Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : CARACTÈRE ABUSIF DE LA SOUS-LOCATION ? Le loyer de la sous-location doit être examiné au regard des conditions de la location principale. Cependant, lorsque la modicité du loyer principal s'explique par d'importants travaux mis à la charge du locataire, ce loyer principal ne peut servir seul de base à l'appréciation du loyer de la sous-location. Il y a lieu d'admettre que le sous-bailleur peut prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires qu'il a fournies dans la construction et l'équipement de la surface sous-louée (ATF 119 II 357). In casu, le caractère abusif de la sous-location a été nié et la résiliation anticipée pour ce motif considérée non justifiée (art. 257f al. 3 CO).

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Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; DOMMAGES-INTERETS; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.262; CO.97.ss

Résumé : SOUS-LOCATION - ACTION EN DOMMAGES-INTÉRÊTS DU SOUS-LOCATAIRE CONTRE LE SOUS-BAILLEUR Le sous-locataire dispose d'une action en dommages-intérêts fondée sur l'art. 97 et ss CO, à l'égard du locataire principal, si celui-ci a provoqué fautivement la fin du bail principal. C'est le cas notamment lorsque le locataire a conclu un bail de sous-location plus long que le contrat de bail principal ou lorsque le bail principal est résilié en raison d'une faute du locataire telle qu'un retard dans le paiement du loyer. Ainsi, il a été admis que le sous-locataire pouvait réclamer au locataire principal le remboursement de frais de déménagement anticipé.

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Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; SOUS-LOCATION; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.269; CO.269a; CO.262

Résumé : HAUSSE DE LOYER - SOUS-LOCATION - SOUS-LOYER SUPÉRIEUR AU LOYER PRINCIPAL Le loyer de la sous-location doit certes être déterminé en comparaison avec le bail principal, et en cas de dépassement de plus 15 %, il devrait en principe être considéré comme étant abusif (SJ 1994 p. 1; CdB 1992 p. 122). Toutefois, il ne faut pas perdre de vue que, au regard de l'art. 262 al. 2 litt. c CO, les conditions d'une sous-location considérée comme abusive peuvent uniquement fonder un refus du bailleur de consentir à la sous-location et, cas échéant, à procéder après mise en demeure à la résiliation du bail selon l'art. 266g CO. Une sous-location dont le loyer est de 150 % supérieur au loyer principal ne saurait en revanche fonder une augmentation du loyer en dehors du cadre prévu par les art. 269 et 269a CO.

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Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : DÉTERMINATION DU LOYER DE LA SOUS-LOCATION Pour déterminer le loyer d'une sous-location ou pour juger de son caractère abusif, il convient de comparer ce loyer au seul loyer principal. Les autres critères applicables pour la fixation du loyer principal (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas (ATF 119 II 353/355 = SJ 1994, p. 1/4). Le sous-bailleur n'a en principe pas le droit de tirer un bénéfice de la sous-location (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 1997, p. 379). Le sous-bailleur peut toutefois prétendre à une rémunération pour les prestations supplémentaires fournies au sous-locataire, par exemple le mobilier (ATF op. cit. p. 353/356 et auteurs cités), ainsi que les charges qu'il supporte. Il peut également être tenu compte dans le calcul du sous-loyer des risques particuliers assumés par le sous-bailleur, notamment celui du non-paiement du sous-loyer, alors même qu'il reste entièrement tenu de payer le loyer principal. Les prestations supplémentaires pour le mobilier loué et la prime de risque sont en règle générale évaluées à 15 % du loyer principal (CdB 1992 p. 122/123. Voir aussi R. Barbey, L'AMSL, Lausanne, 1984, p. 89).

Voir aussi : Arrêt du TF 4A_211/2016 du 07.07.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.262

Résumé : DIVULGATION DU MONTANT DU LOYER PRINCIPAL AU SOUS-LOCATAIRE Les règles de la bonne foi n'imposent pas au locataire principal l'obligation de divulguer spontanément le montant du loyer au futur sous-locataire, en l'absence de toute question alléguée de ce dernier à ce sujet (ATF du 16.3.94 dans la cause C c/ A).

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Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; ERREUR; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.24.al.1.ch.4

Résumé : ERREUR SUR LA VALEUR DE L'OBJET SOUS-LOUÉ PAR RAPPORT AU LOYER PRINCIPAL Moyen non admis car il apparaît que le sous-locataire a conclu le bail sans accorder une quelconque importance au montant du loyer principal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DOL(VICE DU CONSENTEMENT); SOUS-LOCATION; LOYER; BAIL PRINCIPAL

Normes : CO.28

Résumé : DOL - DISSIMULATION AU SOUS-LOCATAIRE DU MONTANT DU LOYER PRINCIPAL Moyen non admis faute de tromperie intentionnelle, car le sous-locataire n'a jamais cherché, lors de la conclusion du bail, à connaître le montant du loyer principal.

CJ , CABL

Publication CdB 1992 p. 122

Descripteurs : BAIL A LOYER; SOUS-LOCATION; REFUS DE L'AUTORISATION; LOYER ABUSIF; BAIL PRINCIPAL; LOYER

Normes : CO.262.al.2.let.b

Résumé : SOUS-LOCATION - REFUS DU BAILLEUR - CONDITIONS ABUSIVES - LOYER ABUSIF Cas où la cour de justice a admis un loyer de sous-location de 20% supérieur au loyer principal.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LESION(DROIT DES OBLIGATIONS); USURE(DROIT PENAL); LOYER USUEL; RENDEMENT ABUSIF; LOYER; BAIL PRINCIPAL; LOYER ABUSIF; BENEFICE; EXCES

Normes : CO.21

Résumé : LOYER LÉSIONNAIRE OU USURAIRE Pour qu'un loyer puisse être qualifié de lésionnaire ou d'usuraire, il faut qu'il y ait une disproportion évidente entre les prestations des parties (JT 1966 p. 120, Engel, Traité des obligations en droit suisse p. 211). S'agissant plus particulièrement d'examiner si le montant d'un loyer est manifestement disproportionné au regard de sa contre-prestation, il peut être procédé par comparaison avec les loyers pratiqués dans le quartier pour des objets semblables, tenu compte aussi du rendement que le bailleur (en l'occurrence le sous-bailleur) tire de l'opération (cf. Guide du locataire 1981, p. 238, examen de la disproportion au sens de l'art. 157 CP concernant l'usure). La disproportion est établie dans l'hypothèse d'un logement loué 53 % plus cher que le loyer principal pour la seule mise à disposition d'un mobilier restreint et qui serait ainsi amorti en un an de location.