Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.269b; CO.270a

Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.

Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGE; DROIT IMPERATIF; CONTENU DU CONTRAT

Normes : CO.259e

Résumé : CARACTÈRE SEMI-IMPÉRATIF L'art. 259e CO est de caractère semi-impératif en faveur du locataire. La clause contractuelle qui exclut la responsabilité du bailleur concernant les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, ainsi que pour les faits de tiers et les événements fortuits, et qui limite sa responsabilité au dommage provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâtiment, déroge à l'art. 259e CO en défaveur du locataire. Elle doit être considérée comme nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; CONTENU DU CONTRAT; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : LIMITATION CONVENTIONNELLE DE LA DEMANDE DE BAISSE DE LOYER À UN SEUIL CONVENU ENTRE LES PARTIES Cas d'un contrat de bail stipulant que "le loyer ne pourra en aucun cas être inférieur à celui qui figure dans le présent bail". Or, l'art. 270a al. 1 est de droit impératif. Il n'est donc pas admissible que les parties limitent contractuellement le montant de la diminution de loyer à un seuil fixé dans le contrat de bail, car cela reviendrait à vider de toute substance la protection du locataire contre les loyers abusifs.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.258.ss

Résumé : CARACTÈRE RELATIVEMENT IMPÉRATIF DES ART. 258 À 259i CO Nullité d'une clause contractuelle prévoyant que le locataire renonce à demander une réduction de loyer si le propriétaire décide de faire des travaux de transformation de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; DROIT IMPERATIF

Normes : CO.257e

Résumé : CARACTÈRE ABSOLUMENT IMPÉRATIF DE L'ARTICLE 257 e CO L'alinéa 3 de l'article 257 e CO est absolument impératif (Lachat, Le bail à loyer, p. 242). Le fait qu'un bailleur n'ait pas expressément conclu, dans le cadre d'une procédure judiciaire en paiement de diverses factures, au versement en sa faveur d'une somme d'argent détenue par la banque à titre de caution ne saurait lui porter préjudice, dès lors qu'il dispose d'un jugement exécutoire condamnant le locataire à lui payer une somme d'argent au moins équivalente.