite modifiant les termes de paiement contractuels niée)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE; LOCAL PROFESSIONNEL; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.283; CO.285; CO.289a

Résumé : RÉSILIATION IMMÉDIATE - CONTRAT DE GÉRANCE LIBRE - CHANGEMENT DE FOURNISSEUR La résiliation anticipée d'un contrat de gérance libre au motif que le gérant a procédé au changement du contrat de livraison de boissons et a fait procéder au remplacement des installations y relatives (enseignes extérieures, bandeaux métalliques, etc.) est inefficace. D'une part, le locataire principal a été tenu informé des tractations entre le gérant et la société concurrente. D'autre part, la violation par le gérant de ses obligations ne revêt pas de degré de gravité suffisant et ne rend pas la continuation du bail insupportable.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 28

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; TRANSFERT DE BAIL; RESILIATION; BESOIN(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.261

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ DU CONGÉ Le congé anticipé donné suite à un transfert de propriété, alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace. Il n'est pas transformé en congé ordinaire.

Voir aussi : Fiche 2310032

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; CONJOINT; EFFICACITE

Normes : CO.266a.al.2

Résumé : CONGÉ NUL ET CONGÉ INEFFICACE Un congé signé par les deux époux mais ne respectant pas le délai de préavis est juridiquement existant, mais inefficace, de sorte que l'effet du congé est reporté à la plus prochaine échéance contractuelle (art. 266a al. 2 CO). Le congé donné par un seul des époux est, quant à lui, nul, soit juridiquement inexistant. L'article 266a al. 2 CO ne s'applique donc pas dans ce dernier cas.

Remarques : Contra: ACJ n° 279 du 13.3.2000 S. c/ S.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; ANNULABILITE; NULLITE; EFFICACITE

Normes : CO.273

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL - INEFFICACITÉ ET ANNULABILITÉ DES CONGÉS Seuls peuvent être annulés des actes qui, sans l'existence du facteur d'annulabilité prévu par la loi, seraient efficaces et valables. A côté des congés radicalement nuls ou désignés comme tels, il en existe d'autres qui, sans être annulables, sont inefficaces et dénués d'effet (unwirksam, wirkungslos) parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. Ainsi le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date ne correspondant pas au terme contractuel ou légal (art. 266a al. 2 CO), le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révélera inexistante, etc. Dans de tels cas, celui qui reçoit un congé inefficace et sans effet, ou qui est mis en face d'une résiliation abrupte injustifiée, n'est nullement tenu d'agir dans les 30 jours devant l'autorité de conciliation, et son inaction dans ce délai ne saurait rendre le congé efficace. Cependant, le non respect du délai aura pour effet de priver celui qui a reçu le congé du droit de faire valoir que la résiliation serait encore contraire à la bonne foi au sens des art. 271 et 271a CO, ce qui pourrait revêtir une certaine importance dans l'hypothèse où l'inefficacité du congé ne serait en définitive pas reconnue. L'exigence du respect du délai de l'art 273 CO à l'endroit des congés inefficaces, telle qu'elle a été posée dans l'ATF 119 II 147, est donc abandonnée comme infondée (ATF 121 III 156 = SJ 1995 p. 697 confirmé in ATF non publié du 2.5.1995 SA X & Cie c/ R. et ATF 122 III 92 = JT 1996 I 596).

Voir aussi : ATF du 24.01.2002 P. c/ X S.A. 4C.295/2001 ACJ n° 115 du 14.02.2005 T. c/ Z.

Jean-Marc SIEGRIST

Publication CdB 1996 p. 1

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FORME ET CONTENU; EFFICACITE

Normes : CO.253.ss

Résumé : Les congés inefficaces in Cahiers du Bail 1996 p. 1

Remarques : Doctrine