Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civile

Publication Newsletter bail.ch juillet 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;INTERPRÉTATION(SENS GÉNÉRAL);PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);SURFACE

Normes : CO.1; CO.18; CO.23; CO.253

Résumé : INTERPRETATION DU CONTRAT - SURFACE DETERMINANTE POUR LE CALCUL DU LOYER - DEFAUT - ERREUR Clause du bail selon laquelle "les surfaces communes sont réparties proportionnellement à la surface louée". Il ressort de l'interprétation du contrat selon le principe de la confiance que les parties ont convenu d'inclure dans la surface pertinente pour le calcul du loyer non seulement la surface louée à usage de bureaux, mais également une part proportionnelle des surfaces communes. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant des prestations telles que des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. En l'espèce, le pourcentage de la surface louée relatif aux zones communes n'était pas, vu l'attitude de la recourante, un élément qui l'avait déterminée à conclure le contrat aux conditions proposées. Partant, l'erreur de la locataire ne portait pas sur un fait subjectivement essentiel, ce qui permettait d'exclure une erreur de base au sens de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO. La règle in dubio contra stipulatorem ne peut trouver application lorsque l’interprétation objective a permis de dégager la volonté des parties. En outre, le Tribunal fédéral souligne qu’il serait douteux de faire recours à cette règle dans le cas présent, étant donné que, même si le texte des contrats a été rédigé par la bailleresse, les contrats ont été discutés page par page et ont été vérifiés par un juriste de la société locataire

Voir aussi : Laurent Bieri, Surfaces déterminantes pour le calcul du loyer et interprétation du contrat, in DB n° 35/2023, p. 12 ss; ACJC/450/2023

Remarques : recours contre ACJC/1061/2022

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch mai 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;DÉFAUT DE PAIEMENT;SOMMATION;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257d

Résumé : RESILIATION POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS - AVIS COMMINATOIRE - INTERPRETATION SELON LE PRINCIPE DE LA BONNE FOI L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi

Voir aussi : Aurélie Gandoy, Demeure de la partie locataire dans le paiement du loyer et contenu de l’avis comminatoire (arrêt 4A_429/2023), in Newsletter Bail.ch mai 2023 et in DB n° 35/2023, p. 22 ss

Sandra PEREIRA

Publication 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;ÉNERGIE;CONTRAT DE FOURNITURE D'ÉNERGIE

Normes : CO.257a; CO.269d; OBLF.6a; OBLF.6c; LEne.62; OEne.16; LEne.17; OBLF.6b

Résumé : JURISPRUDENCE ET NOUVEAUTES EN MATIERE DE FRAIS ACCESSOIRES, in 22ème Séminaire sur le droit du bail, p. 228 ss (contracting énergétique, consommation propre, regroupement)

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch septembre 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;FRAIS ACCESSOIRES;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.257a.al2; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - INTERPETATION DU CONTRAT L'art. 257a al. 2 CO concrétise la règle générale de l'art. 18 CO. Selon cette disposition, l'interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s'applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque. Lorsque le locataire reconnaît effectivement, lors de la conclusion du contrat, quels sont les frais accessoires qui doivent être mis contractuellement à sa charge et qu'il signe le contrat en connaissance de cause, l'art. 257a al. 2 CO est respecté et le locataire ne peut pas invoquer après coup le manque de précision du texte du contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch octobre 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTENU DU CONTRAT;NULLITÉ PARTIELLE;DOL(VICE DU CONSENTEMENT);ANNULABILITÉ;ERREUR ESSENTIELLE

Normes : CO.20.al2; CO.23; CO.32

Résumé : INVALIDATION PARTIELLE DU CONTRAT - PARTIE CONTRACTANTE DÉCÉDÉE Un contrat conclu au nom d’une personne décédée est inexistant, celle-ci n’ayant pas la capacité civile passive (ou jouissance des droits civils). L'art. 20 al. 2 CO est applicable par analogie à l'invalidation des contrats. L'invalidation partielle d'un contrat pour erreur essentielle est soumise à deux conditions. Premièrement, une condition objective: le vice ne peut concerner qu’une partie du contrat, qui peut en être détachée; deuxièmement, une condition subjective: il faut pouvoir déterminer la volonté subsidiaire hypothétique que les parties auraient eue si elles avaient réalisé que leur volonté était contraire à la loi. Lorsque, au moment de la conclusion du contrat, une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant (art. 32 al. 1 CO), c’est la volonté exprimée par ce représentant qui est déterminante pour la conclusion de ce contrat (art. 1 CO). In casu, le bail a été valablement conclu et doit être maintenu avec celui des locataires qui n'était pas décédé lors de la conclusion du bail, ce maintien correspondant à ce que les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi, s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle.

Voir aussi : ATF 130 III 49; CdB 4/2019, p. 118 (sur annulation partielle d'une transaction judiciaire); recours sur ACJC/1665/2017 du 15.12.2017; Xavier RUBLI, Nullité partielle d'un bail commun conclu avec une personne décédée et congé contraire à la bonne foi, in DB n° 33/2021, p. 39ss

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT);PRINCIPE DE LA TRANSPARENCE(SOCIÉTÉ)

Normes : CO.253; CO.18

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT -DÉTERMINATION DU LOYER - DURCHGRIFF Le montant du loyer est un élément essentiel du contrat de bail; ce montant doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base de l’accord des parties. Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d’argent. Il peut s’agir d’une contre-prestation en nature ou en travail; on se trouve dans ces cas en présence d’un contrat mixte ou composé. Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des parties.Selon les règles d’interprétation des contrats déduites de l’art. 18 CO, le juge doit d’abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective) puis, à défaut, interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective). L’application du principe de la transparence suppose, premièrement, qu’il y ait identité de personnes, conformément à la réalité économique, ou en tout cas la domination économique d’un sujet de droit sur l’autre; il faut deuxièmement que la dualité soit invoquée de manière abusive, c’est-à-dire pour en tirer un avantage injustifié. In casu, l'existence du contrat de bail a été niée. Les parties au contrat de prêt et au prétendu contrat de bail sont différentes. Le contrat de prêt ne mentionne pas que le non-paiement des intérêts équivaudrait au loyer de locaux loués par les prétendus locataires. De plus, ces derniers échouent à démontrer les éléments permettant d’appliquer le principe de la transparence et ne peuvent donc pas se prévaloir de cette renonciation à percevoir des intérêts. Au demeurant, la part du loyer relative à cette renonciation n’est pas déterminée, ni déterminable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;EXPULSION DE LOCATAIRE;CAS CLAIR;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CPC.257; CO.18

Résumé : CAS CLAIR - INTERPRÉTATION SELON LE PRINCIPE DE LA CONFIANCE S’agissant d’une procédure en expulsion de locataires, la protection dans les cas clairs ne peut être accordée que si le bail a été valablement résilié. Le tribunal doit donc examiner cette question à titre préjudiciel. La résiliation est une manifestation de volonté unilatérale. Le fait que celle-ci doit être interprétée selon le principe de la confiance (application de l’art. 18 CO par analogie) ne signifie pas que la situation juridique n’est pas claire et que la condition de l’art. 257 al. 1 let. b CPC n’est pas remplie. De ce fait, si le tribunal, en interprétant la manifestation de volonté selon le principe de la confiance, arrive à la conclusion que son contenu est clair et sans ambiguïté, la protection dans les cas clair est susceptible d’être accordée. Lorsque le bail a été signé par deux locataires mais que l’un d’eux a quitté le logement et remis ses clés au locataire restant (ici un couple marié mais séparé), la requête d’expulsion doit être dirigée contre les deux locataires. Il ne peut être exclu que le locataire qui est parti revienne vivre dans le logement. Au cas où cette hypothèse survient, le bailleur doit être au bénéfice d’une décision d’expulsion contre les deux locataires. A défaut, il ne pourrait pas faire exécuter la décision contre l’un des locataires.

Voir aussi : Aurélie GANDOY, Expulsion par la voie du cas clair et obligation de restitution de la partie locataire ayant déjà quitté le logement, in DB n° 33/2021 p. 65ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT COMPLEXE

Normes : CO.253; CO.107

Résumé : CONTRAT MIXTE - RÈGLES APPLICABLES Lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des éléments de leur convention liés entre eux et dépendants l’un de l’autre, on est en présence d’un contrat mixte (ou composé) qui doit être appréhendé comme un seul et unique accord. Une telle convention ne peut généralement pas être soumise dans sa totalité aux règles d’un seul contrat nommé. Il convient donc de déterminer quelle question juridique se pose et quelles règles légales s’y appliquent. Chaque question doit être soumise aux principes juridiques d’un seul contrat. Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à chacune des questions litigieuses, il convient de rechercher le « centre de gravité des relations contractuelles », appréhendées comme un accord global unique

Patricia DIETSCHY-MARTENET

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.137ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT-CADRE

Normes : LCBD.1ss

Résumé : LES RÈGLES ET USAGES LOCATIFS DU CANTON DE VAUD (RULV) FACE AU CONTRAT-CADRE ROMAND ET AU CODE DES OBLIGATIONS, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.137ss

Remarques : Doctrine

Carole WAHLEN

Publication 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE

Normes : CO.253ss; CO.255

Résumé : LES CONTRATS DE DURÉE DÉTERMINÉE ET LA PROTECTION DES LOCATAIRES, in 21ème Séminaire sur le droit du bail, p.93ss

Remarques : Doctrine

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION

Normes : CO.32

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - REPRÉSENTATION PAR LA RÉGIE Une régie peut valablement conclure un contrat au nom et pour le compte d’un tiers dont elle ne révèle pas l’identité (art. 32 al. 1 CO). Il incombe seulement à la régie, représentante, d'indiquer plus tard au locataire la personne qu'elle représentait dans l'éventualité où la collaboration de cette personne devient nécessaire à l'exécution du contrat. La détermination des volontés des parties ou de leurs représentants ou encore des faits dont ils avaient connaissance relève de la constatation des faits et n’est en principe pas examiné par le Tribunal fédéral (art. 105 LTF).

