Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2022

Descripteurs : BAIL À LOYER;PROTECTION CONTRE LES CONGÉS;RÉSILIATION;CONTESTATION DU CONGÉ;BAIL COMMUN;CONSORITÉ;LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE;QUALITÉ POUR AGIR ET RECOURIR;COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CO.271; CO.273; CPC.70; CPC.59.al2.leta; CC.602; CC.2

Résumé : COLOCATAIRE DÉCÉDÉ - LÉGITIMATION ACTIVE - CONSORITÉ Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail. Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé. Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit. Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci. Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire. La décision relative à l’annulation du congé doit dès lors leur être opposable raison pour laquelle l’héritier qui dispose d’un intérêt digne de protection au sens de l’art. 59 al. 2 let. a CPC ne peut pas être l’unique partie au procès contre le bailleur. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers au bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé.

Voir aussi : BOHNET, Droit d’action et droit substantiel des héritiers du locataire décédé (arrêt TF 4A_282/2021), in Newsletter Bail.ch janvier 2022 et in DB n° 34/2022 p. 61 ss, sur la question de la différence entre qualité pour agir et légitimation active.

TF , IIe Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 277; DB 31/2019, p. 69ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; POURSUITE POUR DETTES ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; REPRÉSENTANT DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : LP.67; LP.69; CC.518; CC.554; CC.602

Résumé : POURSUITE - UNANIMITÉ DES MEMBRES DE LA COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRES - EXCEPTIONS La poursuite exercée par une hoirie doit, sous peine de nullité, être intentée au nom de tous les membres de celle‐ci désignés individuellement. Si une dérogation au principe de l'unanimité des membres de la communauté héréditaire a été admise par la jurisprudence dans certaines situations, elle ne se justifie pas lorsqu'il s'agit d'actes juridiques conclus entre l'hoirie et l'un des héritiers, par exemple lorsqu'un héritier prend en location un bien appartenant à la communauté héréditaire. Dans ce cas, l'héritier participe au contrat d'une part comme membre de la communauté, d'autre part à titre individuel. Il en va de même lorsqu'un héritier avait conclu un contrat de bail avec le défunt. Dans ces hypothèses, si un héritier refuse de consentir à un acte juridique portant sur un bien successoral, il faut désigner un représentant de l'hoirie, à qui il appartiendra de prendre une décision. Lorsqu'il s'agit, comme dans le cas d'espèce, d'exercer les droits de la communauté héréditaire issus de contrats de bail à loyer conclus entre le défunt, d'une part, et l'un des héritiers et le conjoint de celui‐ci (à savoir un tiers non membre de la communauté), d'autre part, il ne se justifie nullement de déroger au principe de l'unanimité, ce d'autant que l'un des deux locataires n'est pas membre de la communauté héréditaire. Les poursuites devaient donc être exercées conjointement par tous les héritiers. La jurisprudence admet toutefois une exception au principe de l'indivision dans les cas urgents, où l'intérêt d'une communauté héréditaire exige une action rapide. Chaque héritier est alors habilité à agir seul comme représentant de la communauté. In casu, les loyers objet de la poursuite allaient bientôt se prescrire et la poursuivie - également membre de l'hoirie - avait refusé de signer une renonciation à se prévaloir de la prescription, de sorte qu'il y avait urgence à déposer une réquisition de poursuite. Le critère de l'urgence doit être réexaminé à chaque étape de la procédure.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 30/2018 p. 56ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CONSORITÉ ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE

Normes : CC.560; CC.602; CPC.70; CO.271

Résumé : QUALITÉ POUR CONTESTER LE CONGÉ DES HÉRITIERS DU LOCATAIRE DÉCÉDÉ - PROTECTION CONTRE LE CONGÉ En principe, les héritiers membres de la communauté héréditaire, qui sont des consorts matériels nécessaires, sont titulaires (sur le plan actif) ensemble d'un seul et même droit sur chacun des biens de la succession; ils ne peuvent en disposer qu'ensemble et doivent donc agir en justice ensemble. Chacun d'eux a toutefois la qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail (respectivement en nullité ou inefficacité de cette résiliation) lorsque son ou ses cohéritiers s'y refusent, pour autant qu'il assigne également celui‐ci ou ceux‐ci en justice à côté du bailleur. Toutefois, la jurisprudence a restreint les droits des héritiers: en cas de décès du locataire, la protection contre les congés des art. 271 ss CO n'est conférée qu'aux membres de la famille qui habitaient avec celui‐ci et qui lui succèdent dans la relation contractuelle. Lorsque des enfants adultes succèdent au locataire décédé, la protection est réservée à la personne habitant le logement à titre principal et refusée à la personne qui ne séjournait que de manière intermittente avec le défunt. Par conséquent, l'action en contestation de la résiliation du bail intentée par un héritier qui n'habitait pas l'appartement, doit être rejetée.

