Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;CULPA IN CONTRAHENDO;POURPARLERS

Normes : CC.2

Résumé : RUPTURE DES POURPARLERS - RESPONSABILITÉ PRÉCONTRACTUELLE En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est libre d’entamer une négociation et de l’interrompre quand il le veut, même sans justification, dans les limites des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC). La culpa in contrahendo repose sur l’idée que l’ouverture de pourparlers crée déjà une relation juridique entre partenaires et leur impose des devoirs réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement, conformément à leurs véritables intentions. Toutefois, ce n’est que dans des situations exceptionnelles qu’une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste pas tant à avoir rompu les pourparlers qu’à avoir maintenu l’autre partie dans l’idée que le contrat serait certainement conclu ou à n’avoir pas dissipé cette illusion à temps. Si la partie prétendument lésée connaissait ou aurait dû connaître la réalité (elle savait ou aurait dû savoir que les négociations n’allaient de toute façon pas aboutir) (cf. art. 2 al. 1 CC), il est d’emblée exclu de lui reconnaître une confiance légitime (dans le fait que le contrat serait conclu) et, partant, la responsabilité précontractuelle de l’autre partie n’entre pas en ligne de compte. Lorsque le contrat en vue est soumis à des exigences de forme, une culpa in contrahendo pour rupture des pourparlers sera d’autant moins facilement admise que les prescriptions de forme ont précisément pour but de préserver les parties d’un engagement. Les parties ont un devoir accru d’envisager la possibilité d’un échec jusqu’à la conclusion du contrat. L’échec des négociations n’entraînera donc en principe pas de responsabilité, sauf si des éléments particuliers tels qu’un accord oral ou écrit ont nourri la confiance légitime que le contrat serait certainement conclu. In casu, le refus de signer seul le contrat de reprise de commerce alors qu’il était initialement prévu que celui-ci soit signé simultanément au contrat de bail n’engage pas la responsabilité précontractuelle des défendeurs.

Voir aussi : ACJC/1238/2020 du 14.09.2020

TF

Publication ATF 132 III 24CdB 1/06 p. 13

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; LIBERTE CONTRACTUELLE; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : CO.257a

Résumé : ACOMPTES PROVISIONNELS SENSIBLEMENT INFÉRIEURS AUX FRAIS EFFECTIFS Les conventions relatives au règlement des frais accessoires doivent être examinées au regard des règles générales du CO et du principe de la liberté contractuelle. Par définition, la notion d'acomptes implique le versement de montants provisoires, le montant effectif des frais accessoires n'étant pas encore connu et pouvant varier en fonction de différentes circonstances. Sauf assurances particulières de la part du bailleur, le locataire n'est ainsi pas fondé à penser que le montant des acomptes couvrira l'intégralité des frais accessoires effectifs. Dans le cas où la limitation des frais accessoires à un montant donné constitue une condition à la conclusion du contrat par le locataire, celui-ci doit s'en assurer auprès du bailleur. Le fait que le bailleur n'ait pas spontanément avisé le locataire que les acomptes ne couvrent qu'une partie des frais accessoires effectifs ne constitue ainsi pas une culpa in contrahendo.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_339/2018 du 29.01.2019 (newsletter bail.ch mars 2019; DB 31/2019, p. 30 ss); 4C.24/2002 du 29.04.2002 H. A. c/ C. S. in DB 2003, p. 7

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE - CULPA IN CONTRAHENDO La compétence de la juridiction des baux et loyers s'étend à tous les litiges en relation avec un contrat de bail, conclu ou non, y compris les prétentions fondées sur la violation de devoirs précontractuels (culpa in contrahendo).

Voir aussi : ACJ n° 1204 du 06.11.2006 T. S.A. c/ A. S.A. et B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : aLOJ.56M.let.a

Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO - COMPÉTENCE DU TBL Le champ d'attribution défini par l'art. 56M LOJ ne doit pas être interprété trop restrictivement. Dès lors que les parties avaient pour objet de leur négociation la conclusion d'un bail à loyer, il appartient au TBL de statuer sur la question des dommages et intérêts que chacune des parties peut faire valoir du fait de la non-conclusion du contrat.

Voir aussi : ACJ n° 1382 du 17.12.1999 C. c/ E.S.A. ACJ n° 1437 du 17.10.1994 SA X c/ SA X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CC.2.al.1

Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO - RUPTURE DES POURPARLERS La longueur des négociations et la connaissance des investissements effectués par le cocontractant ne suffisent pas à fonder une culpa in contrahendo. En principe, la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait à ses risques et périls. Selon les circonstances, des pourparlers s'étendant sur une durée de deux ans ne fondent pas à eux seuls une responsabilité précontractuelle de celui qui les interrompt (cf. SJ 2002 I 164).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : CC.2.al.1

Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO Cas d'un bail signé par l'épouse, mais pas par le mari, qui renonce finalement à le signer en raison du refus du propriétaire de procéder à l'installation de double-vitrages. Lorsque la rupture intervient soit en raison d'un désaccord sur l'une des clauses du contrat à conclure, soit en raison d'éléments nouveaux qui sont susceptibles d'avoir une influence sur le contenu du contrat ou sur la capacité des parties de l'exécuter, elle relève de l'incertitude liée par définition à la phase des pourparlers et non pas de la culpa in contrahendo, qui vise les situations dans lesquelles une partie poursuit des négociations de manière fictive, avec l'intention bien déterminée de ne pas conclure. Le locataire ne doit donc ni loyer, ni dommages-intérêts.