Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE;CAS CLAIR;PREUVE

Normes : CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - SIMULTANÉITÉ DES MOYENS D'ATTAQUE ET DE DÉFENSE Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail a valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l’art. 257d al. 1 CO . Il incombe au bailleur, conformément à l’art. 8 CC, d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d’invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l’extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires.

Voir aussi : Lino HÄNNI, Défenses de droit matériel et faits notoires, in DB n° 34/2022 p. 65 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CAS CLAIR;EXPULSION DE LOCATAIRE;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271; CPC.257

Résumé : CAS CLAIRS - RÉSILIATION DU BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - EXAMEN À TITRE PRÉJUDICIEL DE LA VALIDITÉ DU CONGÉ - DÉSACCORD SUR LE MONTANT DU SOUS-LOYER La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête. L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO), étant précisé que l’art. 271 al. 1 CO peut très exceptionnellement être appliquée en cas de résiliation pour défaut de paiement au sens de l’art. 257d CO. Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle. La question de savoir si le fait qu'il n'y ait pas d’accord sur le montant du sous-loyer permettrait d’exclure d’emblée l’application de la procédure prévue pour les cas clairs n’a pas besoin d’être tranchée. En effet, le sous-locataire ne peut se prévaloir de la problématique quant au désaccord sur le montant du sous-loyer que dans la mesure où elle est pertinente pour l’issue du litige, ce qu’il doit démontrer. In casu, en dépit du désaccord sur le montant du loyer, même en retenant le montant du loyer que le locataire estimait dû (CHF 1’000.-), celui-ci était en demeure. L’état de fait n’était donc pas litigieux quant au fait que le locataire était en retard dans le paiement des loyers. Le congé n’a par ailleurs pas été donné de manière contraire à la bonne foi : le locataire avait occupé les locaux sans verser aucun loyer pendant de nombreux mois. Dans ces circonstances, la résiliation est valable et les conditions d’application de la procédure de protection dans les cas clairs sont remplies

Voir aussi : arrêt du TF 4A_185/2017 du 15.06.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 218; newsletter bail.ch juin 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONSIGNATION EN JUSTICE;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.259g; CO.257d

Résumé : CONSIGNATION DE LOYER - LOYER À ÉCHOIR En cas de défauts affectant des habitations ou des locaux commerciaux, le locataire ne peut consigner, avec pour effet d'être réputés payés au bailleur, que les loyers à échoir. Le locataire qui consigne des loyers qui auraient déjà dû être payés (exigibles) risque une résiliation pour cause de demeure.

Voir aussi : Marie-Laure PERCASSI, La consignation des loyers échus ne vaut pas paiement, in DB 2021 n° 4 Cette solution s'applique peu importe si la partie locataire se trouve dans le délai comminatoire de l'art. 275d CO ou non. ACJC/1511/2022

Remarques : Précision de jurisprudence : le TF tranche pour la première fois la question de savoir si un loyer déjà exigible (qui aurait donc déjà dû être payé par le locataire) peut également être consigné avec pour effet d'être réputé payé au bailleur et y répond par la négative (cf. communiqué de presse du TF du 03.05.2021).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CAS CLAIR;DEMEURE;PLUS-VALUE;COMPENSATION DE CRÉANCES

Normes : CPC.257; CO.120; CO.260a.al3; CO.257d

Voir aussi : LA CREANCE FONDEE SUR L'ARTICLE 260a al. 3 CO NAISSANT À LA FIN DU BAIL, ELLE NE PEUT ÊTRE INVOQUEE EN COMPENSATION EN COURS DE BAIL. Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l’art. 257d CO, pour autant que la créance compensante soit échue et exigible (art. 120 al. 1 CO). Une créance fondée sur l’art. 260a al. 3 CO naît « à la fin du contrat bail », soit lorsque le contrat doit être dissous. Le locataire ne peut donc invoquer une compensation fondée sur une telle créance en cours de bail.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 19.06.2020, rendu le 19.11.2020, DROIT CIVIL, 4A_333/2020

Publication CdB 4/20, p. 130ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;LOYER;DEMEURE;RÉSILIATION;DEMEURE DU CRÉANCIER

Normes : CO.91; CO.257d

Résumé : CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DEMEURE DU CRÉANCIER Selon l'art. 91 CO, le créancier est en demeure lorsqu'il refuse sans motif légitime d'accepter la prestation qui lui est régulièrement offerte, ou d'accomplir les actes préparatoires qui lui incombent et sans lesquels le débiteur ne peut exécuter son obligation. Le locataire peut ainsi faire échec à la demeure en faisant valoir que le bailleur est lui-même en demeure, en particulier lorsque le bailleur est responsable du retard. Tel est par exemple le cas lorsque le bailleur fournit de fausses indications quant au lieu de paiement. L'avis comminatoire est en conséquence dépourvu d'effet et le congé qui le suit est nul. In casu, les conditions de la demeure du bailleur ne sont pas réunies. Certes, il a refusé l'envoi de bulletins de versement au curateur du fils de la locataire, mais cette dernière ne prétend pas s'être adressée au bailleur en ce sens et n'a pas non plus soldé le montant de la dette au moyen du bulletin de versement joint aux mises en demeure qu'elle a reçues.