Voir aussi : arrêts du TF 4A_539/2019 du 06.01.2020 (pas de sortie tacite du contrat des filles du locataire décédé qui vivaient encore dans le logement, intérêt au maintien du bail, consorité nécessaire) in newsletter bail.ch mai 2020; 4A_34/2017 du 18.04.2017; ACJC/44/2023 (L'habitation seule et à titre principal d'un logement sans le partager avec la locataire défunte pendant une durée de trois ans avant son décès, ne saurait répondre aux critères de l'existence d'un ménage commun au sens de la jurisprudence)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; PROCÉDURE ; CONSORITÉ ; PROPRIÉTÉ COMMUNE ; COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE ; CONTESTATION DU CONGÉ

Normes : CPC.70; CO.273

Résumé : CONSORITÉ MATÉRIELLE NÉCESSAIRE - EXCEPTIONS AU PRINCIPE DE L'ACTION COMMUNE La communauté héréditaire comme telle n'a pas la personnalité juridique et n'a point qualité pour ester en justice. Tant que la succession n'est pas partagée, tous les biens qu'elle comporte sont la propriété commune des héritiers. Ceux-ci ne peuvent disposer de l'un ou l'autre d'entre eux, car la part héréditaire ne confère à l'héritier aucun droit direct sur un bien déterminé de la succession. Seul l'ensem­ble des héritiers ou leur représentant est donc en droit de faire valoir les droits appartenant à la communauté. Les héritiers doivent ainsi agir en commun pour obtenir une prestation ou pour faire constater un droit. Par ailleurs, l'action qui a pour objet une prétention dépendant d'une succession non partagée ne peut aboutir qu'à une condamnation en faveur des héritiers en commun ou, le cas échéant, en faveur d'un représentant ou d'un administrateur de la succession. Le principe de l'action commune souffre toutefois certaines exceptions. Ainsi, un héritier qui est au bénéfice d'une renonciation des autres héritiers peut agir contre un tiers au nom de la communauté héréditaire; certains héritiers peuvent en effet se désolidariser de la communauté successorale par la voie d'une liquidation partielle et renoncer à leurs droits au profit de leurs cohéritiers. En outre, en cas d'urgence, un héritier a la compétence d'agir seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la com­munauté. Une exception au principe de l'action commune est encore admise par la jurisprudence lorsqu'un ou plusieurs héritiers sont l'objet d'une réclamation rela­tive à la succession de la part de tous les autres héritiers(ATF 116 Ib 447).

Voir aussi : ACJC/1286/2014 du 27.10.2014

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; COLOCATAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : PLURALITÉ DE COLOCATAIRES - RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Le congé donné par un bailleur à une pluralité de colocataires doit, à peine de nullité, être adressé à l'ensemble d'entre eux (art. 70 CO). Cette résiliation peut être donnée au moyen d'une seule formule officielle portant le nom de tous les colocataires. En particulier, la résiliation du bail d'un locataire défunt doit être adressée à l'ensemble de ses héritiers. A défaut, elle est nulle. In casu, l'avenant au bail, prévoyant la continuation du bail avec la seule épouse du défunt et signé uniquement par celle-ci, est nul et de nul effet, dans la mesure où la succession du locataire n'avait pas été partagée. De même, le congé notifié ensuite uniquement à l'épouse est nul. Même si la requête en constatation de la nullité a été formée par trois des quatre héritiers, ceux-ci sont légitimés à solliciter la constatation de la nullité de la résiliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; ENVOI POSTAL; DOMICILE ELU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CO.266l

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION NOTIFIÉ AUX MEMBRES DE L'HOIRIE À L'ADRESSE DU DE CUJUS Le congé envoyé à l'époux survivant à l'adresse du logement de famille et aux membres de l'hoirie à la même adresse, ainsi qu'au conseil des hoirs, est valable à la forme, cette manière de procéder ne contrevenant à aucune règle de droit impératif. En effet, la chose louée perd sa qualité de logement de famille au décès de l'un des époux, et les locataires ont fait élection de domicile au lieu de la chose louée. De plus, les hoirs ne se sont pas plaints de ne pas avoir eu connaissance de la résiliation litigieuse.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l

Résumé : VALIDITÉ FORMELLE DE L'AVIS DE RÉSILIATION En principe, en cas de pluralité de bailleurs, membres par exemple d'une hoirie, le congé doit émaner de l'ensemble de ceux-ci. Ils peuvent toutefois mandater un tiers, comme une régie. Si tel est le cas, l'avis de résiliation qui indique l'auteur de la manifestation de volonté, soit la régie, et les bailleurs, parmi lesquels une hoirie, dont la composition a été communiquée au locataire par un précédent courrier, est valable à la forme.