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;SIMULATION;NULLITÉ;PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRÉTATION DU CONTRAT)

Normes : CO.18; CO.253

Résumé : CONTRAT SIMULÉ - PRINCIPE DE LA CONFIANCE Il y a simulation lorsque deux ou plusieurs personnes créent délibérément l'apparence qu'un contrat est conclu entre elles alors que ce contrat diverge de leur réelle et commune intention. Le contrat simulé est nul et il n'oblige donc pas les participants. Le principe de la confiance est déterminant dans l'interprétation des manifestations de volonté entre cocontractants.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch août 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;BAIL COMMUN;MANIFESTATION DE VOLONTÉ;REPRISE CUMULATIVE DE DETTE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL COMMUN - COLOCATAIRE N'OCCUPANT PAS LES LOCAUX La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n’empêche pas qu’un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l’un d’eux n’occupera pas les locaux. L’existence d’un contrat commun ou d’un contrat de reprise de dette avec la personne qui n’entend pas occuper les locaux dépend de la volonté des parties. In casu, les parties voulaient que le père « garant » soit partie au contrat en tant que colocataire à la place de sa fille.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;CULPA IN CONTRAHENDO;POURPARLERS

Normes : CC.2

Résumé : RUPTURE DES POURPARLERS - RESPONSABILITÉ PRÉCONTRACTUELLE En vertu du principe de la liberté contractuelle, chacun est libre d’entamer une négociation et de l’interrompre quand il le veut, même sans justification, dans les limites des règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC). La culpa in contrahendo repose sur l’idée que l’ouverture de pourparlers crée déjà une relation juridique entre partenaires et leur impose des devoirs réciproques, soit en particulier celui de négocier sérieusement, conformément à leurs véritables intentions. Toutefois, ce n’est que dans des situations exceptionnelles qu’une culpa in contrahendo sera retenue en cas de rupture des pourparlers. Le comportement contraire aux règles de la bonne foi ne consiste pas tant à avoir rompu les pourparlers qu’à avoir maintenu l’autre partie dans l’idée que le contrat serait certainement conclu ou à n’avoir pas dissipé cette illusion à temps. Si la partie prétendument lésée connaissait ou aurait dû connaître la réalité (elle savait ou aurait dû savoir que les négociations n’allaient de toute façon pas aboutir) (cf. art. 2 al. 1 CC), il est d’emblée exclu de lui reconnaître une confiance légitime (dans le fait que le contrat serait conclu) et, partant, la responsabilité précontractuelle de l’autre partie n’entre pas en ligne de compte. Lorsque le contrat en vue est soumis à des exigences de forme, une culpa in contrahendo pour rupture des pourparlers sera d’autant moins facilement admise que les prescriptions de forme ont précisément pour but de préserver les parties d’un engagement. Les parties ont un devoir accru d’envisager la possibilité d’un échec jusqu’à la conclusion du contrat. L’échec des négociations n’entraînera donc en principe pas de responsabilité, sauf si des éléments particuliers tels qu’un accord oral ou écrit ont nourri la confiance légitime que le contrat serait certainement conclu. In casu, le refus de signer seul le contrat de reprise de commerce alors qu’il était initialement prévu que celui-ci soit signé simultanément au contrat de bail n’engage pas la responsabilité précontractuelle des défendeurs.

Voir aussi : ACJC/1238/2020 du 14.09.2020

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);MANIFESTATION DE VOLONTÉ;ACTE CONCLUANT

Normes : CO.1ss; CO.18; CO.253

Résumé : MODIFICATION DU CONTRAT PAR ACTES CONCLUANTS La formation du contrat de bail est soumise aux art. 1 ss et 18 CO. Le contrat est conclu par un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes (art. 1 al. 1 CO). Les manifestations de volonté peuvent être tacites (art. 1 al. 2 CO). Tant pour déterminer si un contrat a été conclu que pour l'interpréter, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Si une telle intention ne peut être déterminée, il doit recourir à l’interprétation selon le principe de la confiance. La modification du contrat n’est qu’une modalité particulière de la formation du contrat et, partant, obéit aux mêmes règles que celles qui régissent la formation du contrat, soit aux art. 1 ss et 18 CO. In casu, la bailleresse connaissait l’inversion des logements entre les locataires, qui payaient chacun le logement qu’ils occupaient. Par conséquent, la bailleresse a accepté, par actes concluants, une modification des contrats de bail des locataires formels en ce sens qu'en sont désormais locataires les occupants effectifs.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; LOYER; PAIEMENT; EXIGIBILITÉ ; CONTRAT-CADRE

Normes : CCR.1; CO.257c

Résumé : EXIGIBILITÉ DU LOYER - APPLICATION DU CONTRAT-CADRE ROMAND En application de l'art. 257c CO, le loyer doit - sauf convention ou usage local contraire - être payé à la fin de chaque mois. Le contrat-cadre romand, dont la force obligatoire a été arrêtée par le Conseil fédéral notamment pour le canton de Genève, dispose en son art. 1 al. 1 que le loyer est payable par mois et d'avance. En l'espèce, cette disposition est applicable, de sorte que le loyer de décembre 2016 est d'ores et déjà exigible en date du 16 décembre 2016. Une sommation intervenant à cette date pour le loyer de décembre 2016 est donc intervenue en temps utile de sorte qu'une résiliation au sens de l'art. 257d al. 1 CO est valable.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch décembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ ; ACCORD DE VOLONTÉS ; ACCEPTATION DE L'OFFRE ; CONTRE-OFFRE ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.1; CO.2; CO.3; CO.18; CO.253

Résumé : CONCLUSION DU BAIL PAR ACCEPTATION D'UNE CONTRE-OFFRE Le contrat de bail est conclu lorsque les parties s'entendent sur les éléments objectivement et subjectivement essentiels du contrat. Lorsque l'acceptation d'une offre diverge sur l'un de ces points essentiels, il s'agit d'une contre-offre qui peut être acceptée ou refusée. Savoir s'il y a une acceptation de l'offre ou de la contre-offre s'effectue selon les règles de l'interprétation des manifestations de volonté (art. 18 al. 1 CO).

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE; DROIT D'OPTION(EXÉCUTION DE L'OBLIGATION) ; CONCLUSION DU CONTRAT ; TACITE

Normes : CO.253; CO.266

Résumé : EXERCICE D'UN DROIT D'OPTION - CONCLUSION TACITE D'UN NOUVEAU BAIL Un contrat de durée déterminée (art. 266 al. 1 CO) peut être assorti d'un droit de prolongation avec adaptation de loyer (droit d'option). L'exercice d'un droit d'option nécessite une manifestation de volonté topique et suffisamment explicite. Le seul fait de contester une résiliation entachée d'un vice de forme dirimant et évident ne constitue pas une telle manifestation de volonté. Lorsque les locataires demeurent dans les locaux et continuent à les exploiter sans que le bailleur en exige la restitution, les parties concluent tacitement un nouveau bail aux conditions antérieures, et non pas aux conditions prévues en cas d'exercice du droit d'option.

Voir aussi : ACJC/12/2021

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RESTITUTION ANTICIPÉE ; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.264; CO.270

Résumé : REPRISE DU BAIL - CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL - DISTINCTION La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant et le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial». La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante. Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux). Dans cette hypothèse, le nouveau loyer peut être contesté aux conditions de l'article 270 CO. Ceci est également valable si le loyer demeure inchangé par rapport au bail précédent, dans la mesure où d'autres prestations se voient modifiées à cette occasion, telle que la surface des locaux réduite. L'établissement d'un nouveau contrat avec la notification d'un avis de fixation de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail mentionnant la possibilité pour les locataires de contester le loyer initial est un indice confirmant la volonté de la bailleresse de conclure un nouveau contrat de bail à loyer.

Voir aussi : 4A_504/2009 du 6 janvier 2010

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juin 2019; CdB 3/19, p. 76; DB 31/2019, p. 48ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE ; ABUS DE DROIT ; FRAUDE À LA LOI ; CONTRATS EN CHAÎNE

Normes : CO.255; CO.266; CO.270

Résumé : CONTRATS EN CHAÎNE - FRAUDE À LA LOI - FARDEAU DE LA PREUVE S'il appartient en principe au locataire de prouver la fraude à la loi, il convient de tenir compte du fait que démontrer l'intention frauduleuse, en tant que circonstance interne au bailleur, confine souvent à l'impossible. Lorsque le locataire allègue de manière détaillée en quoi consisterait la fraude à la loi qu'il reproche au bailleur, le juge peut se contenter d'une vraisemblance prépondérante et inviter le bailleur à collaborer à la preuve, en exposant pour quelles raisons - qu'il ne connaît a priori que lui-même - il a opté pour la conclusion de baux de durée déterminée.Le défaut de motif plausible peut, dans le cadre d'une appréciation d'ensemble de tous les éléments pertinents - parmi lesquels figure notamment la pénurie de logements sur le marché concerné et une pratique systématique du bailleur -, conduire à l'admission d'une fraude à la loi. In casu, fraude admise dans le cadre d'une pratique d'un bailleur consistant à mettre en place - sans motifs particuliers -, lorsque le loyer initial est soumis au contrôle des loyers prévu par la LDTR, un système permettant de minimiser le risque de contestation du loyer initial, en concluant avec le locataire un contrat de durée déterminée prévoyant un loyer échelonné (trois ans de loyer fixé par le département, puis un à deux ans avec un loyer largement majoré), dans un contexte de pénurie de logement.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch, juillet 2019

Descripteurs : CONTRAT DE DÉPÔT ; STIPULATION POUR AUTRUI

Normes : CO.472; CO.112

Résumé : CONSIGNATION La consignation est une forme particulière de dépôt. Elle consiste en l'opération par laquelle une personne - le consignant - remet une chose à une autre - le consignataire - à charge pour ce dernier de la conserver jusqu'à ce qu'un tiers - le bénéficiaire - ou le consignant soit autorisé à lui en réclamer la délivrance. Trois relations sont en jeu: le consignant et le consignataire sont liés par un contrat de dépôt (art. 472 ss CO); entre le consignant et le bénéficiaire, il existe une relation contractuelle propre, étrangère comme telle à la consignation; entre le consignataire et le bénéficiaire, la consignation se caractérise comme une stipulation pour autrui (art. 112 CO), soumise à la réalisation de conditions.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication Destiné à la publication newsletter bail.ch, juillet 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT INNOMMÉ ; CONTRAT D'HÔTELLERIE ; CROWDSOURCING

Normes : CC.712a.al.2; CO.253ss

Résumé : LOCATION D'APPARTEMENT - AIRBNB - QUALIFICATION La location d'un appartement sur une plateforme du type AirBnB ne constitue pas un rapport de bail ordinaire mais doit être considéré comme une utilisation parahôtellière : la durée d'une location AirBnB et son « loyer » se déterminent par nuitée ; la personne du locataire ne repose pas sur le libre choix total des parties mais dépend des critères de sélection et de disponibilité de la plateforme utilisée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;REPRÉSENTATION

Normes : CO.32

Résumé : REPRÉSENTATION - PERSONNALITÉ DU COCONTRACTANT INDIFFÉRENTE Selon la jurisprudence, l'art. 32 al. 2 in fine CO s'applique aussi lorsque le tiers ne pouvait pas se rendre compte que celui avec lequel il traitait voulait conclure l'affaire au nom d'autrui. Si la volonté du représentant d'agir au nom d'autrui est établie, l'indifférence du tiers remplace alors la manifestation de cette volonté, de sorte que l'effet de représentation se produit, bien que le tiers ignore l'existence d'un rapport de représentation. La personnalité du cocontractant est indifférente au tiers si ce dernier, au lieu de passer le contrat avec la personne qui s'est présentée à lui sans faire état de l'existence d'un rapport de représentation, eût également conclu le contrat avec une autre personne.