Voir aussi : arrêt du TF 4C.65/2003 du 23.09.2003

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER ; SOMMATION ; EXIGIBILITÉ

Normes : CO.257d

Résumé : AVIS COMMINATOIRE - EXIGIBILITÉ DU LOYER La date de réception de l'avis comminatoire est déterminante pour savoir si le loyer réclamé est exigible. In casu, avis comminatoire du 31 juillet, reçu au plus tôt le 1er août par le locataire, de sorte que le loyer du mois d'août était exigible.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication CdB 3/19, p. 84ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; COMPENSATION DE CRÉANCES; RÉSILIATION ; CAS CLAIR

Normes : CO.120; CO.257d; CPC.257

Résumé : DEMEURE - COMPENSATION AVEC CRÉANCE EN RESTITUTION DE L'INDU Un locataire peut exécuter son obligation pécuniaire avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. L'acquittement, sans réserve, d'une hausse de loyer par un locataire qui en ignore la nullité ne constitue pas un paiement anticipé des loyers futurs. Lorsqu'un locataire entend s'acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l'indu, il doit le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE DU DÉBITEUR ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; CAS CLAIR

Normes : CO.62; CO.63; CO.81; CO.257d; CPC.257

Résumé : CONGÉ POUR DEMEURE - PAIEMENT ANTICIPÉ DES LOYERS Selon l'art. 81 CO, le débiteur peut exécuter son obligation avant l'échéance, si l'intention contraire des parties ne ressort ni des clauses ou de la nature du contrat, ni des circonstances. In cas, le locataire a payé chaque mois, pendant près de dix ans, CHF 100.- en plus du loyer dû. Il n'a cependant pas acquitté par anticipation les loyers futurs, dans la mesure où il a payé le loyer qu'il croyait dû, ne connaissant pas la nullité de la hausse. Les bailleurs pouvaient donc de bonne foi admettre que les sommes reçues couvraient le loyer courant. L'éventuelle créance du locataire en répétition de l'indu aurait dû être opposée en compensation pour parer à la menace de résiliation du bail.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DÉFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; RÉSILIATION ANTICIPÉE; EXPULSION DE LOCATAIRE; ABUS DE DROIT ; CAS CLAIR

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEMEURE DU LOCATAIRE - AUCUN VERSEMENT DEPUIS PLUSIEURS MOIS Lorsque, comme en l'espèce, le locataire ne verse plus aucun loyer depuis plusieurs mois et n'a aucune intention d'exécuter un quelconque versement par suite de la sommation reçue, cela quels que soient le délai imparti et le montant à acquitter, les moyens qu'il soulève à l'encontre du congé donné en vertu de l'art. 257d CO procèdent de l'abus de droit. La situation juridique est claire au regard de l'art. 257 CPC.

Voir aussi : ACJC/238/2022 du 21.02.2022

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;DÉFAUT DE PAIEMENT;DEMEURE

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DÉFAUT DE PAIEMENT - ABSENCE DE REVENUS DU LOCATAIRE L'absence de revenus du locataire - qu'il s'agisse de revenus tirés d'un emploi salarié ou provenant de l'aide sociale - n'est pas un motif d'annulation du congé pour défaut de paiement du loyer.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; DEMEURE; DÉFAUT DE PAIEMENT ; LOYER; SOMMATION

Normes : CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE - ERREUR L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable. Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable. Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire. En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire: le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé. In casu, même en cas d'incertitude quant aux mois demeurés impayés, le locataire ne pouvait pas se contenter de payer deux mois de loyers au lieu des trois requis, mais devait prendre contact avec la bailleresse en vue de clarifier la prétendue erreur de celle-ci.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_332/2023 du 11.01.2024; arrêt du TF 4A_550/2020 du 29.04.2021 (Le locataire qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu’il estime exact ne mérite pas de protection); ACJC/762/2019 du 27.05.2019 (compte tenu de la date de la mise en demeure, des clauses du bail relatives à l'exigibilité du loyer et du fait que le locataire procédait lui-même au paiement du loyer, il ne pouvait pas ignorer à quels mois se rapportait l'avis comminatoire)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PAIEMENT ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; DEMEURE ; RÉSILIATION ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.86; CO.87; CO.257d

Résumé : IMPUTATION DU PAIEMENT En cas de demeure dans le versement du loyer ou de frais accessoires, faute de déclaration du locataire sur la dette qu'il entend éteindre par son paiement et faute de communication écrite du bailleur sur l'imputation de ce paiement sur la dette la plus récente, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l'absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première.

