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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

9 enregistrements trouvés

Fiche 2309864

Pas de décision du 03.05.1999

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 1999 p. 379
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE
Normes : CO.269a
Résumé : MAJORATION DE LOYER SELON MOTIFS RELATIFS FAISANT SUITE À UNE HAUSSE NULLE - LOYER PRÉCÉDEMMENT ÉCHELONNÉ - DATE À PRENDRE EN COMPTE Au terme d'une période d'échelonnement, on peut inférer de l'inaction du bailleur que celui-ci estime le loyer suffisant. Partant, l'admissibilité d'une majoration de loyer subséquente, motivée selon la méthode relative, doit être examinée en partant de la date de la fin du dernier échelon (ATF 121 III 397). A l'inverse, le bailleur qui notifie à cette occasion une majoration de loyer, fût-elle nulle, laisse clairement entendre qu'à son avis le dernier échelon de loyer ne lui permet plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée. Le loyer sera, dans ce dernier cas, normalement déterminé selon la méthode absolue. Lorsque le bailleur notifie une nouvelle hausse de loyer motivée par des facteurs relatifs postérieurement à un avis de majoration déclaré nul, c'est à la date de la fixation de la période d'échelonnement, et non à celle de l'échéance de celui-ci, qu'il convient de remonter.

Fiche 2309937

Pas de décision du 08.05.1998

TF , 1ère Cour civile
Publication ATF 124 III 310 = SJ 1998 p. 770 = JT 2000 I 185
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; RENDEMENT ABUSIF; LOYER INITIAL; INDICE; BENEFICE; EXCES
Normes : CO.269
Résumé : INDICES D'ABUS PAS NÉCESSAIRES POUR INVOQUER LE RENDEMENT ABUSIF Selon la jurisprudence fédérale récente concernant les rapports entre les art. 269 et 269a CO, le moyen de défense du locataire fondé sur le rendement exagéré de la chose louée devrait pouvoir être invoqué sans autre par ce dernier, sans qu'il ait à démontrer la présence d'indices d'abus. De même, le locataire est en droit de contester le loyer initial en soutenant qu'il procure au bailleur un rendement excessif sans avoir à démontrer la présence d'indice d'abus, cela même s'il est établi que le loyer correspond aux prix du quartier.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_581/2018 du 09.07.2019 (critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, sauf inversion de cette hiérarchie lorsque l'immeuble est ancien)

Fiche 2309955

ACJ n° 132 du 16.02.1998

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; CALCUL; RENDEMENT NET; RENDEMENT ADMISSIBLE; BENEFICE
Normes : CO.269
Résumé : CALCUL DE RENDEMENT NET BASÉ SUR LE PRIX D'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE AUX ENCHÈRES Le prix d'acquisition d'un immeuble sert de base de calcul du rendement admissible.

Fiche 2309999

Pas de décision du 07.07.1997

TF
Publication ATF 123 III 317 = SJ 1998 p.68 = JT 1998 I 125
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; BENEFICE; EXCES
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - PRÉCISIONS SUR LA MÉTHODE DE COMPARAISON Cas d'un immeuble où les loyers annuels des appartements sis au 1er et 2ème étage sont identiques. Le loyer du 4ème étage est cependant nettement supérieur, sans raison apparente. Il convient de vérifier l'existence d'un abus éventuel des loyers annuels de comparaison des 1er et 2ème étage. Or, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, il serait contraire au principe de protection contre le rendement abusif de la chose louée, de la comparer à des loyers non adaptés aux facteurs de baisse par les bailleurs.
Voir aussi : ACJ n° 45 du 11.1.95 V. c/ SI X

Fiche 2310028

Pas de décision du 13.03.1997

TF
Publication CdB 2/97 p.42
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; METHODE ABSOLUE; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE
Normes : CO.269
Résumé : LOYER FIXÉ CONFORMÉMENT À LA LDTR - APPLICATION DE LA MÉTHODE ABSOLUE SELON LE DROIT FÉDÉRAL Dans le cadre du calcul du rendement admissible d'une chose louée effectué en application de l'art. 269 CO, le loyer fixé en application d'une législation cantonale, en l'occurrence la LDTR, n'est pas un élément pertinent. La LDTR ne saurait donc empiéter ici sur un domaine régi par le droit fédéral et en entraver l'application.
Voir aussi : ACJC/1444/2018 du 22.10.2018