Voir aussi : ATF 117 II 387

CJ , CABL

Recours TF déposé le 05.04.2019, rendu le 12.07.2019, DROIT CIVIL, 4A_166/2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; VOLONTÉ RÉELLE ; SIMULATION ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ

Normes : CO.18; CO.253

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - SIMULATION Il incombe à celui qui se prévaut de la simulation d'en apporter la preuve(art. 8 CC), étant précisé qu'on ne saurait admettre trop facilement que les déclarations ou attitudes des parties ne correspondent pas à leur volonté réelle; le juge doit se montrer exigeant en matière de preuve d'une simulation. Des allégations de caractère général et de simples présomptions ne suffisent pas. Selon la jurisprudence, le comportement ultérieur des parties est un indice de leur intention réelle au moment de la conclusion du contrat. In casu, le bailleur et la locataire n'avaient pas la réelle intention de se lier par un contrat de bail. En effet, le bailleur avait conclu le contrat de bail avec la locataire, en tant que locataire fictive, dans la mesure où ses soeurs, qui devaient occuper l'appartement, n'avaient pas de permis de séjour. L'intention du bailleur était de louer les locaux aux soeurs, qu'il avait d'ailleurs toujours considéré comme étant ses locataires et qui s'étaient comportées comme telles. Le contrat de bail conclu entre le bailleur et la locataire ayant été simulé, il est nul.

Voir aussi : ACJC/1247/2021 du 04.10.2021 (cocontractants n'avaient pas l'intention réelle de conclure un bail, mais de régler une modalité de leur relation de fiducie. Contrat de bail était donc simulé)

CJ , CABL

Publication CdB 2/2019, p. 52

Descripteurs : BAIL À LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; ACTE CONCLUANT ; TACITE

Normes : CO.1; CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ACTES CONCLUANTS - RÉSILIATION - ÉVACUATION Il y a conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, suite à une résiliation, le bailleur s'abstient, pour une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution des locaux, tout en continuant d'encaisser le loyer sans réserve particulière. Le fait qu'après une requête en évacuation, le bailleur adresse au locataire des bulletins de versement ou lui notifie une augmentation de loyer ne saurait suffire pour admettre une volonté de continuation du bail. Même si une longue période - in casu de sept ans - sépare l'ordre d'exécution d'une évacuation et sa mise en oeuvre, l'existence d'un bail tacite doit être niée lorsque rien ne permet de déduire que le bailleur a entre-temps renoncé à l'évacuation.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 06.03.2018, rendu le 19.12.2018, CONFIRME, 4A_141/2018

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;CESSION DE CONTRAT

Normes : CO.1ss; CO.253

Résumé : REPRISE DE CONTRAT Par la reprise de contrat (Vertragsübernahme), il y a transfert de l'intégralité du rapport contractuel avec tous les droits et obligations y relatifs d'une partie contractante à un tiers qui se substitue à celle-ci. La reprise de contrat n'est pas réglée expressément par le code des obligations. Selon la jurisprudence, il ne s'agit pas de la simple combinaison d'une cession de créance et d'une reprise de dette mais d'un contrat sui generis. Il découle déjà du principe de la liberté des formes des contrats de l'art. 11 al. 1 CO que la reprise de contrat n'est soumise à aucune forme particulière. De surcroît, à la différence de la cession de créance, qui peut être convenue sans le consentement du débiteur, la reprise de contrat suppose l'accord de tous les intéressés.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_258/2014 du 08.07.2014

Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_141/2018 du 04.09.2018

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch - février 2018; DB 30/2018, p. 16ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MAJORATION DE LOYER ; LOYER INITIAL ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.270

Résumé : RELATION CONTRACTUELLE PRÉEXISTANTE - NOUVELLE RELATION DE BAIL - CONDITIONS La conclusion formelle d'un nouveau contrat durant un rapport de bail existant entre les mêmes parties ne constitue pas une nouvelle relation de bail, à moins qu'il y ait un changement, à tout le moins partiel, de parties au contrat et d'autres modifications contractuelles. In casu, un nouveau bail a été conclu dans la mesure où ce n'est pas seulement le montant du loyer, des frais accessoires et de la garantie locative qui a été modifié mais aussi la destination des locaux (l'appartement ne constituait plus un logement de famille). L'épouse du locataire n'avait pas signé le nouveau contrat.

Voir aussi : Fiche 2309384

CJ , CABL

Publication OFL - Communication concernant le droit du bail, 1/2019, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER LOCAL PROFESSIONNEL ; CESSION D'UN PATRIMOINE OU D'UNE ENTREPRISE ; CONTRAT SUI GENERIS

Normes : CO.263; CO.184

Résumé : QUALIFICATION DU CONTRAT DE REMISE DE COMMERCE - FORME Le contrat de remise de commerce est un contrat sui generis puisque, au vu de la diversité des prestations auxquelles il donne naissance, il n'est pas possible de le qualifier d'amblée de vente mobilière. La jurisprudence a ainsi retenu qu'une convention qui prévoyait la cession du mobilier, de l'agencement, du matériel, des installations, ainsi que du droit au bail, de la clientèle et de l'enseigne, devait être qualifiée comme telle, à savoir de contrat sui generis. De manière générale toutefois, la remise de commerce dans le cadre d'un transfert de bail sera soumise aux règles applicables à la vente mobilière. Compte tenu des règles de forme applicables à la vente mobilière, ce contrat peut dès lors être conclu oralement, même si la forme écrite est vivement conseillée. Le transfert des droits et obligations du locataire sortant en faveur du locataire repreneur peut donc être effectué sans qu'il ait été opéré sous la forme écrite.

Voir aussi : ATF 129 III 18 (sur la distinction, en cas de défauts, entre la garantie due par le vendeur et celle liée au contrat de bail)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; TACITE

Normes : CO.275; CO.11

Résumé : FORME DU CONTRAT Le contrat de bail à ferme est valable sans qu'il soit nécessaire de respecter une forme spéciale (art. 11 CO). L'accord des volontés peut donc être exprès, tacite ou résulter d'actes concluants.

CJ , CABL

Publication Communications concernant le droit du bail, v. 58, décembre 2018, n° 5

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; RESTITUTION ANTICIPÉE; DÉLAI DE RÉSILIATION ; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.264; CCR.9

Résumé : RESTITUTION ANTICIPÉE - PRÉAVIS PRÉVU PAR LE CONTRAT-CADRE La formulation du second alinéa de l'article 9 du CCR "Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois [...]" se rapporte à l'alinéa précédent dans son entier, soit à la résiliation anticipée de manière générale et non pas seulement dans le cas où le bailleur s'oppose à la candidature du locataire de remplacement qui lui est présentée.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT MIXTE ; LOCATION-VENTE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE LOCATION-VENTE Le contrat de location-vente est un contrat mixte par lequel les parties conviennent d'abord d'un bail proprement dit, mais avec le droit pour le locataire d'acquérir la propriété de la chose, soit en payant le solde du prix, soit après paiement de l'ensemble des acomptes. Si les parties n'ont pas envisagé le transfert de propriété, on ne peut pas encore en conclure que le contrat est soumis aux dispositions du bail. Il faut également déterminer si les parties ont visé les mêmes buts économiques que dans la vente par acomptes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT ; CLAUSE INSOLITE ; PERSONNEL DIPLOMATIQUE

Normes : CO.253ss; CO.266a

Résumé : CLAUSE DIPLOMATIQUE Une clause des conditions générales (clause diplomatique) qui confère le droit de dénoncer le contrat de manière anticipée, dans le cas où le locataire n'est pas l'occupant du logement, uniquement à l'occupant du logement, à l'exclusion du locataire, est insolite. Si l'attention du locataire n'a pas été attirée sur cette clause, il faut interpréter ladite clause comme permettant la résiliation anticipée du bail par le locataire, à l'exclusion de l'occupant, qui n'est pas partie au contrat.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a

Résumé : CONVENTION SPÉCIALE - RENVOI AUX CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT Le renvoi à une annexe standardisée du contrat telle que les « Conditions générales du bail à loyer pour habitations » ne suffit pas pour admettre que les parties ont passé une convention spéciale sur le paiement des frais accessoires. Les frais énumérés dans des conditions générales peuvent toutefois être facturés au locataire dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat. L'exigence d'une convention spéciale au sens de l'art.257a al. 2 CO est remplie si le locataire peut aisément comprendre quels postes des frais accessoires sont concrètement mis à sa charge, sans avoir à les rechercher attentivement dans une annexe standardisée de plusieurs pages. C'est le cas lorsque le document intégré au contrat est clair, précis et concis ou lorsqu'il a fait l'objet non pas d'une intégration globale mais d'une intégration individuelle.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_149/2019 du 09.09.2019 (si les locataires admettent avoir été informés des frais accessoires à leur charge, il existe dès lors un accord valable sur les frais accessoires, indépendamment du texte du contrat; cf. newsletter bail.ch novembre 2019); ATF 135 III 591; ACJC/962/2006 du 11.09.2006; Fiche 2309605

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 145; CdB 2/2013, p. 51

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONCLUSION DU CONTRAT ; CONTRAT DE DURÉE DÉTERMINÉE ; ABUS DE DROIT ; CONTRATS EN CHAÎNE

Normes : CO.255; CO.266

Résumé : BAUX SUCCESSIFS DE DURÉE DÉTERMINÉE - LICÉITÉ La conclusion de baux en chaîne est licite sous réserve d'une fraude à la loi.Commet une telle fraude le bailleur qui, en soi, a l'intention de s'engager pour une durée indéfinie, mais opte pour un système de baux à durée déterminée aux seules fins de mettre en échec des règles impératives. S'il est vrai que le système des contrats en chaîne est susceptible de procurer des avantages importants au bailleur, l'on ne saurait postuler l'illicéité de principe d'un tel procédé, alors que la loi ne l'interdit nullement. La partie qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_598/2018 du 12.04.2019 (principes valables pour examiner la validité d'une clause de durée déterminée insérée dans le premier contrat conclu par les parties); arrêt du TF 4A_48/2018 du 18.05.2018 (sur ACJC/1565/2017 du 04.12.2017 qui retient fraude à la loi et requalification du contrat de durée déterminée en contrat de durée indéterminée)

CJ , CABL

Descripteurs : ; BAIL À LOYER ; SOUS-LOCATION ; AUTORISATION OU APPROBATION(EN GÉNÉRAL) ; CONDITIONS GÉNÉRALES DU CONTRAT

Normes : CO.262; CO.257.al.3

Résumé : SOUS-LOCATION - AUTORISATION GÉNÉRALE DONNÉE SANS CONDITIONS L'art. 262 CO est de droit semi-impératif, en ce sens que toute dérogation est nulle, à moins d'être favorable au locataire. Le contrat peut en revanche contenir une autorisation générale de sous-location "en blanc", donnée à l'avance, sans conditions. Dans ce cas, le bailleur n'a alors plus aucun droit de regard sur la sous-location, dont il ne peut en conséquence exiger à connaître les conditions. Le refus du locataire de communiquer les conditions en question ne peut ainsi en aucun cas justifier une résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257 f al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; RESILIATION

Normes : CO.266

Résumé : CONTRAT DE DUREE DÉTERMINÉE - RECONDUCTION TACITE EXCLUE La location d'un emplacement pour caravane dans un camping, qui n'est pas ouvert à l'année, revêt un caractère saisonnier, de durée déterminée. Il est conforme au principe de la liberté contractuelle de laisser à chacune des parties le choix de conclure ou non le contrat pour la saison suivante. L'on ne saurait voir de prolongation tacite du bail par le fait que la caravane demeure dans le camping durant la fermeture hivernale.