Voir aussi : ACJC/1015/2017 du 28.08.2017

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 462; CdB 3/2018, p. 96ss; DB 30/2018, p. 64ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; NULLITÉ ; MAXIME DES DÉBATS

Normes : CO.266l; CO.298; CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - PRODUCTION DE L'AVIS OFFICIEL DE RÉSILIATION PAS NÉCESSAIRE SI LE FERMIER NE CONTESTE PAS L'AVOIR RECU La formule selon laquelle " la nullité peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d'office " ne s'applique pas dans le domaine des contrats et de leur résiliation lorsque la maxime des débats est applicable. Il découle de ces principes qu'en première instance, le locataire (ou le fermier) doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue lui avoir adressée; à défaut, le bailleur demandeur n'a pas à en apporter la preuve en produisant une copie de dite formule (art. 150 al. 1 in fine CPC).

Voir aussi : ACJC/727/2018 du 11.06.2018 (cas clair même si aucun décompte n'est produit permettant de vérifier le montant de l'arriéré à la date de la mise en demeure, dans la mesure où le locataire n'allègue ni n'établit avoir procédé à des versements. contra : ACJC/782/2018 du 18.06.2018)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; IMMUNITÉ

Normes : CPC.257; CVRD.31.al.1

Résumé : CAS CLAIR - EXCEPTION D'IMMUNITÉ DE JURIDICTION Un locataire est légitimé à invoquer son statut diplomatique notamment dans le cadre d'une procédure en évacuation introduite par le bailleur. Si, comme en l'espèce, l'exception d'immunité de juridiction opposée par le locataire à la requête en protection des cas clairs peut être écartée sans autre examen, la situation juridique est claire.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; DEMEURE; EXPULSION DE LOCATAIRE; SURSIS CONCORDATAIRE ; POURSUITE POUR DETTES; SUSPENSION DE LA PROCÉDURE

Normes : CO.267; LP.38; LP.293c; LP.297.al.5

Résumé : SURSIS CONCORDATAIRE - PAS DE SUSPENSION DE LA PROCÉDURE D'EXPULSION Le sursis provisoire, dont les effets sont les mêmes que ceux d'un sursis définitif (art. 293c al. 1 LP), a notamment pour effet de suspendre, sauf urgence, les procès civils et les procédures administratives portant sur les créances concordataires (art. 293c al. 1 et art. 297 al. 5 LP). La restitution des locaux n'étant pas une prestation en argent, les art. 38 al. 1 LP et 335 al. 1 et 2 CPC excluent que cette restitution soit l'objet d'une poursuite pour dettes ou constitue une créance concordataire selon l'art. 297 al. 5 LP. La restitution des locaux est de plus une prestation indivisible; cela exclut d'emblée qu'à l'issue de la procédure concordataire, une renonciation partielle puisse être imposée au créancier ou consentie par lui conformément à l'art. 314 al. 1 LP. Il est ainsi logique que par l'effet de l'art. 38 al. 1 LP, une prétention de cette nature soit exclue de la procédure concordataire et de la suspension des procès civils prévue par l'art. 297 al. 5 LP.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2017

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; SOMMATION ; FORME ET CONTENU; LANGUE

Normes : CO.257d

Résumé : VALIDITÉ DE L'AVIS COMMINATOIRE - LANGUE Validité d'un avis comminatoire rédigé dans une autre langue (in casu en français) que celle du lieu de situation de la chose louée (in casu Bâle), lorsque le contrat a également été rédigé en français et que le locataire l'a signé sans réserve. Le locataire se comporte en effet de manière contraire a la bonne foi en arguant ne pas comprendre le français alors qu'il a conclu le contrat dans cette langue et l'a signé sans réserve.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; DEMEURE ; RÉSILIATION ANTICIPÉE

Normes : CO.257d; CO.102.al.2

Résumé : DEMEURE - SUSPENSION DU PAIEMENT D'UN COMMUN ACCORD La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que prescrit l'art. 102 al. 1 CO pour la mise en demeure ordinaire du débiteur. S'il est en retard dans le paiement du loyer (au sens large), le locataire est automatiquement en demeure simple, conformément à l'art. 102 al. 2 CO. Les parties peuvent modifier d'un commun accord leur contrat quant au paiement du loyer et, par exemple, le suspendre intégralement.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION ANTICIPÉE; DEMEURE; ÉVACUATION(EN GÉNÉRAL); CAS CLAIR ; SOMMATION