Fiche 2310070

Pas de décision du 04.06.1996

TF
Publication ATF 122 III 257 = SJ 1996 p. 542 = JT 1997 I 595
Descripteurs : BAIL A LOYER; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); METHODE RELATIVE; RENDEMENT ADMISSIBLE; LOYER USUEL; RENDEMENT NET; CALCUL; BENEFICE
Normes : CO.270a
Résumé : RENDEMENT NET OU LOYERS USUELS OPPOSÉS À UNE DEMANDE DE BAISSE DE LOYER Contre une demande de baisse de loyer fondée sur la méthode relative, le bailleur peut se prévaloir alternativement soit d'un rendement net insuffisant, soit des loyers usuels dans la localité ou le quartier.
Voir aussi : ATF 121 III 163 = SJ 1995 p. 743 = JT 1996 I 72 SJ 1994 p. 487

Fiche 2310175

ACJ n° 1427 du 17.10.1994

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; ADMINISTRATION DES PREUVES; RENDEMENT ABUSIF; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES
Normes : LPC.435
Résumé : NON-PRODUCTION PAR LE BAILLEUR DES PIÈCES COMPTABLES ORDONNÉE PAR LE TBL Si le bailleur néglige de produire les pièces comptables permettant au juge d'apprécier le litige, on peut en déduire qu'il cache un rendement abusif. Le juge devra en conséquence refuser la hausse réclamée (David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 284 ch. 2.5).

Fiche 2310251

ACJ n° 237 du 18.10.1993

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; RENDEMENT ADMISSIBLE; CALCUL; BENEFICE
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : RÈGLES DE LA BONNE FOI POUR ÉCARTER UNE HAUSSE MOTIVÉE PAR LES LOYERS USUELS (269a lit. a CO), FAITE PEU DE TEMPS APRÈS LA DERNIÈRE FIXATION DE LOYER SELON LA MÉTHODE RELATIVE Le principe de la bonne foi s'applique notamment au cas où le bailleur, peu de temps après la dernière fixation de loyer, qu'il s'agisse du bail initial ou d'une période ultérieure, invoque le caractère non abusif d'une hausse de loyer, en se référant aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a lit. a CO). Le locataire étant en droit de croire, sauf réserves expresses du bailleur, que le loyer exigé lui procurait un rendement convenable et admissible, le principe de la confiance est battu en brèche si le bailleur peut invoquer à son profit une disposition légale lui permettant d'obtenir un rendement dépassant ce qui serait admissible (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich 1990, p. 161). S'il est loisible au bailleur d'invoquer plusieurs facteurs de hausse, il ne saurait justifier une majoration de 10 % à raison de 7 % par la hausse du taux hypothécaire et du solde par le biais des loyers comparatifs, ou inversement (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 349, ch. 1.6 et note 11).

Fiche 2310436

ACJ n° 311 du 13.12.1991

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; LOYER; BAIL PRINCIPAL; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES
Normes : CO.21
Résumé : LOYER LÉSIONNAIRE OU USURAIRE Pour qu'un loyer puisse être qualifié de lésionnaire ou d'usuraire, il faut qu'il y ait une disproportion évidente entre les prestations des parties (JT 1966 p. 120, Engel, Traité des obligations en droit suisse p. 211). S'agissant plus particulièrement d'examiner si le montant d'un loyer est manifestement disproportionné au regard de sa contre-prestation, il peut être procédé par comparaison avec les loyers pratiqués dans le quartier pour des objets semblables, tenu compte aussi du rendement que le bailleur (en l'occurrence le sous-bailleur) tire de l'opération (cf. Guide du locataire 1981, p. 238, examen de la disproportion au sens de l'art. 157 CP concernant l'usure). La disproportion est établie dans l'hypothèse d'un logement loué 53 % plus cher que le loyer principal pour la seule mise à disposition d'un mobilier restreint et qui serait ainsi amorti en un an de location.