Remarques : cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE (CASUISTIQUE) Lorsque les parties ont conclu deux contrats distincts et formellement indépendants l'un de l'autre soit l'un pour le bail et l'autre pour le travail, cela ne permet pas au concierge relevé des ses obligations de service de prétendre à la continuation du seul contrat de bail si le logement considéré constitue une loge de concierge (SIEGRIST, La conciergerie, in 15ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, p. 90-91 N 17). In casu, les parties étaient liées par une clause figurant dans le contrat de conciergerie énonçant que la jouissance du logement mis à disposition du concierge ne peut être dissociée du contrat de travail en raison de la nature particulière du service de conciergerie.

Voir aussi : ACJC/53/2010 du 18.01.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACQUISITION DE LA PROPRIETE; PROPRIETE COMMUNE; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CC.682

Résumé : DROIT DE PRÉEMPTION DES COPROPRIÉTAIRES - VALIDITÉ D'UN BAIL CONCLU PAR LES ACQUÉREURS DURANT LE DÉLAI DE RÉFLEXION DU COPROPRIÉTAIRE L'art. 682 al.1 CC prévoit que les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d'une part qui n'est pas copropriétaire. A teneur de l'art. 681a CC, le vendeur doit informer les titulaires du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (al. 1). Si le titulaire entend exercer son droit, il doit l'invoquer dans les trois mois à compter du moment où il a eu connaissance de la conclusion du contrat et de son contenu, mais au plus tard deux ans après l'inscription du nouveau propriétaire au registre foncier (al. 2). Dans ces délais, le titulaire peut invoquer son droit contre tout propriétaire de l'immeuble (al. 3). Le préempteur ne devient pas propriétaire du seul fait de l'exercice de son droit. Celui-ci ne produit pas d'effet translatif de propriété. Par l'exercice du droit, le préempteur et le vendeur sont chacun tenus des droits et obligations découlant du contrat de vente, sans qu'un nouveau contrat n'ait à être passé. L'exercice du droit a pour effet de substituer, dans le contrat de vente, le préempteur à l'acheteur, toutes les clauses et conditions de la vente demeurant inchangées. Le préempteur acquiert l'immeuble aux conditions dont le promettant vendeur est convenu avec le tiers. Les stipulations convenues entre le vendeur et le tiers s'imposent au préempteur. Durant le " délai de réflexion " de 90 jours dont disposent le ou les copropriétaires concernés, rien n'empêche les acquéreurs, à teneur de la loi, d'exercer les droits inhérents à la propriété. Leurs droits ne sont pas restreints du fait de l'existence d'un droit de préemption prévu par la loi. In casu, le contrat de bail conclu par le tiers-acquéreur avec un locataire durant le délai de réflexion n'est pas entaché de nullité et le préempteur se voit imposer ce locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; RESILIATION; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.271

Résumé : RÉSILIATION DU BAIL SUITE À LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE CONCIERGERIE - BONNE FOI Le congé donné au motif que le contrat de conciergerie a été résilié n'est pas contraire à la bonne foi, dans la mesure où cette éventualité est prévue par le contrat, celui-ci disposant que le logement est mis à la disposition des concierges pour leur permettre l'exécution de leur service, que la jouissance du logement ne peut être dissociée du contrat de travail et que les concierges s'engagent à le restituer en parfait état d'entretien à l'expiration du contrat de travail. Vouloir obtenir le respect d'une clause contractuelle ne peut être qualifié d'abusif en l'absence d'éléments contraires concrets, qui pourraient donner à ce congé un caractère de représailles.

Voir aussi : ACJC/563/2010 du 17.05.2010

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACCORD DE VOLONTES; TERME; CONTRAT; ERREUR

Normes : CO.23; CO.24; CO.18; CO.266a.al.2

Résumé : FIN CONSENSUELLE DU CONTRAT - ERREUR SUR LES MOTIFS DU CONSENTEMENT - INVALIDATION DE L'ACCORD Un bailleur qui accepte l'offre du locataire de mettre un terme au contrat avant l'échéance convenue en pensant qu'il s'agit de l'échéance contractuelle commet une erreur sur les motifs de son consentement, laquelle, n'étant pas une erreur essentielle sous l'angle de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO notamment, ne lui permet pas d'invalider l'accord. En effet, le locataire peut s'attendre à ce que le bailleur connaisse et donc tienne compte du terme figurant dans le contrat de bail et peut donc légitimement penser que le respect de l'échéance prévue par ce contrat n'est pas impératif pour le bailleur, ce dernier étant libre d'accepter une résiliation avant ce terme. Par ailleurs, l'erreur invoquée par le bailleur touche aux incidences pécuniaires d'une résiliation intervenant à telle date plutôt qu'à une autre. S''agissant d'une erreur sur les effets accessoires de l'acte, soit d'une simple erreur sur les motifs (art. 24 al. 2 CO), le bailleur ne peut se soustraire à son acceptation de mettre un terme au contrat de bail avant l'échéance convenue. Un courrier isolé du bailleur, aussitôt démenti par le locataire, n'est pas de nature, au sens de l'art. 18 CO à modifier la réelle et commune intention des parties, à savoir celle d'être liées par un contrat de bail venant à échéance au terme consensuel.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT INNOMME; CONTRAT D'HOTELLERIE

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE BAIL ET CONTRAT DE PENSION (OU D'HÔTELLERIE) - CRITÈRES DE DISTINCTION Le contrat d'hébergement constitue un contrat innommé comportant des éléments de bail, de la vente, du mandat et du dépôt (ATF 120 II 252 = JdT 1995 I 286). Le contrat de pension ou d'hôtellerie se distingue du bail à loyer par la nature et l'étendue des prestations propres : l'accord porte sur la mise à disposition d'une chambre meublée avec les services (nettoyage, réception, etc.) qui y sont rattachés, et sur la fourniture de repas, selon les règles respectives du bail, de la vente et du mandat. La jurisprudence admet exceptionnellement l'application des règles du droit du bail lorsque le séjour revêt un caractère permanent (ACJ n° 136 du 15.05.1992). La distinction entre ces deux types de contrat doit se faire au regard de l'ensemble des circonstances relatives aux prestations fournies. Dès lors, les prestations d'une pension dans laquelle seul un service de nettoyage est offert, aucun service de petit-déjeuner ni de restauration n'existe et la réception fonctionne par téléphone, sans qu'une personne n'occupe cette fonction dans les locaux, se rapprochent d'un simple contrat de sous-location, assortie d'un service de nettoyage, et non d'un contrat d'hôtellerie, d'autant plus si le gérant déclare aux occupants potentiels que la chambre se loue uniquement au mois et que le coût de location est payable par mois d'avance.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Le bailleur qui exige la libération des locaux dès le décès du locataire connu, refuse la conclusion du bail proposée par l'occupant des locaux, puis introduit une requête en évacuation moins de deux mois après la résiliation du bail, indique clairement qu'il n'entend pas se lier à la personne qui occupe les locaux. Le fait qu'il accepte, sans protester, le paiement par la personne occupant effectivement les locaux d'un loyer effectivement dû, le bail n'ayant pas été résilié, ne permet pas à lui seul de retenir la conclusion d'un nouveau bail.

Voir aussi : ACJC/828/2016 du 13.06.2016

CJ , CABL

Recours TF déposé le 24.08.2009, rendu le 20.10.2009, IRRECEVABLE, 4A_390/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256.al.2

Résumé : DÉROGATIONS AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - NULLITÉ Pour déterminer si une dérogation au détriment du locataire est nulle, il faut examiner si une des conditions alternatives de l'art. 256 al. 2 CO est remplie. Si tel n'est pas le cas, la dérogation n'est pas entachée de nullité.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2010 I 20 MP 4/09 p. 238

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE

Normes : CO.262; CCR.8

Résumé : CONTRAT-CADRE ROMAND - SOUS-LOCATION - AUTORISATION L'art 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, qui prévoit que l'autorisation du bailleur à la sous-location doit être donnée en la forme écrite, ne change rien aux conditions de validité de la sous-location telles qu'elles résultent de l'art. 262 CO. L'art. 8 CCR implique que si les conditions légales de la sous-location sont réalisées, le bailleur doit l'autoriser par écrit dans un délai de trente jours à dater de la demande. Le silence du bailleur ne vaut pas autorisation tacite de sous-louer, puisque celle-ci doit être écrite. L'omission de demander préalablement le consentement écrit du bailleur n'a cependant pas d'incidence sur la validité de la sous-location; elle n'empêche pas que le locataire désireux de sous-louer obtienne ultérieurement le consentement du bailleur, lequel ne peut être refusé que pour les motifs découlant de l'art. 262 CO.