Normes : CO.257d; CPC.257

Résumé : VALIDITÉ PARTIELLE DE L'AVIS COMMINATOIRE L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés. Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision. Le caractère douteux de certaines créances sur l'avis comminatoire ne suffit pas pour rendre invalide ce dernier dans son entier. Il vaut en tout état de cause pour les créances qui sont incontestées, en l'occurrence le montant du loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_330/2017 du 08.02.2018 (newsletter bail.ch mars 2018, DB 30/2018, p. 68); ACJC/1482/2017 du 20.02.2017 (en cas clairs : admet validité de la mise en demeure, en dépit du fait que le solde initial du décompte produit n'est pas expliqué); ACJC/1567/2017 du 04.12.2017 (cas clair non admis car mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision, l'avis comminatoire n'indiquant pas la période concernée et aucun décompte n'ayant été adressé); CdB 4/2019, p. 124 (arrêt VD : avis comminatoire doit distinguer de façon précise les créances qui permettent l'application de l'art. 257d des autres, in casu frais de rappel)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : DÉLAI SUPPLÉMENTAIRE POUR LE PAIEMENT DU MONTANT EN SOUFFRANCE Selon le principe de la confiance, l'on ne saurait admettre qu'un locataire mis en demeure pour non-paiement du loyer puisse de bonne foi inférer que le bailleur lui accorde un délai supplémentaire quand le premier contacte la gérance du second le dernier jour du délai comminatoire pour obtenir un délai et reçoit tout au plus l'indication que la personne responsable, non atteignable, le contactera le lendemain.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER; CAS CLAIR ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; RÉSILIATION ; DEMEURE

Normes : CPC.257; CO.257d; CPC.254

Résumé : TITRES PERMETTANT DE PROUVER QUE LA SITUATION EST CLAIRE EN CAS D'EVACUATION POSTÉRIEURE À UNE RÉSILIATION DE BAIL POUR DÉFAUT DE PAIEMENT En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, con­formément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine ("voller Beweis") des faits justifiant sa pré­tention; la simple vraisemblance ("Glaubhaftmachen") ne suffit pas. S'agissant en particulier d'une requête d'évacuation suite à une résiliation de bail pour défaut de paiement, la Chambre des baux et loyers retient que le bailleur doit produire, à l'appui de sa requête en protection de cas clair, les titres permettant de prouver que la situation est claire, en particulier le contrat de bail, le dernier avis fixant le montant men­suel du loyer, des acomptes de charges et des frais accessoires, l'avis commi­natoire et la résiliation du bail, accompagnés du suivi des envois ("track and trace"), ainsi qu'un relevé du compte du locataire. En effet, la Cour doit vérifier si les conditions de l'art. 257d CO sont réunies, soit à quelle date le locataire a reçu la sommation, l'exi­gibilité des montants objets de la mise en demeure, si le locataire a disposé du temps pour s'exécuter, si un ou des versements sont intervenus ou non durant le délai de grâce et à quelle date le congé a été reçu par le locataire.

Voir aussi : ATF 144 III 462 : nuance l'obligation pour le bailleur de produire certaines pièces lorsque le locataire ne conteste pas les avoir reçues.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication 140 III 591; DB 27/2015, p. 14ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; FRAIS ACCESSOIRES ; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.271

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - BONNE FOI- NOTION DE CARACTÈRE INSIGNIFIANT DU MONTANT EN SOUFFRANCE La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Tel peut être le cas lorsque le montant en souffrance est insignifiant. Le caractère insignifiant de l'arriéré se détermine en tant que tel, et non pas par rapport au loyer mensuel ou par rapport au montant déjà versé à titre de loyer depuis le début du bail. Il se détermine en outre objectivement, et non par rapport à la situation subjective des parties. Les moyens financiers du bailleur importent peu, la procédure de l'art. 257d CO étant ouverte à tous les bailleurs, impécunieux ou aisés. In casu, un arriéré de charges de CHF 164,65 ne doit pas être qualifié d'insignifiant.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication 140 III 591; DB 27/2015, p. 14ss

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; DEMEURE; FRAIS ACCESSOIRES ; DÉFAUT DE PAIEMENT

Normes : CO.257d; CO.271; CO.257b; OBLF.8

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - FRAIS ACCESSOIRES CONTESTÉS L'article 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de loyer ou frais accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. S'agissant des frais accessoires, le locataire doit cependant disposer du temps nécessaire pour consulter les pièces originales, contrôler l'exactitude du décompte et effectuer le paiement requis ; s'il ne s'en acquitte pas, il court le risque d'une résiliation du contrat, sauf à prouver lors de la procédure de contestation du congé que la créance litigieuse est mal fondée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_40/2015 du 18 février 2015; ACJC/1478/2017 du 20.11.2017

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE ; DEMEURE ; RÉSILIATION IMMÉDIATE ; SÛRETÉS

Normes : CO.266h

Résumé : MONTANT DES SÛRETÉS Le jugement prononçant la faillite doit être entré en force, mais la procédure de faillite ne doit pas être terminée. Les sûretés doivent couvrir le loyer et les frais accessoires jusqu'à l'échéance du contrat s'il est de durée déter­minée ou jusqu'à la première échéance pour laquelle le congé ordinaire peut être donné s'il est de durée indéterminée.