Voir aussi : ACJ n° 714 du 22.06.2001 ( Fiche 2309689 )

Remarques : contra ATF 4C.556/1996 du 06.06.1997 H. c/ S. (fiche 13946), s'agissant d'une demande en justice

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; QUALITE POUR AGIR

Normes : CO.266l.al.1

Résumé : RÉSILIATION DE BAIL - COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE Une résiliation de bail effectuée par une régie immobilière au nom d'une communauté héréditaire est valable. Si les membres d'une indivision doivent agir en commun (art. 340 al. 1 CC), le droit matériel ne subordonne pas la validité de l'acte à l'énumération des membres de la communauté.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; QUALITE POUR AGIR; EXECUTEUR TESTAMENTAIRE; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CC.518

Résumé : EXÉCUTEUR TESTAMENTAIRE - QUALITÉ POUR AGIR Lorsque l'administration des biens successoraux lui est confiée, l'exécuteur testamentaire a qualité pour conduire le procès concernant l'actif et le passif de la succession, en son propre nom et en tant que partie à la place de celui qui est, quant au fond, le sujet actif ou passif du droit contesté. Le droit correspondant des héritiers leur est retiré (ATF 116 II 133-134 et référence citées). Ainsi, dès lors qu'une hoirie est représentée par l'exécuteur testamentaire, elle ne saurait agir pour son propre compte et en son propre nom, sous peine d'irrecevabilité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORMALISME EXCESSIF; PARTIE A LA PROCEDURE; ANNULABILITE; FORME ET CONTENU; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.427

Résumé : FORME DE LA REQUÊTE - DÉSIGNATION DES PARTIES Cas d'une requête dirigée contre " l'hoirie de Jacques H., soit toute personne physique faisant partie de cette hoirie ", laquelle est représentée par une régie. Dès lors que la régularité de l'acte doit être appréciée au regard du but fixé par le législateur, soit permettre un déroulement simple et rapide de la procédure, sans formalisme excessif, il convient de se demander si la désignation incomplète n'a pu entraîner aucune confusion possible sur l'objet du litige, ni même sur les parties elles-mêmes, de nature à léser un plaideur. Le cas échéant, le juge impartit un bref délai au requérant pour se conformer aux exigences légales, mais ne saurait sanctionner la nullité de l'acte.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 409

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CC.602

Résumé : BAIL À FERME - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION PAR LES HÉRITIERS LORSQUE LE FERMIER EST L'UN DES LEURS Les droits appartenant à la communauté héréditaire résultant du bail à ferme conclu par le de cujus avec l'un des héritiers ne peuvent être exercés que par tous les héritiers en commun ou par un représentant, exécuteur testamentaire ou administrateur officiel. Ceci vaut notamment pour la résiliation, laquelle peut opposer les intérêts du fermier et ceux des cohéritiers. Il faut donc recourir à l'intervention d'un représentant de la communauté. Ce dernier ne saurait sans motif valable mettre fin au contrat (cf. Tuor, Commentaire bernois 1952, N. 13 ad art. 518 CC), à moins que les intérêts de la succession ne soient menacés. Dans ce cas, le représentant aura non seulement la faculté, mais même l'obligation de résilier le contrat.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; CONSORITE; PROPRIETE COMMUNE; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.6

Résumé : CONSORITÉ NÉCESSAIRE (HÉRITIERS) Conformément à l'art. 653 CC en liaison avec l'art. 602 CC, les héritiers sont non copropriétaires, mais propriétaires communs du bien, et une décision unanime de leur part est nécessaire pour intenter une action en justice, un représentant de la communauté héréditaire, un exécuteur testamentaire ou une administration de la succession ne pouvant agir à leur place que dans de rares exceptions. On est ainsi dans un cas de consorité matérielle nécessaire, en l'occurrence active.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE; FORME ET CONTENU

Normes : CO.266l

Résumé : RÉSILIATION NON NOTIFIÉE À TOUS LES HÉRITIERS - NULLITÉ Selon ACJ du 30.08.1993 dans V .c/ R., au décès du locataire, seul titulaire du bail, l'ouverture de sa succession fait passer les droits en découlant à ses héritiers formant l'hoirie avant le partage, au sens de l'art. 560 al. 1 CC. Pour respecter les exigences de l'art. 602 CC, le bailleur doit notifier la résiliation à tous les héritiers. Le fait que l'épouse du défunt ait payé le loyer en son seul nom ne prive pas les autres héritiers de leurs droits. De même, tant la résiliation du bail relatif au garage que la requête en annulation de congé pouvaient être entrepris par l'épouse du défunt seule dans la mesure où la jurisprudence admet, en cas d'urgence, qu'un héritier agisse seul pour sauvegarder provisoirement les intérêts de la communauté (ATF 116 I b p. 449 & ss).

Voir aussi : ACJ n° 191 du 30.08.93 V. c/ R.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; QUALITE POUR AGIR; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : LPC.7

Résumé : HOIRIE Toute qualité pour agir doit être refusée à une hoirie, sauf désignation expresse des héritiers agissant (cf. SJ 1954 p. 31).

Voir aussi : ACJ n° 6 du 24.01.92 C. c/ O.-K. et autres et ACJ n° 574 du 13.05.02 H. c/ B.