Voir aussi : ATF 4A_290/2015 du 09.09.2015 (qui précise que le consentement peut être donné oralement ou par actes concluants); ACJC/546/2012 du 23.04.2012 (in CdB 4/12 p. 114)

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication CdB 2/2009 p. 43

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL

Normes : CO.270; CO.2; CO.18; CO.253

Résumé : CONTESTATION DU LOYER INITIAL - AVENANT - MODIFICATION DES ÉLÉMENTS ESSENTIELS DU CONTRAT Un avenant qui modifie plusieurs éléments du contrat de bail initial (parties, affectation des locaux, loyer) constitue un nouveau contrat de bail et ouvre la voie à la contestation du loyer initial.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; POURSUITE POUR DETTES; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257e.al.3

Résumé : LIBÉRATION DES SÛRETÉS - CONTRAT-CADRE ROMAND Au terme de l'art. 257e al. 3 CO, le bailleur qui dispose d'une créance contre le locataire à la fin du bail peut exiger la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, si le locataire a donné son accord, s'il a obtenu un jugement entré en force, ou s'il est au bénéfice d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été levée. A Genève toutefois, depuis le 1er décembre 2001, date de l'entrée en vigueur du contrat cadre romand, le bailleur ne peut plus obtenir la libération des sûretés sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 361 ss).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2009 I 241

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE RATIONAE MATERIAE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE CONCIERGERIE La compétence ratione materiae de la juridiction genevoise des baux et loyers est définie par l'art. 56M LOJ. Le droit fédéral n'impose pas aux cantons d'instituer des tribunaux spéciaux dans le domaine du contrat de bail (cf. art. 274 al. 1 CO). Partant, la question de savoir si un contrat entre dans les définitions données par l'art. 56M LOJ est une pure question de droit cantonal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

CJ , CABL

Publication ACJC/1300/2008

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; AUTORISATION PREALABLE; BAILLEUR(BAIL A LOYER); CONTRAT-CADRE

Normes : CO.262; CO.271a.al.1.let.a

Résumé : SOUS-LOCATION - CONTRAT-CADRE ROMAND - CONSENTEMENT PRÉALABLE ÉCRIT DU BAILLEUR L'art. 8 du contrat-cadre de baux à loyers, du 18 décembre 2000, applicable en Suisse romande et en vigueur depuis le 1er décembre 2001, ne fait que préciser l'application formelle de l'art. 262 CO, lorsqu'il prévoit le consentement préalable écrit du bailleur et lui impose un délai de réponse de trente jours, mais ne remet pas en cause le fondement matériel de cette disposition. Il s'ensuit que l'application du contrat-cadre ne change rien aux conséquences juridiques de la sous-location (ACJC/39/2008 du 14 janvier 2008 consid. 3.2). L'absence de consentement préalable écrit ne permet ainsi nullement d'en inférer, sans autre examen, la mauvaise foi du locataire au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; PARTIE AU CONTRAT; PARTIE A LA PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CC.52.ss; LPC.1; LPC.3

Résumé : CAP - PERSONNALITÉ JURIDIQUE - CAPACITÉ DE CONCLURE UN BAIL Les attributions et l'autonomie conférées à la CAP - CAISSE D'ASSURANCE DU PERSONNEL DE LA VILLE DE GENÈVE ET DES SERVICES INDUSTRIELS - par le droit public sont suffisantes pour lui permettre notamment d'être partie à des contrats de bail concernant les immeubles propriétés de la Ville, des SIG et de l'Etat de Genève, quand bien même elle n'a pas la personnalité juridique.

Evelyne SEPPEY

Publication CdB 2/08 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : LPD.3; CO.253.ss

Résumé : DE L'INFLUENCE DE LA PROTECTION DES DONNEES SUR LE DROIT DU BAIL in Cahiers du bail n°2/2008 p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE; CONTRAT DE CONCIERGERIE; LOGEMENT DE SERVICE

Normes : CO.253; aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - PRESTATION PREPONDERANTE - COMPETENCE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS En matière de contrat de conciergerie, c'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante (ATF 131 III 566 consid. 3.1). Si le loyer est inférieur au salaire du concierge, il est admis que les éléments du contrat de travail sont prédominants. Tel est également le cas lorsque la possession du logement est indispensable pour l'exercice du travail (SJ 1999, p. 29). En l'espèce, le contrat conclu entre les parties comporte un élément prépondérant de travail. Dès lors, la compétence de la Juridiction des baux et loyers est exclue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER INITIAL; DROIT IMPERATIF; CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.269b; CO.270a

Résumé : DROIT IMPÉRATIF - NULLITÉ D'UNE CLAUSE CONTRACTUELLE FIXANT UN LOYER MINIMAL ABSOLU Le système de contestation du loyer établi par l'art. 270a CO ne peut pas être limité ou exclu par convention ni étendu à d'autres possibilités de contestations. Il ne permet pas aux parties de convenir d'un loyer minimal absolu pour le futur et ne s'accommode pas, en particulier, d'une clause contractuelle interdisant toute réduction du loyer initial (ATF n.p. 4C.203/2006 du 26.10.2006, consid. 3.2.2). En l'espèce, une clause contractuelle stipulant que les loyers futurs ne pourront en aucun cas être inférieurs à celui fixé lors de la conclusion du bail contrevient au caractère impératif des art. 17 al. 2 OBLF et 270a CO et doit donc être déclarée nulle conformément aux art. 19 et 20 CO.

Voir aussi : DB 2008 p.34 n° 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE; LOCAL PROFESSIONNEL; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.283; CO.285; CO.289a

Résumé : RÉSILIATION IMMÉDIATE - CONTRAT DE GÉRANCE LIBRE - CHANGEMENT DE FOURNISSEUR La résiliation anticipée d'un contrat de gérance libre au motif que le gérant a procédé au changement du contrat de livraison de boissons et a fait procéder au remplacement des installations y relatives (enseignes extérieures, bandeaux métalliques, etc.) est inefficace. D'une part, le locataire principal a été tenu informé des tractations entre le gérant et la société concurrente. D'autre part, la violation par le gérant de ses obligations ne revêt pas de degré de gravité suffisant et ne rend pas la continuation du bail insupportable.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 28

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; COMPETENCE RATIONE MATERIAE

Normes : CO.253; CO.18; CO.305

Résumé : CONTRAT DE BAIL "GRATUIT" - INCOMPÉTENCE DU TBL Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (art. 305 ss CO; David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 54; SJ 1979 p. 181). Un contrat prévoyant la mise à disposition d'une villa à un actionnaire de la société bailleresse pour un loyer fixé contractuellement à CHF 427.- par mois, jamais acquitté, est un contrat de prêt à usage dissimulé, et ce nonobstant son annotation au Registre foncier. Par conséquent, le Tribunal des baux et loyers n'est pas compétent pour connaître du litige opposant les signataires dudit contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; PARTIE AU CONTRAT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL CONCLU POUR LES BESOINS D'UN TIERS - BAIL TACITE ? La jurisprudence n'admet qu'avec prudence et retenue qu'un bail puisse être conclu tacitement (JT 1994 I p. 205 et ss, spéc. 213; ATF n.p. 4C.198/2004 du 06.07.2004). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter. Tel n'est pas le cas d'un contrat de bail stipulant que les locaux seraient occupés par d'autres personnes que les signataires. En l'espèce, les parties signataires au contrat s'entendent à reconnaître que ces modalités ont été volontairement souscrites par elles pour des questions de solvabilité du locataire, de sorte que les rapports de bail ont été noués entre les seuls signataires. Ainsi, les occupants ne sauraient être parties au contrat même s'ils ont effectué les versements des loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL); APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.262

Résumé : MODIFICATION DES CONDITIONS DE LA SOUS-LOCATION - EXIGENCE D'UN NOUVEAU CONSENTEMENT DU BAILLEUR D'ordinaire, si le bailleur a donné son consentement à la sous-location, il ne peut pas le retirer. Toutefois, si en cours de contrat, les conditions de la sous-location sont modifiées de manière très importante, un nouveau consentement du bailleur doit être requis (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 381; Peter HIGI, Zürcher Kommentar, ad art. 262, n° 33). En cas de changement de bailleur, le consentement donné par le précédent bailleur est bien évidemment opposable à son successeur.

Voir aussi : ACJ n° 1128 du 10.10.2005 Z. c/ A. S.A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEMEURE; PAIEMENT; LOYER; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257d

Résumé : DEMEURE - PAIEMENT DU LOYER PAR TRIMESTRE D'AVANCE - CONDITIONS SELON LE CONTRAT-CADRE ROMAND - ABUS DE DROIT Les dispositions du contrat-cadre romand de baux à loyer, déclaré de force obligatoire générale dans le canton de Genève (arrêté du Conseil fédéral du 5 septembre 2001, FF 2001 pp. 5509 ss), prévalent sur les dispositions contractuelles éventuellement contraires. Ainsi, selon le contrat-cadre applicable, pour qu'un paiement par trimestre puisse être exigé, le locataire doit être en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et avoir été vainement mis en demeure par écrit. Pour être valable, la mise en demeure doit mentionner expressément la sanction du paiement trimestriel. Celui-ci est alors dû dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure (Denis SULLIGER et Jacques ANSERMET, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes, CdB 2002 p. 97 ss, ch. 1.18 et ch. 1.21). Lorsqu'une disposition contractuelle le prévoit, le paiement du loyer par trimestre d'avance peut être exigé par simple avis écrit du bailleur, sans devoir faire usage d'une formule officielle pour modification unilatérale du contrat. Un congé notifié pour défaut de paiement d'un trimestre de loyer réclamé à l'avance n'est pas constitutif d'un abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral du 30 juin 1998, consid. II, in CdB 1999 p. 6 ss.).

Voir aussi : ACJC/1453/2006 du 11.12.2006 ( Fiche 2309288 )ACJC/267/2009 du 09.03.2009ACJC/571/2010 du 17.05.2010 (cf. OFL, Communications concernant le droit du loyer, vol. 49, août 2011, p. 16 ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGE; DROIT IMPERATIF; CONTENU DU CONTRAT

Normes : CO.259e

Résumé : CARACTÈRE SEMI-IMPÉRATIF L'art. 259e CO est de caractère semi-impératif en faveur du locataire. La clause contractuelle qui exclut la responsabilité du bailleur concernant les risques d'incendie, d'explosion et de dégâts des eaux, ainsi que pour les faits de tiers et les événements fortuits, et qui limite sa responsabilité au dommage provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien du bâtiment, déroge à l'art. 259e CO en défaveur du locataire. Elle doit être considérée comme nulle.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); PAIEMENT; LOYER; COMMUNICATION; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269d

Résumé : CLAUSE CONTRACTUELLE DISPOSANT QUE LE LOYER PEUT ÊTRE PAYABLE PAR TRIMESTRE ET D'AVANCE EN CAS DE DÉFAUT DE PAIEMENT La prétention du bailleur reposant sur une clause contractuelle disposant que, en cas de défaut de paiement, il peut exiger que le loyer soit payé par trimestre et d'avance, n'est pas une prétention unilatérale donnant lieu à la procédure prévue par l'art. 269d CO (ATF n.p. 4C.347/2004). Une telle prétention ne doit toutefois par créer l'incertitude chez le locataire qui doit savoir quel est le montant du loyer futur immédiatement exigible (ACJ n° 762 du 3 juillet 2000; ACJ n° 1274 du 6 décembre 1999). Il appartient ainsi au bailleur, au moment de la notification de mise en demeure spécifique, d'indiquer clairement au locataire le montant exigible à partir d'une date précise, le tout résultant des clauses du contrat, plus précisément de l'art. 1 du contrat-cadre de bail à loyer romand obligatoire depuis le 1er décembre 2001.