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, vol. 54, p. 26

Descripteurs : BAIL À LOYER; FORME ET CONTENU; PAIEMENT; CONJOINT ; DEMEURE

Normes : CCR.1.al.2; CO.266n

Résumé : MISE EN DEMEURE - PAIEMENT DES LOYERS PAR TRIMESTRE D'AVANCE La mise en demeure de l'article 1 al. 2 CCR (contrat-cadre romand de baux à loyer) ne doit pas obligatoirement être adressée au conjoint du locataire pour être valable.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; RÉSILIATION ; SÛRETÉS

Normes : CO.257d; CO.282

Résumé : RETARD PORTANT SUR LA CONSTITUTION DE SÛRETÉS - CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT PAS POSSIBLE La réglementation de l'art. 282 CO sur la demeure du fermier quant au versement du fermage est calquée sur celle de l'art. 257d CO, seul le délai de paiement étant différent (60 jours au moins dans le bail à ferme, 30 jours au moins dans le bail à loyer). L'interprétation qui est faite par la doctrine de l'art. 257d CO doit ainsi valoir pour l'art. 282 CO. Or la doctrine moderne admet de manière convaincante, sur la base du texte de cette dernière norme, que celle-ci ne peut pas être invoquée lorsque le retard porte en particulier sur la constitution de sûretés.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 137 III 547 (mais ne porte pas sur le considérant cité)

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; DEMEURE ; PAIEMENT

Normes : CO.271

Résumé : RETARD SYSTÉMATIQUE DANS LE PAIEMENT DU LOYER Dans un contrat de durée (comme le contrat de bail), les parties se sont liées jusqu'à l'échéance, mais chacune d'elle peut en principe décider librement de ne pas prolonger le contrat au-delà de cette date. Il n'est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d'invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est à cet égard compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires. La résiliation donnée au motif des retards dans le paiement des loyers, in casu nombreux et portant parfois sur une durée assez longue, n'est pas contraire à la bonne foi.

Voir aussi : ACJC/1593/2019 du 04.11.2019; ACJC/936/2014 du 06.08.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPENSATION DE CREANCES; RESILIATION; DEMEURE; EVACUATION

Normes : CO.120; CO.257d; CO.265

Résumé : RESILIATION DE BAIL POUR DEFAUT DE PAIEMENT - CREANCE COMPENSANTE NON CHIFFREE VALABLEMENT INVOQUÉE La créance compensante n'a pas à être chiffrée par le locataire pour être valablement invoquée, tant qu'il ressort de sa déclaration de volonté qu'il entend opposer sa créance pour faire obstacle au défaut de paiement qui lui est opposé.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE

Normes : CO.107

Résumé : DEMEURE Les règles du droit du bail sur la résiliation ne trouvent application que lorsque le locataire a pris possession des locaux. Avant la délivrance de la chose louée, ce sont les art. 107 ss CO qui entrent en ligne de compte. Pour que les art. 107 ss CO trouvent application, le débiteur doit être en demeure. L'obligation en souffrance ne doit pas nécessairement être essentielle ni même principale. Il peut s'agir d'une obligation accessoire (in casu, la constitution de la garantie de loyer) pourvu que, suivant les règles de la bonne foi, ce point-là n'apparaisse pas comme absolument accessoire ou comme ne présentant aucun intérêt pour le créancier. Lorsque le débiteur se trouve en demeure, l'art. 107 CO offre au créancier d'une obligation dans le cadre d'un contrat bilatéral la possibilité de fixer à son cocontractant un délai de grâce pour s'exécuter et, si l'exécution n'est toujours pas intervenue à l'échéance de celui-ci (demeure qualifiée), le créancier dispose des trois solutions alternatives et non cumulables énumérées à l'art. 107 CO. Cependant, s'agissant des contrats de durée, lorsque la demeure porte sur une obligation principale du débiteur, qu'elle concerne plusieurs livraisons ou échéances ou encore lorsqu'elle manifeste une volonté du débiteur de se soustraire désormais à ses obligations, le créancier peut en principe exercer les options que lui confère l'art. 107 CO pour les prestations échues et futures. La résiliation [par opposition à la résolution] devient ainsi la règle en matière de contrats de durée, l'effet rétroactif associé à la résolution étant l'exception qui doit être justifiée par des circonstances particulières.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; COMPENSATION DE CRÉANCES ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.120; CO.257d; CO.82

