Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch novembre 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION;PRINCIPE DE LA BONNE FOI;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271.al1; CO.271a.al17

Résumé : PRETENTIONS DE LA LOCATAIRE JUSTIFIEES MAIS CHICANIERES-CONGE ORDINAIRE VALABLE MALGRE LES PRETENTIONS. Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est le cas lorsque le congé est donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (art. 271 al. 1 CO et 271a al. 1 let. a CO). La validité du congé s’apprécie en fonction des circonstances présentes au moment de la manifestation de volonté. Dans le cas d'espèce, la locataire a certes fait valoir des prétentions, partiellement justifiées, mais elle les a fait valoir de manière excessive, son attitude étant jugée de chicanière. Partant, il a été retenu que le congé avait été motivé par les difficultés rencontrées entre la bailleresse et la locataire. Il ne s'agit donc pas d'un congé-représailles.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch avril 2019; MRA 3/2019, p. 142

Descripteurs : BAIL À LOYER;ANNULABILITÉ;RÉSILIATION;CONGÉ DE REPRÉSAILLES;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS

Normes : CO.271a.al1.lete.ch4

Résumé : DÉLAI DE PROTECTION - NOUVEAU CONTRAT Lorsque les parties concluent une transaction qui rend le contrat en cause nul et renvoie au bail précédent et que le locataire demande ensuite au bailleur d’établir un nouveau contrat à son nom, il faut retenir que le processus transactionnel concernait le premier contrat et non le suivant, si bien que le délai de protection prévu à l’art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 CO ne s’applique pas au congé portant sur le contrat ultérieur.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER;RÉSILIATION ABUSIVE;TRANSFERT DE BAIL;CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al1.leta

Résumé : CONGÉ-REPRÉSAILLES - TRANSFERT DE BAIL Le congé donné alors que le locataire ne fait qu'exercer son droit à transférer le bail constitue un congé-représailles et doit être annulé en application de l'art. 271a al. 1 lit. a CO.

Voir aussi : ACJC/1353/2016 du 17.10.2016 (congé-représailles pas retenu car demande de transfert effectuée après que le bailleur a protesté contre la modification de la destination des locaux)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : ANNULATION DU CONGÉ NOTIFIÉ DURANT UNE PROCÉDURE RELATIVE À UN PREMIER CONGÉ DONNÉ PAR L'ANCIEN BAILLEUR Le congé donné pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail est annulable même si les bailleurs n'ont pas eux-mêmes donné le premier congé litigieux ni n'ont participé à la procédure pendante y relative.

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 101

Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; CONTESTATION DU CONGÉ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES ; CALCUL DU DÉLAI

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : RÉSILIATION - POINT DE DÉPART DE LA PROTECTION CONTRE LES CONGÉS DONNÉS DURANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU JUDICIAIRE La protection du locataire contre un congé intervenant pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (art. 271a al. 1 let. d CO) vaut dès le dépôt de la requête de conciliation (qui marque le début de la litispendance, art. 62 al. 1 CPC) jusqu'à la clôture de la procédure par une décision entrée en force, indépendamment de savoir quand le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance de la procédure en cause : une interprétation littérale de l'art. 271a al. 1 let. d CO va en ce sens, le terme « pendant » utilisé par cette disposition visant toute la durée de la litispendance sans conditionner le début de celle-ci à la connaissance par le bailleur de la procédure litigieuse.

CJ , CABL

Recours TF déposé le 09.12.2013, rendu le 19.03.2014, CONFIRME

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; CONGÉ DE REPRÉSAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : PROCÉDURE EN RAPPORT AVEC LE BAIL - APPEL EN CAUSE La loi est muette sur le rôle que doit jouer le locataire pour bénéficier de la protection offerte par l'art. 271a al. 1 let. d CO. Seul compte le fait que les parties s'opposent dans un litige judiciaire en rapport avec le bail. Cette dernière condition est notamment remplie lorsque l'une des parties à la procédure judiciaire en rapport avec le bail a été attraite par le biais d'un appel en cause.

Remarques : Confirmé par ATF 4A_603/2013 du 19.03.2014

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 131 III 33 = JdT 2005 I 255

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES; ANNULABILITE

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : PROTECTION CONTRE LES CONGÉS PENDANT UNE PROCÉDURE DE CONCILIATION OU UNE PROCÉDURE JUDICIAIRE EN RAPPORT AVEC LE BAIL L'esprit et le but de l'art. 271a al. 1 let. d CO sont d'empêcher que le bailleur ne puisse mettre un terme à une procédure judiciaire désagréable en résiliant le contrat de bail. Pour que cette disposition puisse remplir son but, son champ d'application ne doit pas être délimité étroitement. Ce résultat s'appuie sur la systématique de la loi. Le législateur énumère à l'art. 271a al. 1 et 2 CO les cas dans lesquels le caractère abusif du congé doit être présumé. Ensuite, il énumère de manière exhaustive à l'art. 271a al. 3 CO les cas dans lesquels les présomptions peuvent être renversées. Est déterminant le fait que la loi énumère exhaustivement les conditions auxquelles les conséquences d'une résiliation présumée abusive ne doivent pas se réaliser. Par conséquent, le congé donné par le bailleur pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail est annulable indépendamment de la question de savoir s'il est effectivement abusif.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGES; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d

Résumé : MAUVAISE FOI DU LOCATAIRE Le locataire qui a été informé par le bailleur de son intention de résilier le bail doit s'attendre à se voir notifier un congé en bonne et due forme. S'il réclame, entre-temps, une diminution de loyer dans le but de se prévaloir de la protection de l'art. 271a al. 1 let. d CO, il agit contrairement aux règles de la bonne foi et ne doit dès lors pas bénéficier de la protection de cette disposition.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.e

Résumé : ACTION EN ANNULATION D'UN CONGÉ DONNÉ DANS LES TROIS ANS APRÈS LA FIN D'UNE PROCÉDURE DÉBOUTANT LES BAILLEURS POUR DÉFAUT DE CONSORITÉ NÉCESSAIRE En cas de pluralité de bailleurs, ceux-ci doivent, de concert, notifier un congé, dans le strict respect du principe de consorité. Les notifications séparées et celles émises par des copropriétaires ne disposant pas de la qualité de bailleurs seront donc considérées comme nulles.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.2

Résumé : ANNULABILTÉ D'UNE RÉSILIATION FAITE DANS LES TROIS ANS APRÈS UNE TRANSACTION EXTRAJUDICIAIRE Le différend réglé par la transaction extrajudiciaire doit être de nature pécuniaire et en rapport avec le bail; il est généralement admis que sont tels les droits dérivants des défauts de la chose louée (cf. Barbey, p. 129), mais non la requête du preneur en vue du renouvellement d'un bail de durée déterminée ou indéterminée (cf. Barbey, p. 131).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROTECTION CONTRE LES CONGES; ANNULABILITE; RESILIATION; CONGE DE REPRESAILLES

Normes : CO.271a.al.1.let.d; CO.271a.al.1.let.e

Résumé : PROCÉDURE "EN RAPPORT AVEC LE BAIL" ET "AU SUJET DU BAIL" Ces termes ne comprennent pas les litiges ayant trait à la validité formelle d'une précédente résiliation. Toute autre solution aboutirait à des résultats absurdes (Lachat, Le bail à loyer, p. 482, ch. 5.5.2 ; SVIT Kommentar, ad art. 271a n° 31 ; Barbey, Commentaire du droit du bail, chapitre III/1, ad art. 271-271a n° 106).

Voir aussi : ATF 4C.432/2006 du 08.05.2007, publié in MRA 3/2007 p. 85