Voir aussi : ACJC/403/2007 du 02.04.2007 ( Fiche 2309259 )

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MANIFESTATION DE VOLONTE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONTRAT

Normes : CO.18

Résumé : INTERPRÉTATION DU TERME "SE LIBÉRER" La clause contractuelle par laquelle le bailleur s'engage à proposer au locataire la location de toute arcade située dans l'immeuble "qui viendrait à se libérer" ne peut viser que les cas où l'arcade serait libre de tout locataire, et non pas tout changement de locataire, le bailleur n'étant pas libre de refuser tout éventuel transfert de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CONTRAT; DOL(VICE DU CONSENTEMENT)

Normes : CO.28; CO.274d.al.3

Résumé : MODIFICATION CONTRACTUELLE OBTENUE DOLOSIVEMENT Agit dolosivement le bailleur qui se rend en soirée chez une locataire âgée ne maîtrisant pas le français et ne disposant pas du temps nécessaire pour prendre conseil auprès d'un tiers, afin de lui faire signer une modification de bail impliquant notamment une augmentation de loyer de plus de 50 %. En présence d'éléments notoires ou non contestés, il est possible de trancher un litige sans violer l'art. 274d al. 3 CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; LOCAL PROFESSIONNEL; POURPARLERS; EXECUTION DE L'OBLIGATION; FAUTE

Normes : CO.22; CO.97

Résumé : PROMESSE DE CONTRACTER - PRÉCONTRAT UNILATÉRAL - FAUTE (PRÉ)CONTRACTUELLE L'engagement pris par un bailleur envers son locataire - dont le bail commercial a été résilié pour cause de rénovation de l'immeuble - de lui louer à nouveau des locaux commerciaux après exécution des travaux, est une "promesse de contracter" au sens de l'art. 22 CO, soit plus particulièrement un précontrat unilatéral, puisqu'il ne fonde d'obligations qu'à la charge de l'une des parties (cf. BUCHER E., BAK, n. 9 ad art. 22 CO; ég. VON TUHR/PETER, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, vol. I, 3e éd., Zurich 1979, p. 274). Il appartient dès lors au bailleur de tout mettre en .uvre pour être en mesure d'exécuter sa promesse, en particulier d'aménager les plans et d'organiser les travaux afin de pouvoir proposer au locataire la location d'un local commercial d'une surface équivalente. Dans le cas contraire, le bailleur agit fautivement de sorte que la présomption de l'art. 97 al. 1 CO produit ses effets.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 133 III 61 SJ 2007 I 217 JdT 2008 I 74 MRA 1/07 p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NULLITE PARTIELLE; LOYER; TAUX D'INTERET; HYPOTHEQUE; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.269a.let.b

Résumé : NULLITÉ D'UNE RENONCIATION CONVENTIONNELLE AUX CRITÈRES DE FIXATION DU LOYER Les parties ne peuvent pas renoncer contractuellement à l'application de l'un ou l'autre des critères mentionnés à l'art. 269a CO, pas plus qu'elles ne peuvent en modifier la portée ou introduire d'autres critères de fixation du loyer. En revanche, les contrats-cadres peuvent déroger aux règles de l'art. 269a CO - mais pas à l'art. 269 CO (cf. art. 3 al. 3 let. b LCBD) - en supprimant certains de ces critères, en les modifiant ou en en créant d'autres. Les clauses qui excluent la prise en considération du taux hypothécaire pour la fixation et l'adaptation des loyers sont illicites et, partant, nulles, de sorte qu'elles ne peuvent empêcher les intéressés de réclamer une baisse de loyer en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire.

TF

Publication MRA 2/07 p. 77

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; FORME ECRITE; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a

Résumé : RÉPÉTITION DES FRAIS ACCESSOIRES Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. Toutefois, si le contrat de bail a été conclu par écrit, il faut considérer que les parties voulaient s'engager uniquement par la forme écrite et cela aussi concernant les frais accessoires. Cela étant, à défaut de formule officielle, l'acceptation ultérieure des décomptes de frais accessoires ne peut valoir modification de la convention initiale dans un sens défavorable au locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; PARTIE AU CONTRAT; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.143

Résumé : RECONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE LA FIN DE LA SOLIDARITÉ PAR ACTES CONCLUANTS Le bailleur qui reconnait par actes concluants que le lien de solidarité entre ses deux colocataires a pris fin ne saurait faire valoir une créance de loyer (ou résultant d'une occupation illicite) contre celui qui n'a alors plus ni la qualité de locataire, ni celle de colocataire. Dans le cas d'espèce, le bailleur a admis la fin de la solidarité résultant du bail commun, en signant le contrat de vente alors que seul l'ex-mari y était mentionné en qualité de locataire et en ne faisant pas valoir l'irrecevabilité d'une demande déposée par le seul ex-mari.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT DE LA FAMILLE; EFFETS ACCESSOIRES DU DIVORCE; CONCLUSION DU CONTRAT; CONJOINT

Normes : CC.169

Résumé : LOGEMENT FAMILIAL - BAIL AU NOM D'UN SEUL DES ÉPOUX - JUGEMENT SUR MESURES PROTECTRICES DE L'UNION CONJUGALE AUTORISANT LES ÉPOUX À VIVRE SÉPARÉS En général, le conjoint qui signe seul le bail n'engage pas l'autre. En effet, la conclusion d'un bail ne constitue pas l'un des actes relatifs aux besoins courants de la famille, pour lequel un époux peut représenter l'union conjugale. Ainsi, seul le conjoint locataire est débiteur et le bailleur ne peut pas rechercher l'autre époux (HASENBÖHLER, Die gemietete Familienwohnung, in MRA, 1995, p. 225 et ss, LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.119). Dans le cadre des mesures protectrices de l'union conjugale, le départ du titulaire du bail du logement familial n'enlève pas au logement son caractère familial (ATF 114 II 399; LACHAT, op. cit. p. 83), et surtout, ne transfère pas le bail au conjoint non locataire. Ce n'est qu'en cas de divorce que le juge peut attribuer les droits et obligations découlant du bail au conjoint non locataire, sans le consentement du bailleur (art. 121 CC).

Voir aussi : ACJC/1598/2019 du 04.11.2019

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; POURPARLERS; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.22.al.1

Résumé : PROMESSE DE CONTRACTER UN BAIL - INCESSIBILITÉ DES DROITS ISSUS DU PRÉCONTRAT Les parties peuvent s'engager par un précontrat à conclure dans le futur un contrat de bail (art. 22 al. 1 CO). Lorsque cette promesse de contracter contient déjà tous les éléments du contrat principal, il n'y a pas lieu de la différencier du contrat définitif. Dès lors, le précontrat donne directement naissance à l'action en exécution. Il en va de même lorsque les parties ont réservé expressément des points secondaires (ATF 118 II 32 consid. 3 b et c, JdT 1993 I 387; en dernier lieu: arrêt non publié du 30 janvier 2004 4C.246/2003 consid. 5.1; Dessemontet, Commentaire romand, n. 9 ad Art. 22). Le droit - issu d'un précontrat - d'exiger la conclusion du contrat principal n'est en principe pas cessible (ATF 84 II 13 consid. 3, JdT 1958 I 263; Bucher, Basler Kommentar, n. 16 ad Art. 22; Kramer, Berner Kommentar, n. 107 ad Art. 22; Probst, Commentaire romand, n. 39 ad Art. 164; Spirig, Zürcher Kommentar, n. 177 ad Art. 164). Ce principe n'est cependant pas de droit impératif : il est donc loisible pour les parties au précontrat de prévoir la cession; une telle dérogation au régime ordinaire doit alors être expresse (ATF 84 II précité; Kramer, op. cit., n. 108 ad Art. 22).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE; FORME ET CONTENU; MOTIF; COMMUNICATION; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d

Résumé : MODIFICATION DU BAIL AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - EXIGENCE D'UNE MOTIVATION SUFFISANTE DANS LA FORMULE OFFICIELLE Lorsque les motifs ne sont pas mentionnés sur la formule officielle, mais sont indiqués uniquement dans une annexe ou dans une lettre d'accompagnement, la modification unilatérale du contrat est nulle (ATF 120 II 206, consid. 3b). Il en va de même lorsque le contenu de la communication figurant sur la formule officielle n'est pas suffisamment précis (ATF 121 III 6, consid. 3b). Si le sens et la portée de cette communication ne sont pas clairs, il y a lieu de l'interpréter comme toute manifestation de volonté du bailleur, selon le principe de la confiance (ATF 121 III 6, consid. 3c; ATF 121 III 466; ATF 121 III 460 = SJ 1966, p. 249, consid. 4a) cc). En l'espèce, la modification du contrat ne saute pas aux yeux puisque le chapitre prévu pour cette dernière ne contient aucune mention (absence de nouvelle échéance du bail, permettant de penser que celle-ci n'était pas modifiée, selon le sens que le destinataire pouvait donner de bonne foi à la communication). Cette formulation n'est donc pas compatible avec les exigences impératives de clarté que doit revêtir la formule de notification selon les réquisits de l'art. 269d CO et de la jurisprudence qui s'en est dégagée.

Nicolas SAVIAUX

Publication CdB n° 2/2006 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE

Normes : CO.255

Résumé : LE BAIL DE DURÉE DETERMINÉE in Cahiers du Bail n° 2/2006, p. 33

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER ABUSIF; LOYER; POUVOIR D'APPRECIATION

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER DE LA SOUS-LOCATION Un loyer de sous-location représentant une majoration de 15 à 20 % par rapport au loyer principal n'est généralement pas considéré comme abusif. Tandis qu'un écart de 30 à 40 % est manifestement abusif (ATF 119 II 360-361). Le locataire principal ne peut que prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, des facteurs de réduction pouvant également être pris en considération tels que l'absence d'un lave-linge ou la jouissance très limitée de la cuisine. Le juge n'a pas à fixer le montant de la sous-location avec une rigueur mathématique et dispose d'une certaine marge d'appréciation.

Zivilgericht Basel-Stadt

Publication MRA 3/06 p. 97

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - CONVENTION SPÉCIALE RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Une liste de frais accessoires à payer séparément, apparaissant dans les conditions générales d'un contrat, suffit à l'exigence de "convention spéciale" lorsqu'elle est facilement repérable et qu'elle correspond à l'usage général, comme c'est en particulier le cas dans les formulaires contractuels émis par une grande association.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF

Normes : CO.262

Résumé : SOUS-LOCATION ABUSIVE - RÉSILIATION JUSTIFIÉE Le bailleur est en droit de mettre fin, par la résiliation du bail principal, à une sous-location qui représente une majoration de plus de 200 % par rapport au loyer du bail principal, et qui ne peut se justifier ni par les travaux de peinture effectués, ni par le caractère luxueux du mobilier.