Résumé : RESILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - COMPENSATION IMPOSSIBLE AVEC UNE CRÉANCE EN RÉDUCTION DE LOYER Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO. Le débiteur peut opposer la compensation même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Dans ce cas, le juge doit statuer sur l'existence de la créance invoquée pour décider si la compensation invoquée est possible. Cette possibilité est toutefois exclue lorsque la prétention en compensation consiste en une demande de réduction de loyer pour défaut ou en une demande en dommage-intérêts du fait des défauts. Pour le locataire qui se prévaut de défauts de la chose louée, la loi - et plus particulièrement l'art. 259g, lex specialis par rapport à l'article 82 CO - prévoit la faculté de consigner le loyer ce qui respectivement l'empêche de retenir de sa propre initiative le loyer.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_140/2014 du 06.08.2014; ACJC/348/2021 du 22.03.2021; ACJC/400/2020 du 09.03.2020; ACJC/359/2020 du 02.03.2020 (si la réduction de loyer est accordée, soit directement par le bailleur, soit par l'autorité judiciaire, le locataire sera fondé à invoquer la compensation)

TF , 1ère Cour civile

Publication MP 1/09 p. 14 JdT 2009 I 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; FRAIS ACCESSOIRES; PAIEMENT; DEMEURE; SOMMATION; DELAI RAISONNABLE

Normes : CO.257a; CO.257d.al.1.et.al.2; CO.271.al.1

Résumé : RÉSILIATION EN CAS DE DEMEURE DANS LE PAIEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES Si, malgré la menace de résiliation du bailleur, le locataire refuse de payer la part non contestée du décompte des frais accessoires dans le délai fixé, le bailleur qui résilie le bail de manière anticipée ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. Une attente de trois semaines avant de notifier la résiliation anticipée est admissible, mais une inaction plus longue pourrait être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURSUITE PAR VOIE DE FAILLITE; LOCATAIRE; DEMEURE; SOMMATION; RESILIATION IMMEDIATE; ENVOI RECOMMANDE

Normes : CO.266h

Résumé : FAILLITE DU LOCATAIRE - VALIDITÉ DE LA NOTIFICATION DE LA MISE EN DEMEURE ET DU CONGÉ SUBSÉQUENT Le bailleur qui entend mettre un terme au bail en raison de la faillite du locataire doit s'adresser par écrit tant à celui-ci qu'à l'administration de la faillite pour leur impartir à chacun un délai suffisamment long afin que l'un ou l'autre verse les sûretés qu'il est en droit de réclamer en application de l'art. 266h CO. Si aucun versement n'est effectué, le bail peut être résilié. Le locataire ne peut valablement prétendre ne pas avoir reçu la mise en demeure ou le congé si ceux-ci lui ont été envoyés par plis recommandés.

Voir aussi : ACJC/1352/2016 du 17.10.2016 (Lorsque l'Office des faillites a été informée de la demande de constitution de sûretés et a répondu, en sa qualité d'administratrice de la faillite qu'elle n'entendait pas entrer dans le contrat de bail ni, à fortiori, fournir les sûretés demandées, le congé ne saurait être déclaré inefficace au seul motif qu'aucun délai n'a été formellement fixé à l'administration de la faillite)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEMEURE; ACTION EN CONTESTATION; LOYER INITIAL; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d; CO.270

Résumé : DEMEURE DU LOCATAIRE - NULLITÉ DU LOYER INITIAL - ABUS DE DROIT Le locataire qui ne fait valoir la nullité du loyer initial en raison d'un vice de forme (avis de fixation non motivé) qu'à l'occasion de l'ultime acte de procédure de première instance, alors que les arriérés correspondent à presque une année, commet un abus de droit. Il est par conséquent correct de se fonder sur le montant du loyer arrêté entre les parties au moment de la conclusion du bail pour examiner si les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d CO sont réunies.

Voir aussi : ACJC/505/2014 du 28.04.2014 pour abus de droit à invoquer nullité du loyer initial dans le cadre de la procédure en expulsion

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE - PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - CONDITIONS SELON LE CONTRAT-CADRE ROMAND - ABUS DE DROIT Les dispositions du contrat-cadre romand de baux à loyer, déclaré de force obligatoire générale dans le canton de Genève (arrêté du Conseil fédéral du 5 septembre 2001, FF 2001 pp. 5509 ss), prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement contraires. Ainsi, selon le contrat-cadre applicable, pour qu'un paiement par trimestre puisse être exigé, le locataire doit être en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et avoir été vainement mis en demeure par écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner expressément la sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (Denis SULLIGER et Jacques ANSERMET, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes, CdB 2002 p. 97 ss, ch. 1.18 et ch. 1.21). Lorsqu'une disposition contractuelle le prévoit, le paiement du loyer par trimestre d'avance peut être exigé par simple avis écrit du bailleur, sans devoir faire usage d'une formule officielle pour modification unilatérale du contrat. Un congé notifié pour défaut de paiement d'un trimestre de loyer réclamé à l'avance n'est pas constitutif d'un abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral du 30 juin 1998, consid. II, in CdB 1999 p. 6 ss.).

Voir aussi : ACJC/1453/2006 du 11.12.2006 ( Fiche 2309288 )ACJC/267/2009 du 09.03.2009ACJC/571/2010 du 17.05.2010 (cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication DB 2008 n° 10 p. 26

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; JUSTE MOTIF; DEMEURE; DILIGENCE; APPLICATION DU DROIT

Normes : CO.257d; CO.257f; CO.266g

Résumé : RÉSILIATION POUR JUSTES MOTIFS - INOPPOSABILITÉ DES ART. 257d ET 257f CO L'art. 266g CO pose une règle générale en matière de résiliation extraordinaire du bail. A ce titre, il est subsidiaire aux dispositions légales qui traitent de cas particuliers de congés extraordinaires (art. 257d, 257f CO). Le Tribunal fédéral n'exclut cependant pas que le motif qui rend intolérable la poursuite du bail jusqu'au prochain terme de résiliation puisse résider (aussi) dans l'inobservation de délais de paiement ou dans un manque d'égards envers les voisins. De telles violations peuvent en effet apparaître comme graves en raison de leur répétition constante malgré des avertissements, au point que la poursuite du bail jusqu'à son échéance ordinaire ne puisse pas être imposée à l'autre partie.

Voir aussi : ACJC/1497/2007 du 10.12.2007 ( Fiche 2309218 )ACJC/247/2009 du 09.03.2009 ( Fiche 2309134 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ABUS DE DROIT; LOYER INITIAL; NULLITE; DEFAUT DE PAIEMENT; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.257d

Résumé : LOYER INTIAL - NULLITÉ - DEMEURE EXCLUE JUSQU'À LA FIXATION JUDICIAIRE DU LOYER SAUF ABUS DE DROIT Lorsque le locataire a introduit une procédure pour contester le loyer initial pour cause de nullité (absence de formule officielle), il est exclu qu'il tombe en demeure (art. 257d CO) jusqu'à la fixation judiciaire du loyer (ATF 120 II 341; TF 4C.315/2000 du 5 février 2001). Néanmoins, le vice de forme ne doit pas être invoqué abusivement, par exemple dans le but d'échapper à une résiliation pour défaut de paiement, et non dans le but d'obtenir un loyer initial moins élevé.

Voir aussi : ATF 4C.315/2000 du 05.02.2001; ACJC/260/2019 du 25.02.2019 (retient abus de droit); ACJC/286/2008 du 03.03.2008CdB 3/07 p. 95ACJC/1606/2004 du 17.02.2004ACJC/125/2002 du 18.02.2002

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; POURSUITE POUR DETTES

Normes : CO.257d; LP.297; LP.298

Résumé : EXIGIBILITÉ DES DETTES ANTÉRIEURES À L'OCTROI DU SURSIS CONCORDATAIRE Le sursis concordataire déploie ses effets (art. 297 et 298 LP) à la date où il est octroyé. Il ne déploie pas d'effets sur l'exigibilité des dettes antérieures à l'octroi du sursis. Dès lors, l'octroi d'un sursis concordataire n'empêche pas le locataire de tomber en demeure au sens de l'art. 257d CO pour les loyers antérieurs à l'octroi du sursis.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.257d

Résumé : OBLIGATION DU BAILLEUR DE FORMULER EXPRESSÉMENT SA VOLONTÉ D'ÊTRE PAYÉ PAR TRIMESTRE D'AVANCE AVANT DE METTRE EN DEMEURE LE LOCATAIRE DE PAYER La clause du bail stipulant qu'en cas de retard de plus de 8 jours dans le paiement d'une mensualité, le bailleur peut exiger d'être payé trimestriellement d'avance, suppose une déclaration de volonté du bailleur afin que le locataire connaisse ses intentions. Le bailleur doit donc notifier au locataire son exigence du retour aux paiements trimestriels. Le congé donné à la suite d'un avis comminatoire pour des loyers dont le locataire ne savait pas qu'ils étaient échus n'est pas conforme aux règles de la bonne foi et doit être annulé, les conditions de l'article 257d al.1 CO n'étant pas remplies (cf. ACJ n° 56 du 23.01.95). Si la déclaration de volonté du bailleur ne mentionne pas formellement depuis quelle date celui-ci entend réclamer le paiement du loyer par trimestre d'avance, se pose la question de savoir quand cet avis déploie ses effets. Il ne peut en tout état pas déployer un effet rétroactif. La Cour a laissé indécise la question de savoir s'il déploie ses effets dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure ou seulement dès la prochaine échéance du bail.