TF

Publication ATF 132 III 24CdB 1/06 p. 13

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONCLUSION DU CONTRAT; LIBERTE CONTRACTUELLE; CULPA IN CONTRAHENDO

Normes : CO.257a

Résumé : ACOMPTES PROVISIONNELS SENSIBLEMENT INFÉRIEURS AUX FRAIS EFFECTIFS Les conventions relatives au règlement des frais accessoires doivent être examinées au regard des règles générales du CO et du principe de la liberté contractuelle. Par définition, la notion d'acomptes implique le versement de montants provisoires, le montant effectif des frais accessoires n'étant pas encore connu et pouvant varier en fonction de différentes circonstances. Sauf assurances particulières de la part du bailleur, le locataire n'est ainsi pas fondé à penser que le montant des acomptes couvrira l'intégralité des frais accessoires effectifs. Dans le cas où la limitation des frais accessoires à un montant donné constitue une condition à la conclusion du contrat par le locataire, celui-ci doit s'en assurer auprès du bailleur. Le fait que le bailleur n'ait pas spontanément avisé le locataire que les acomptes ne couvrent qu'une partie des frais accessoires effectifs ne constitue ainsi pas une culpa in contrahendo.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_339/2018 du 29.01.2019 (newsletter bail.ch mars 2019; DB 31/2019, p. 30 ss); 4C.24/2002 du 29.04.2002 H. A. c/ C. S. in DB 2003, p. 7

TF , Ire Cour civile

Publication ATF 131 III 566

Descripteurs : BAIL À LOYER ; CONTRAT DE CONCIERGERIE ; CONTRAT MIXTE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - DÉFINITION - PRÉPONDÉRANCE Le contrat de conciergerie constitue un contrat mixte qui combine des prestations du contrat individuel de travail et du contrat de bail à loyer, de sorte qu'il est régie par le droit du contrat de travail pour ce qui a trait à l'activité de conciergerie et par le droit du bail pour la cession de l'usage du logement mis à disposition du concierge. C'est seulement pour la résiliation que le régime contractuel applicable dépendra de la prestation prépondérante.

Voir aussi : ACJC/74/2015 du 26.01.2015 qui admet compétence de la juridiction des prud'hommes pour examiner une requête en évacuation lorsque les caractéristiques du contrat de travail sont prépondérantes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POUVOIR DE REPRESENTATION; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; TACITE

Normes : CC.55

Résumé : ORGANE DE FAIT Lorsqu'un tiers de bonne foi peut déduire des apparences que la personne agissant pour la société a une position d'organe, ladite personne acquiert le statut d'organe. La société qui tolère qu'une personne agisse ainsi pour elle doit se laisser imputer les actes de cette personne, comme ceux d'un organe. Ainsi, le contrat de bail conclu par un organe de fait engage valablement la société. De plus, la ratification selon l'art. 38 CO peut être tacite lorsque la bonne foi exige que la partie en cause manifeste son désaccord si elle n'entend pas être liée. L'absence de protestation à la réception du versement du loyer constitue une forme de ratification tacite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER INITIAL; CONTENU DU CONTRAT; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT

Normes : CO.270a.al.1

Résumé : LIMITATION CONVENTIONNELLE DE LA DEMANDE DE BAISSE DE LOYER À UN SEUIL CONVENU ENTRE LES PARTIES Cas d'un contrat de bail stipulant que "le loyer ne pourra en aucun cas être inférieur à celui qui figure dans le présent bail". Or, l'art. 270a al. 1 est de droit impératif. Il n'est donc pas admissible que les parties limitent contractuellement le montant de la diminution de loyer à un seuil fixé dans le contrat de bail, car cela reviendrait à vider de toute substance la protection du locataire contre les loyers abusifs.

Tribunal cantonal vaudois , Chambre des recours

Publication CdB n° 4/2005 p. 116

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT

Normes : CO.257

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - "CONVENTION SPÉCIALE" RÉSULTANT DE CONDITIONS GÉNÉRALES Lorsque le bailleur ne se contente pas d'un renvoi, au sein du contrat, à des conditions générales qui prévoient la mise à la charge du locataire de certains frais accessoires, mais qu'il signe lui-même ces conditions générales et qu'il les fait signer au locataire pour faire partie intégrante du contrat, on se trouve en présence d'une convention spéciale permettant au bailleur de facturer lesdits frais accessoires.

Voir aussi : ACJ n° 1426 du 12.12.2005 SI B. c/ C. et M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; INDEMNITE POUR OCCUPATION ILLICITE; CONTRAT DE CONCIERGERIE

Normes : aLOJ.56M

Résumé : CONTRAT DE CONCIERGERIE - COMPÉTENCE DU TBL La compétence doit être déterminée en fonction de la matière et de l'objet du litige. Si le litige porte sur la validité du congé et que l'aspect relation de travail revêt un caractère prépondérant, le TBL doit se déclarer incompétent (ACJ n° 117 du 04.05.92 P. c/ SA X ; ACJ n° 171 du 18.06.93 Fondation X c/ A.) Si l'aspect bail est prépondérant, le TBL sera compétent. Dans le cas d'une contestation portant uniquement sur la restitution du logement du concierge et sur le paiement d'une indemnité d'occupation, le litige est relatif au contrat de bail à loyer (art. 271 CO) et relève de la compétence du TBL (Aubert, in SJ 1982, 210 in initio), à l'instar du procès relatif à la hausse de loyer qui frappe le concierge (SJ 1979 p. 569 n. 6), et non pas d'une contestation entre employeur et salarié pour une question concernant leurs rapports de travail.

Voir aussi : ACJ n° 63 du 23.04.1990 C. c/ N. ACJ n° 122 du 01.10.1990 M. c/ SI X ACJ n° 82 du 12.02.2001 C. c/ A. ACJ n° 131 du 10.02.2003 D. c/ S.

TF

Publication DB 2006 p. 18, n° 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES Le bailleur ne peut facturer au locataire d'autres frais accessoires que ceux qui ont été convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont compris dans le loyer. Dès lors, le renvoi aux règles et aux usages locatifs cantonaux n'est pas suffisant pour admettre que le locataire soit obligé de payer des frais accessoires qui ne sont pas indiqués dans le contrat de bail. Par conséquent, le locataire peut réclamer au bailleur la restitution des frais accessoires versés indûment, même s'il a reconnu les soldes des décomptes de frais accessoires précédents.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : DURÉE MINIMALE POUR ADMETTRE LA CONCLUSION D'UN BAIL TACITE De jurisprudence constante, pour admettre l'existence d'un bail tacite, un délai d'au moins 9 mois a été jugé nécessaire. Le Tribunal fédéral a, pour sa part, relativisé la durée de 9 mois, précisant que d'autres éléments factuels pouvaient également êtrre pris en considération, pour admettre l'existence d'un contrat de bail tacite avant l'écoulement d'une durée de 9 mois (ATF non publié du 28.03.1995 D c/ SI SA X).

Voir aussi : ATF du 28.03.95 D. c/ SI SA X ACJ n° 1262 du 18.11.1996 B c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POURPARLERS; CULPA IN CONTRAHENDO; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CC.2.al.1

Résumé : CULPA IN CONTRAHENDO - RUPTURE DES POURPARLERS La longueur des négociations et la connaissance des investissements effectués par le cocontractant ne suffisent pas à fonder une culpa in contrahendo. En principe, la partie qui engage des frais avant la conclusion du contrat le fait à ses risques et périls. Selon les circonstances, des pourparlers s'étendant sur une durée de deux ans ne fondent pas à eux seuls une responsabilité précontractuelle de celui qui les interrompt (cf. SJ 2002 I 164).

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I p. 261 = CdB 2/05 p. 39

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; POINT ESSENTIEL; BAILLEUR(BAIL A LOYER); REMISE(DELIVRANCE); LOCATAIRE; PAIEMENT; LOYER

Normes : CO.253; CO.82

Résumé : INDISPONIBILITÉ DES LOCAUX EN RAISON DE LA FAILLITE DU SOUS-LOCATAIRE - EXCEPTION D'INEXÉCUTION INFONDÉE L'obligation du bailleur consiste à mettre la chose louée à disposition. Il en découle que, si le locataire choisit de sous-louer les locaux à une société qui tombe en faillite, ce qui a pour conséquence que l'office des faillites rend temporairement les lieux inaccessibles, on ne se trouve pas en présence d'une inexécution de la part du bailleur que le locataire pourrait faire valoir pour s'opposer au paiement du loyer, car c'est uniquement en raison de son propre comportement que le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DROIT IMPERATIF; VIOLATION DU DROIT; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; NULLITE

Normes : CO.258.ss

Résumé : CARACTÈRE RELATIVEMENT IMPÉRATIF DES ART. 258 À 259i CO Nullité d'une clause contractuelle prévoyant que le locataire renonce à demander une réduction de loyer si le propriétaire décide de faire des travaux de transformation de l'immeuble.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT DE DUREE DETERMINEE; PERIODE D'ESSAI

Normes : CO.255

Résumé : PÉRIODE D'ESSAI : NATURE JURIDIQUE Cas dans lequel les parties ont voulu manifestement distinguer deux étapes dans leurs relations contractuelles, soit une période d'essai à l'issue de laquelle, cas échéant, le bail devient un contrat congéable moyennant un délai de résiliation. Dans ce cas, la période d'essai peut être considérée comme un contrat bail de durée déterminée qui, à son issue, se transforme en bail congéable.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : CARACTÈRE ABUSIF DE LA SOUS-LOCATION ? Le loyer de la sous-location doit être examiné au regard des conditions de la location principale. Cependant, lorsque la modicité du loyer principal s'explique par d'importants travaux mis à la charge du locataire, ce loyer principal ne peut servir seul de base à l'appréciation du loyer de la sous-location. Il y a lieu d'admettre que le sous-bailleur peut prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires qu'il a fournies dans la construction et l'équipement de la surface sous-louée (ATF 119 II 357). In casu, le caractère abusif de la sous-location a été nié et la résiliation anticipée pour ce motif considérée non justifiée (art. 257f al. 3 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; LOYER

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT MIXTE - EXPLOITATION D'UN MANÈGE En présence d'un contrat mixte, il faut déterminer si l'aspect " cession d'usage contre rémunération ", indispensable à la qualification du contrat de bail, revêt au vu de l'ensemble des éléments du contrat, un caractère prépondérant. De plus, le loyer doit être déterminé ou déterminable. In casu, la convention ayant pour but de régler l'exploitation future d'un manège ne répond à aucune de ces conditions et ne peut donc pas être qualifiée de bail à loyer.

TF , 1ère Cour civile

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; CONTENU DU CONTRAT; STATION-SERVICE

Normes : CO.274c

Résumé : AUTORITÉ COMPÉTENTE EN CAS DE CLAUSE D'ARBITRAGE - COMPRÉHENSION DE LA CLAUSE D'ARBITRAGE Si l'art. 274c CO interdit aux parties à un bail d'habitation de désigner librement un tribunal arbitral et par là même d'exclure la compétence des autorités judiciaires étatiques, les parties à un bail portant sur un local commercial peuvent signer une clause d'arbitrage. Dans le cas d'un contrat mixte innommé (mandat, agence, bail à loyer, bail à ferme) portant sur le transfert de l'exploitation d'une station-service et comportant une clause d'arbitrage, cette dernière est valable car l'aspect commercial est indéniable. Les relations d'affaires internationales étant chose courante, une partie ne devrait pas pouvoir valablement soutenir qu'elle n'a pas vu, pas lu, pas compris une clause d'arbitrage claire. Il n'est pas nécessaire d'imposer à celui qui se prévaut de la clause, d'apporter la preuve que son cocontractant a été rendu attentif à la convention d'arbitrage et à son contenu.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT; NOTION; CONTRAT DE DEPOT

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE CONTRAT DE DÉPÔT ET DE BAIL À LOYER Le contrat de dépôt se définit comme le contrat par lequel une personne s'engage à recevoir, à garder en lieu sûr et à restituer la chose mobilière que lui confie l'autre partie. Il se distingue du contrat de bail par le fait que le bailleur met à disposition d'un tiers un espace déterminé sur lequel celui-ci acquiert un droit exclusif d'usage, de sorte qu'il est à même de garder personnellement les objets entreposés. Le déposant en revanche n'a pas d'accès à l'espace où les objets ont été placés; le dépositaire devra donc en assurer la garde et la restitution (P. TERCIER, Les contrats spéciaux, 3ème éd., 2003, p. 533, n° 5770, et jurisprudence citée). Le contrat par lequel une personne met à disposition d'une autre, contre rémunération, un espace délimité et destiné à accueillir un cheval, cette dernière y ayant libre accès afin de subvenir elle-même aux soins à prodiguer à l'animal, est à qualifier de bail à loyer (et non de dépôt).

Voir aussi : ACJ n° 141 du 09.02.2004 R. et G. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMULE OFFICIELLE; LOYER INITIAL; CONCLUSION DU CONTRAT; DELAI POUR INTENTER ACTION

Normes : CO.270

Résumé : DÉLAI POUR SAISIR L'AUTORITÉ DE CONCILIATION : DIES A QUO Lorsque le bailleur adresse au locataire un avis de fixation et un bail non signés avant la remise des locaux, et qu'il sollicite ensuite de ce dernier qu'il les lui retourne pour signature, le délai de 30 jours ne commencera à courir que lorsque le bailleur lui aura fait parvenir l'avis et le bail dûment signés. Prétendre que le délai commence à courir dès l'envoi de l'avis non signé, ou à compter de l'entrée du locataire, reviendrait à contraindre celui-ci à contester son loyer initial sans avoir la certitude que le contrat de bail qu'il a signé le soit également par le bailleur.

David LACHAT

Publication SJ 2003 II 153

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT-CADRE; CALCUL; LOYER

Normes : CO.253.ss

Résumé : Nouveautés en droit du bail : les contrats-cadres; le montant du loyer in SJ 2003 II 153

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); MANIFESTATION DE VOLONTE; RENOUVELLEMENT(EN GENERAL); PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269d.al.3

Résumé : MODIFICATION UNILATERALE OU OFFRE DE MODIFIER LE CONTRAT ? La suggestion du bailleur d'allonger la période de renouvellement du bail, sauf avis contraire de la part du locataire dans un délai de 30 jours et accompagnée d'un avis officiel de hausse de loyer, équivaut à une offre de modifier le contrat. Il ne s'agit pas d'une modification unilatérale du contrat. Dès lors, cette manifestation de volonté doit s'interpréter selon le principe de la confiance. De bonne foi, le locataire se devait de réagir et/ou de saisir la CCBL, s'il entendait ne pas accepter la proposition.

Voir aussi : CdB 2/03 p. 49 Publication annuelle du Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, n° 16/2004, p. 27 ACJ n° 750 du 11.06.2007 X c/ Y S.A.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ECHELONNE; FORMULE OFFICIELLE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT)

Normes : CO.269c

Résumé : CLAUSE D'ÉCHELONNEMENT NE FIGURANT PAS DANS LE CONTRAT DE BAIL MAIS DANS L'AVIS DE FIXATION DU LOYER INITIAL Cas d'un échelonnement du loyer prévu uniquement dans l'avis de fixation du loyer initial, et non dans le contrat. Est déterminant dans ce cas le loyer fixé dans le contrat bail et non l'échelonnement prévu dans l'avis officiel, en application du principe de la confiance (interprétation contra stipulatorem). Dès lors, le bailleur doit se laisser opposer cette contradiction entre les deux documents.

TF

Publication CdB 4/02 p. 144 Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 7

Descripteurs : BAIL A LOYER; FRAIS ACCESSOIRES; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; DECOMPTE(SENS GENERAL); REPETITION(ENRICHISSEMENT ILLEGITIME)

Normes : CO.257a.al.2

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - SIMPLE RENVOI À DES CONDITIONS GÉNÉRALES INSUFFISANT - RÉPÉTITION DE L'INDU Cas d'un contrat prévoyant que les "frais de chauffage" sont à la charge du locataire. A défaut de précision dans le contrat, cela ne comprend pas les frais de chauffage de l'eau qui ne peuvent être facturés dans les décomptes de frais accessoires. En effet, le simple renvoi à des conditions générales annexées au contrat est insuffisant. En application des règles sur l'enrichissement illégitime, le locataire qui a payé des frais indus (ici: non prévus par le contrat) peut en exiger le remboursement en saisissant l'autorité de conciliation dans l'année qui suit la découverte de l'erreur (art. 67 al. 1 CO, prescription absolue de dix ans).

Voir aussi : ATF n.p. 4P.309/2004 du 08.04.2005, in CdB 4/2005 p. 110 ATF 4C.224/2006 du 24.10.2006, in CdB 3/07 p. 69 ATF n.p. 4P.323/2006 du 21.03.2007, in DB 2008 p. 19 n° 5

TF

Publication SJ 2002 p. 241

Descripteurs : BAIL A LOYER; MANIFESTATION DE VOLONTE; PRINCIPE DE LA CONFIANCE(INTERPRETATION DU CONTRAT); CONCLUSION DU CONTRAT; LOCAL PROFESSIONNEL

Normes : CO.253; CO.1.al.1

Résumé : CONTRAT DE BAIL - INTERPRÉTATION - MOMENT DE LA CONCLUSION DU BAIL Le contrat est conclu dès que les parties ont, réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté, même si la déclaration d'une partie ne correspond pas à sa volonté réelle; qu'une partie exprime peu après son désaccord n'y change rien. Selon le principe de la confiance, celui qui fait une déclaration de volonté est lié par sa déclaration selon le sens que le destinataire peut et doit lui attribuer en fonction de l'ensemble des circonstances. L'interprétation objectivée selon le principe de la confiance sera celle d'un homme loyal et raisonnable (ATF 116 II 431 c. 3a). En l'espèce, les locataires avaient déclaré être d'accord de conclure un bail commercial "pour une surface de 390 m2 bruts, au prix de 380 fr. le m2, rendus posés". Cette déclaration ne pouvait être comprise par le bailleur que comme l'acceptation des conditions de location formulées par ce dernier.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS SUITE À UNE PÉREMPTION D'INSTANCE RELATIVE A LA PROLONGATION DU BAIL La présomption légale de reconduction tacite (art. 268a CO et 266 al. 2 CO) n'est pas applicable à un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut, suivant les circonstances de l'espèce, plaider en faveur d'une reconduction du bail résilié (Gauch, p. 376). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (Barbey, p. 62 n. 138). La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. La jurisprudence genevoise consacrant un délai de neuf mois doit être relativisée (cf. notamment ACJ du 6.4.87 B. c/ SI X.; ACJ n° 306 du 6.12.91 R. c/ SA X).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_423/2016 du 21.12.2016 (pas de conclusion d'un nouveau contrat suite à l'échec de pourparlers et la saisine de l'autorité pour solliciter une prolongation); ACJ n° 827 du 18.06.2004 S. c/ U.ATF du 28.03.1995 D. c/ SI SA X

TC VD

Publication CdB 1/02 p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.16.al.1

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - FORME SOLENNELLE OU PROBATOIRE Pour renverser la présomption de l'art. 16 al. 1 CO, il faut établir que le respect de la forme n'avait qu'un but probatoire, ou que les parties ont ultérieurement renoncé à l'exigence de la forme réservée, par actes concluants. In casu, les circonstances démontrent que la forme écrite n'avait qu'une valeur probatoire. Ainsi, le gérant a laissé entendre aux locataires que l'appartement leur avait été attribué, il n'a jamais fait dépendre la conclusion du contrat de la signature préalable du bail, il a procédé à l'état des lieux et a invité les locataires à déposer une garantie. Par ailleurs, même si les parties l'avaient choisie, leur comportement doit être considéré comme une renonciation tacite à la forme écrite. Il en résulte que le bail était d'ores et déjà conclu avant l'accomplissement de cette formalité.

Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONTRAT AVEC SOI-MEME; PARTIE AU CONTRAT

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL AVEC SOI-MÊME Un contrat de bail conclu avec soi-même n'a pas d'existence juridique, dans la mesure où un contrat nécessite la participation d'au moins deux parties contractantes.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; CONTRAT DE CONCIERGERIE; RES INTER ALIOS ACTA

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TRIBUNAL DES BAUX ET LOYERS - CONTRAT DE CONCIERGERIE Cas où il existe 2 rapports contractuels distincts mais connexes, l'un de travail, l'autre de bail, conclus avec le concierge par deux cocontractants différents. Chaque contrat étant indépendant de l'autre (res inter alios acta), le Tribunal des baux et loyers ne peut pas se déclarer incompétent pour statuer sur une requête en évacuation déposée par le bailleur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; RESILIATION ANTICIPEE; TERME DE CONGE

Normes : CO.270a

Résumé : BAISSE DE LOYER - PROROGATION DU BAIL - PROCHAIN TERME DE RÉSILIATION - CONDITIONS GÉNÉRALES L'article 5 lit. a des Conditions générales du bail type, qui autorise le locataire à donner son congé pour une échéance trimestrielle, ne trouve pas application s'il est en contradiction avec les dispositions particulières prévues par les parties. Ainsi, lorsque, en cours de location, les parties conviennent d'une prorogation de leur bail pour une durée de trois ans, elles renoncent dès lors à la faculté de résilier le contrat de façon anticipée durant cette période.