Voir aussi : ACJ n° 1274 du 06.12.1999 X SA c/ SI X ACJ n° 762 du 03.07.2000 L. SA c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; EXIGIBILITE; DEMEURE

Normes : CO.257d

Résumé : EXIGIBILITÉ DES LOYERS RÉCLAMÉS À LA DATE DE LA MISE EN DEMEURE À la date de l'avis comminatoire, les loyers réclamés doivent être exigibles. C'est le cas dès que le terme de paiement contractuel est échu. Si l'un des loyers réclamés n'est pas exigible, la mise en demeure n'est valable que pour les loyers effectivement échus.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ANNULABILITE; ABUS DE DROIT; EVACUATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; DEMEURE; DETTE D'ARGENT

Normes : CO.271

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ - PROCÉDURE D'ÉVACUATION Il appartient au locataire qui entend requérir l'annulation du congé de saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception du congé, faute de quoi le locataire est forclos (art. 273 CO) et ne peut plus faire valoir au stade de la procédure d'évacuation les motifs d'annulation du congé tirés des articles 271 et 271a CO. Le bailleur ne commet pas un abus de droit en résiliant le bail puis en persistant dans la procédure alors que le solde dû par le locataire, à l'échéance du délai comminatoire, n'est que de 70 fr.

Voir aussi : ACJ n° 722 du 31.05.02 G. c/ X SA

TF , Ire Cour civile

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; DOMMAGES-INTÉRÊTS

Normes : CO.257d; CO.97; CO.99.al.3; CO.44

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - DOMMAGES-INTÉRÊTS - RÉDUCTION DE L'INDEMNITÉ Il est unanimement admis que le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l'obligation d'indemniser le bailleur pour le dommage qu'il lui a causé. L'indemnité à laquelle le bailleur peut prétendre dans un tel cas équivaut aux loyers fixés contractuellement qu'il n'a pas perçus du fait de la rupture anticipée du bail, cela pendant la période qui s'est écoulée entre, d'une part, la fin prématurée du bail, et, d'autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée, la date de l'échéance contractuelle ordinaire du bail primitivement conclu en constituant la limite maximale. Comme il s'agit d'une créance en réparation d'un dommage, il incombe au bailleur d'établir que, malgré de réels efforts, il n'a pas été à même de relouer le logement aussitôt après la résiliation du bail. En d'autres termes, le bailleur supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l'objet remis à bail ne pouvait pas être reloué.

Voir aussi : ACJC/1335/2016 du 10.10.2016

TF

Publication ATF 127 III 548 = SJ 2002 I 33 = CdB 2001 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; REMISE(DELIVRANCE); RESILIATION ANTICIPEE; DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS; LOYER; PAYEMENT; DEMEURE; CONSTAT DES LIEUX

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT - LOCATAIRE NE PRENANT PAS POSSESSION DES LOCAUX Le bailleur peut procéder à la résiliation du bail en vertu de l'article 257d CO dès le moment où il tient les locaux à disposition du locataire. La version italienne de l'article, contenant le terme " remise de la chose ", doit être préférée à la notion francophone de " réception de la chose ". Cas de locataires qui ne se sont pas présentés à l'état des lieux d'entrée, ni n'ont emménagé. Le locataire qui, par sa faute, entraîne une rupture prématurée du contrat doit des dommages-intérêts au bailleur. Le dommage englobe les loyers compris entre la date de résiliation prématurée et le terme pour lequel les locaux auraient pu être objectivement reloués.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 2/99 p. 41

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE; RETARD; DELAI; REMISE(DELIVRANCE)

Normes : CO.258

Résumé : RETARD DANS LA DELIVRANCE DES LOCAUX Lorsque les parties ont convenu d'une date précise pour l'entrée dans les locaux loués, le bailleur se trouve en demeure au sens de l'art. 102 CO, le jour suivant cette date. Un report de la date de remise de l'objet proposé par le bailleur et accepté par le locataire doit être considéré comme un délai donné par le locataire pour l'exécution du contrat au sens de l'art. 107 al. 1 CO. Le non-respect de ce délai autorise le locataire à résoudre le contrat de bail et prétendre à des dommages-intérêts. La non-délivrance des locaux à la date convenue ne constitue pas une atteinte illicite à la personnalité des locataires, dont la gravité justifierait une réparation morale.

Publication JdT 2012 III 37

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT

Résumé : Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO).