Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 147 III 419; newsletter bail.ch mai 2021

Descripteurs : BAIL À FERME;PRESCRIPTION;INTERRUPTION DU DÉLAI

Normes : CO.138.al1

Résumé : INTERRUPTION DE LA PRESCRIPTION - PROCÉDURE L’art. 138 al. 1 CO prévoit que « [l]a prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou d’une exception recommence à courir lorsque la juridiction saisie clôt la procédure ». La procédure est close au sens de cette disposition lorsqu’une décision ne peut plus être attaquée par un recours ou un appel. Ce n’est que dans ces conditions que la prescription cesse d’être interrompue.

Voir aussi : François BOHNET/Blaise CARRON, La suspension du délai de prescription en cas de procédure judiciaire, in DB 2021 n° 5

TF , IIe Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉINTÉGRANDE ; ACTION EN RAISON DU TROUBLE DE LA POSSESSION

Normes : CC.927

Résumé : ACTION POSSESSOIRE DE RÉINTÉGRANDE Dans la relation entre le propriétaire bailleur et son locataire, tous deux sont possesseurs: le locataire a la possession immédiate (unmittelbarer Besitz) de l'immeuble tandis que le propriétaire en a la possession médiate (mittelbarer Besitz). L'acte d'usurpation illicite, à savoir la seconde condition de l'action réintégrande, fait toutefois défaut lorsque le locataire refuse de restituer la chose à l'issue du contrat de bail et continue ainsi d'occuper l'immeuble: il ne fait alors que maintenir la possession que lui a volontairement consentie le propriétaire en début de relation contractuelle, en sorte que les circonstances de fait en relation avec la possession ne se modifient pas. Le bailleur ne peut ainsi se prévaloir des actions possessoires, mais doit agir au pétitoire. Lorsque le locataire transfère la possession immédiate à un tiers, il n'y a pas d'acte d'usurpation illicite lorsque le bailleur demeure possesseur médiat.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 144 III 462; CdB 3/2018, p. 96ss; DB 30/2018, p. 64ss

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DEMEURE ; EXPULSION DE LOCATAIRE ; CAS CLAIR ; NULLITÉ ; MAXIME DES DÉBATS

Normes : CO.266l; CO.298; CPC.257; CO.257d; CO.282

Résumé : CAS CLAIR - PRODUCTION DE L'AVIS OFFICIEL DE RÉSILIATION PAS NÉCESSAIRE SI LE FERMIER NE CONTESTE PAS L'AVOIR RECU La formule selon laquelle " la nullité peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d'office " ne s'applique pas dans le domaine des contrats et de leur résiliation lorsque la maxime des débats est applicable. Il découle de ces principes qu'en première instance, le locataire (ou le fermier) doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue lui avoir adressée; à défaut, le bailleur demandeur n'a pas à en apporter la preuve en produisant une copie de dite formule (art. 150 al. 1 in fine CPC).

Voir aussi : ACJC/727/2018 du 11.06.2018 (cas clair même si aucun décompte n'est produit permettant de vérifier le montant de l'arriéré à la date de la mise en demeure, dans la mesure où le locataire n'allègue ni n'établit avoir procédé à des versements. contra : ACJC/782/2018 du 18.06.2018)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; TACITE

Normes : CO.275; CO.11

Résumé : FORME DU CONTRAT Le contrat de bail à ferme est valable sans qu'il soit nécessaire de respecter une forme spéciale (art. 11 CO). L'accord des volontés peut donc être exprès, tacite ou résulter d'actes concluants.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.285.al.1

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉE - DEVOIR DE DILIGENCE - EXEMPLES Le bailleur peut congédier de manière anticipée le cafetier-restaurateur notamment si celui-ci ne respecte pas les exigences de la loi cantonale sur les auberges et les débits de boissons, qui sont de son ressort, méconnaît la destination particulière des locaux et le type d'établissement prévu, sa clientèle gêne considérablement le voisinage et ne respecte pas les prescriptions de police et le cafetier-restaurateur n'a pas pris les mesures nécessaires, l'établissement n'est plus exploité ou ne l'est que sporadiquement, la qualité du service, de la nourriture et des boissons ne répond pas aux attentes du bailleur et de la clientèle telles que définies dans le contrat.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À FERME ; RÉSILIATION ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; FORMULE OFFICIELLE ; FORME ET CONTENU ; SOMMATION

Normes : OBLF.9; CO.298.al.2; CO.282; CO.257d

Résumé : AVIS DE RÉSILIATION - CONTENU - DATE DE LA MISE EN DEMEURE L'article 9 OBLF n'exige pas que la date de la mise en demeure figure sur l'avis de résiliation, de sorte que l'absence de cette indication ne viole pas cette disposition.

Voir aussi : ACJC/759/2019 du 27.05.2019 (pas de conséquences si montant de l'arriéré indiqué dans l'avis de résiliation est inexact)

Blaise CARRON

Publication 19ème Séminaire sur le droit du bail, p. 121ss

Descripteurs : BAIL À FERME

Normes : CO.275ss

Résumé : LES SPÉCIFICITÉS DU BAIL À FERME (art. 275ss CO), in 19ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL À LOYER ; BAIL À FERME ; SOCIÉTÉ SIMPLE ; COMPÉTENCE

Normes : CO.253; CO.275; CO.530; LOJ.89.al.1.let.a

Résumé : DISTINCTION BAIL À FERME - SOCIÉTÉ SIMPLE La distinction entre le bail à ferme et le contrat de société simple peut présenter quelques difficultés en cas de métayage, soit lorsque le fermage se compose d'une quote-part des fruits ou des produits. On est en présence d'un contrat de société si les parties ont convenu d'unir leurs efforts et leurs ressources en vue d'atteindre un but commun. A défaut de cet animus societatis, il s'agit d'un simple échange de prestation et contre-prestation et on a affaire à un bail à ferme. La volonté d'attein­dre un but commun n'existe pas du seul fait que les deux parties ont un intérêt égal à obtenir un bon résultat. In casu contrat liant plusieurs médecins est qualifié de société simple dans la mesure où la rétribution convenue vise la prise en charge de tout ce qui est nécessaire au bon fonctionnement quotidien et à la gestion d'un cabinet de groupe, la location des locaux n'étant qu'une des nombreuses prestations convenunes par les parties.

Voir aussi : ACJC/1507/2008 du 08.12.2008

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : RÉSILIATION; FORME ET CONTENU ; NULLITÉ ; BAIL À FERME

Normes : OBLF.9; CO.266l; CO.266o; CO.298

Résumé : CONTENU DE L'AVIS DE RÉSILIATION - LETTRE D'ACCOMPAGNEMENT Il est exclu d'appliquer par analogie l'art. 19 al. 1bis OBLF à l'exigence fixée par l'art. 9 al. 1 let. b OBLF, de sorte que la formule régie par l'art. 9 OBLF doit impérativement indiquer la date à laquelle un congé doit prendre effet, une information insérée seulement dans une lettre d'accompagnement n'étant pas suffisante.

Voir aussi : ACJC/1205/2013 du 07.10.2013

Remarques : contra : ACJC/686/2020 du 25.05.2020 (validité de l'avis de résiliation qui ne contient pas de date d'échéance, la lettre d'accompagnement mentionnant "avec effet immédiat" devant être comprise comme la plus proche échéance légalement possible)

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME; DÉFAUT DE LA CHOSE ; RÉDUCTION(EN GÉNÉRAL) ; FERMAGE

Normes : CO.288; CO.259d

Résumé : RÉDUCTION DU FERMAGE POUR DÉFAUT APPLICABLE À L'ENSEMBLE DU FERMAGE Les pourcentages de réduction doivent s'appliquer à l'ensemble du fermage. En effet, le fermage doit être compris comme la somme totale que le fermier doit verser en contrepartie de l'usage de la chose (cf. par analogie art. 257 CO). La ventilation du fermage en plusieurs postes est sans pertinence dès lors qu'il n'est pas établi en fait que l'un de ces postes correspondrait à autre chose que la contrepartie de la cession d'usage.

Voir aussi : ACJC/1436/2014 du 24.11.2014

TF , Ire Cour de droit civil

Publication DB 24/2012 n° 31

Descripteurs : ; BAIL À FERME ; RÉSILIATION ANTICIPÉE ; DILIGENCE

Normes : CO.257f.al.3; CO.283; CO.285

Résumé : RÉSILIATION ANTICIPÉ PAR LES BAILLEURS POUR VIOLATION GRAVE DU CONTRAT PAR LE FERMIER L'art. 285 CO prévoit, pour les conséquences juridiques de la violation de l'obligation de diligence et d'égards (art. 283 CO) et de l'obligation d'entretien (art. 284 CO) du fermier, une réglementation analogue à celle pour les baux à loyer (art. 257f al. 3 et 4 CO), de sorte que les enseignements déjà tirés de l'art. 257f al. 3 CO valent, mutatis mutandis, pour l'art. 285 al. 1 CO. In casu, validité d'un congé anticipé donné au motif que le fermier a violé une clause du bail prévoyant l'obligation d'user de la chose affermée en vue d'un certain résultat de façon à maintenir la productivité à long terme.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282; CO.257d

Résumé : CONTENU DE L'AVIS COMMINATOIRE En vertu de l'art. 282 CO, le courrier contenant l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, le bail sera résilié. Un renvoi à l'art. 282 CO ou à une clause contractuelle rappelant la disposition légale ne suffit pas.

TF , Ire Cour de droit civil

Descripteurs : BAIL À FERME ; DEMEURE ; DÉFAUT DE PAIEMENT ; RÉSILIATION ; SÛRETÉS

Normes : CO.257d; CO.282

Résumé : RETARD PORTANT SUR LA CONSTITUTION DE SÛRETÉS - CONGÉ POUR DÉFAUT DE PAIEMENT PAS POSSIBLE La réglementation de l'art. 282 CO sur la demeure du fermier quant au versement du fermage est calquée sur celle de l'art. 257d CO, seul le délai de paiement étant différent (60 jours au moins dans le bail à ferme, 30 jours au moins dans le bail à loyer). L'interprétation qui est faite par la doctrine de l'art. 257d CO doit ainsi valoir pour l'art. 282 CO. Or la doctrine moderne admet de manière convaincante, sur la base du texte de cette dernière norme, que celle-ci ne peut pas être invoquée lorsque le retard porte en particulier sur la constitution de sûretés.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 196 SJ 2010 I 369

Descripteurs : BAIL A FERME; VALEUR LITIGIEUSE

Normes : CO.275

Résumé : CONTRAT DE BAIL À FERME - VALEUR LITIGIEUSE EN CAS DE RECOURS AU TF La règle de l'art. 74 al. 1 let. a LTF visant le contrat de bail à loyer (art. 253 CO), elle ne s'applique pas dans le cas d'un bail à ferme. Le recours n'est donc recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à CHF 30'000.- (art. 74 al. 1 let. b LTF).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE

Normes : CO.259a; CO.260a

Résumé : DÉFAUTS DE LA CHOSE LOUÉE IMPUTABLES AU LOCATAIRE Selon l'art. 260a al. 1 CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose louée qu'avec le consentement écrit du bailleur. Il en découle qu'en modifiant une installation faisant partie du bail, in casu la ventilation, le locataire a objectivement eu un comportement contraire au contrat. Dès lors, il est, au moins en partie, responsable de la situation de chaleur excessive dont il se plaint, puisque le système de ventilation ne fonctionne plus correctement après l'intervention de l'entreprise qu'il a mise en .uvre. Dès lors, le locataire ne peut pas invoquer, en sa faveur, les droits découlant des art. 259a à 259h CO et ne saurait exiger la remise en état de la ventilation, qu'il a pris l'initiative de faire modifier sans avoir obtenu l'autorisation du bailleur. Il ne peut pas davantage faire valider la consignation de son loyer, ni obtenir une réduction proportionnelle de celui-ci en relation avec la température excessive.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : DISTINCTION ENTRE BAIL À LOYER ET BAIL À FERME Pour déterminer si le contrat ayant pour objet la remise à titre onéreux de locaux affectés à un usage commercial est un bail à loyer ou un bail à ferme, le Tribunal fédéral examine si les locaux sont remis au fermier (locataire) uniquement avec leurs installations ou si le bailleur lui remet également l'entreprise qu'il exploite dans ces locaux, ainsi que ses relations d'affaires, de sorte que le contrat se rapporte à un ensemble de droits productifs. Dans le premier cas, les produits perçus par l'exploitant sont dus au simple usage de la chose et on a affaire à un bail à ferme. Le bail à ferme se caractérise ainsi par le fait que le fermier peut exploiter des relations d'affaires préexistantes (p. ex. fournisseurs, clients, personnel, marques). L'existence d'un bail à ferme est donc notamment exclue en cas de cession de locaux vides, de locaux bâtis ou aménagés récemment ou lorsque l'inventaire ne suffit pas pour exploiter l'entreprise ou devient la propriété de celui à qui sont cédés les locaux (RONCORONI, Commentaire romand, 2003, n. 9 et 10 ad art. 275 CO et réf. citées; ATF 128 III 421, consid. 2.1). La distinction porte à la fois sur l'objet du contrat (chose productive ou non) et sur la manière d'user de la chose (perception des produits de la chose elle-même ou de l'activité dans des locaux en eux-mêmes improductifs).

Voir aussi : ACJ n° 594 du 21.11.1994 F. c/ S.A. X ACJ n° 466 du 20.05.1996 S.A. X c/ Commune de C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL); FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.299.al.2.let.b; CO.260a; CO.11

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - TRAVAUX À PLUS-VALUE - ACCORD ÉCRIT DU BAILLEUR L'article 299 al. 2 let. b CO, tout comme l'article 260a CO, soumet l'indemnité à laquelle le fermier a droit lorsqu'il a procédé à des rénovations ou modifications de la chose louée à l'existence d'un accord écrit du bailleur. Si le législateur a prescrit l'existence d'un accord écrit du bailleur, c'est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l'article 11 CO, de sorte qu'elle n'est pas une condition de validité de l'accord. En effet, si le bailleur n'a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l'exécution des travaux, et qu'il se prévaut ultérieurement de l'absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l'article 2 al. 2 CC (David LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 827-828). En l'espèce, la présence du bailleur lors de l'exécution des travaux et de l'inauguration organisée dans les locaux une fois les travaux terminés permet de déduire qu'il ne s'est jamais opposé aux travaux qui y ont été effectués.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; POURSUITE POUR DETTES; CONTRAT-CADRE

Normes : CO.257e.al.3

Résumé : LIBÉRATION DES SÛRETÉS - CONTRAT-CADRE ROMAND Au terme de l'art. 257e al. 3 CO, le bailleur qui dispose d'une créance contre le locataire à la fin du bail peut exiger la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, si le locataire a donné son accord, s'il a obtenu un jugement entré en force, ou s'il est au bénéfice d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou dont l'opposition a été levée. A Genève toutefois, depuis le 1er décembre 2001, date de l'entrée en vigueur du contrat cadre romand, le bailleur ne peut plus obtenir la libération des sûretés sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition (LACHAT David, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 361 ss).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION ANTICIPEE; EFFICACITE; LOCAL PROFESSIONNEL; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; MODIFICATION(EN GENERAL)

Normes : CO.283; CO.285; CO.289a

Résumé : RÉSILIATION IMMÉDIATE - CONTRAT DE GÉRANCE LIBRE - CHANGEMENT DE FOURNISSEUR La résiliation anticipée d'un contrat de gérance libre au motif que le gérant a procédé au changement du contrat de livraison de boissons et a fait procéder au remplacement des installations y relatives (enseignes extérieures, bandeaux métalliques, etc.) est inefficace. D'une part, le locataire principal a été tenu informé des tractations entre le gérant et la société concurrente. D'autre part, la violation par le gérant de ses obligations ne revêt pas de degré de gravité suffisant et ne rend pas la continuation du bail insupportable.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 44, décembre 2008, p. 28

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2005 I 383

Descripteurs : BAIL A FERME; RESTITUTION(EN GENERAL); DOMMAGE; DOMMAGES-INTERETS

Normes : CO.97; CO.299

Résumé : BAIL À FERME - NON RESTITUTION DE LA LISTE DES CLIENTS À LA FIN DU BAIL - DOMMAGES-INTÉRÊTS De jurisprudence constante, le bailleur peut réclamer, si le locataire ne restitue pas la chose louée à la fin du bail, une indemnité correspondant au montant du loyer. Cette règle tend à simplifier la fixation des dommages-intérêts et n'exclut pas que le bailleur puisse établir qu'il subit un autre dommage. Pour le bail à ferme, cette fixation forfaitaire ne se justifie que si le fermier peut continuer d'utiliser la chose comme pendant le bail. Si la restitution est imparfaite (p. ex. le fermier ne restitue pas la liste des clients), il incombe au bailleur de prouver son dommage.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 131 III 257; SJ 2005 I p. 382

Descripteurs : BAIL À FERME ; RESTITUTION(EN GÉNÉRAL) ; DÉFAUT DE LA CHOSE ; INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE

Normes : CO.299; CO.42

Résumé : BAIL À FERME - QUOTITÉ DE L'INDEMNITÉ POUR OCCUPATION ILLICITE En matière de bail à ferme, la fixation forfaitaire de l'indemnité en cas de non-restitution ne se justifie que lorsque, après la fin du contrat, le fermier use de la chose de la même manière que pendant le bail. Si l'utilisation qui demeure est réduite, par exemple lorsque la non-restitution ne concerne qu'une partie de l'objet affermé, il appartient au bailleur de prouver le dommage qu'il subit en raison de la violation par le fermier de son obligation de restitution. In casu, concernant un bail à ferme d'entreprise, une fixation du dommage en équité sur la base de l'art. 42 al. 2 CO aurait pu entrer en ligne de compte si, au lieu de se borner à réclamer le montant du fermage, le bailleur avait allégué et chiffré son dommage lié au refus du fermier de lui restituer les listes de clientèle, qui constituaient la part immatérielle des biens affermés.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); INCOMBANCE

Normes : CO.284

Résumé : BAIL À FERME - ENTRETIEN DE LA CHOSE La doctrine a déduit de l'art. 284 CO que les frais relatifs aux travaux périodiques (p. ex. peinture des locaux nettoyage des conduites ou détartrage des chauffe-eau) ou autres travaux d'entretien (p. ex. remplacement de tuiles ou de vitres cassées) sont à la charge du fermier et que l'obligation de ce dernier va plus loin que celle du locataire selon l'art. 259 CO. Cela se justifie par le fait que le fermier dispose de plus de droits que le locataire et qu'il est en général plus à même d'exécuter les travaux nécessaires que ne l'est le locataire.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; LOYER; NOTION

Normes : CO.275

Résumé : GÉRANCE LIBRE - NOTION DE FERMAGE La notion de fermage englobe le loyer et la redevance de la gérance libre puisque les dispositions légales sur le bail à ferme ne distinguent pas spécialement le loyer dû pour la jouissance des locaux de la redevance due pour l'exploitation du commerce qui s'y exerce.

TF

Publication ATF 128 III 419 = SJ 2003 p. 33 = CdB 1/03 p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; MAJORATION DE LOYER; LOYER; AUGMENTATION(EN GENERAL); FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.253b.al.1; CO.269

Résumé : MODIFICATION CONVENTIONNELLE DU LOYER EN COURS DE BAIL : L'EMPLOI DE LA FORMULE OFFICIELLE N'EST PAS OBLIGATOIRE Examen de la validité d'un avenant signé par les parties qui prévoit une augmentation du loyer. L'art. 269d CO n'est pas applicable et l'usage de la formule officielle n'est donc pas obligatoire s'il résulte des circonstances du cas : - que l'on ne se trouve pas dans l'hypothèse d'une augmentation unilatérale par le bailleur pour le prochain terme de résiliation, mais d'une renégociation du contrat avec effet immédiat, et - que le locataire (fermier) a été suffisamment informé de ses droits et n'a pas consenti à la hausse sous la menace d'une résiliation. Les parties sont en effet libres de convenir d'une modification de leur contrat, et cela même en cours de bail.

TF

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; GARANTIE BANCAIRE; EVACUATION(EN GENERAL)

Normes : CO.257e.al.1

Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LE LOCATAIRE : BUT DE L'OBLIGATION ET CONSÉQUENCE DE SA VIOLATION SUR L'AFFECTATION DE LA SOMME REÇUE Les sûretés visent à garantir l'exécution des obligations contractées par le locataire. Le but de l'obligation du bailleur de déposer le montant reçu à titre de garantie sur un compte au nom du locataire est notamment de protéger ce dernier des conséquences d'une éventuelle faillite du bailleur. Le fait que ce dernier viole cette obligation ne modifie pas d'office l'affectation de la somme reçue (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n° 23 et 30 s. ad art. 257e CO; SVIT-Kommentar, n° 16 ad art. 257e CO; LACHAT/STOLL/BRUNNER, Das Mietrecht fur die Praxis, 4e éd., n° 2.2.4 s.). A défaut d'accord exprès, on ne peut donc considérer que les sûretés constituent des loyers payés d'avance (in casu: procédure sur 257d CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; INDEMNITE(EN GENERAL); APPLICATION DU DROIT

Normes : LPC.144

Résumé : PRINCIPE DE L'APPLICATION DU DROIT D'OFFICE La base légale sur laquelle une partie fonde sa demande d'indemnité pour rupture de contrat (bail à ferme) est sans importance. En l'espèce, le Tribunal lui a alloué l'indemnité réclamée sur une autre base que celle sur laquelle elle avait fondé sa demande, en application du principe "iura novit curia" (cf. Bertossa, Gaillard, Guyet, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, no 2 ad art. 144).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; NULLITE; VICE DE FORME

Normes : CO.273

Résumé : BAIL À FERME - CONTESTATION DE CONGÉS NULS SUIVIE D'UNE NON-CONTESTATION DE CONGÉS VALABLES Le fait que les locataires aient contesté des congés notifiés antérieurement sans formule officielle, partant nuls, ne saurait corriger l'absence de contestations de congés postérieurs valables. Les locataires auraient dû saisir la Commission de conciliation dans le délai impératif de l'art. 273 CO, applicable par renvoi de l'article 300 CO, s'ils considéraient que les secondes résiliations étaient nulles pour un autre motif que le vice de forme des premières.

Voir aussi : ACJ n° 1276 du 08.11.2004 D. c/ Epoux B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; NOTION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL À LOYER OU BAIL À FERME Il n'y a pas bail à ferme lorsque le locataire veut percevoir des produits avec et dans les locaux, mais que ces produits sont dus avant tout à son activité, et non au simple usage de la chose. C'est pourquoi les bureaux, les magasins, les ateliers, etc. ne font en général l'objet que de baux à loyer, et cela même si les installations des locaux en question sont aussi louées. Si, au contraire, le bailleur remet avec les locaux l'entreprise qu'il y exploite, ainsi que ses relations d'affaires, il y a bail à ferme, car le contrat se rapporte dans un tel cas à un ensemble de droits productifs (ATF 103 II 247=JT 1978 I 504,p. 509 et 510 et réf. citées).

TF

Publication SJ 2001 I p. 541

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL A FERME; BAIL A LOYER LIE; RESILIATION; CHOSE ACCESSOIRE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRATS DE BAIL À LOYER ET DE BAIL À FERME LIÉS - RÉSILIATION Lorsque l'on se trouve en présence de deux contrats qui forment, dans l'idée des parties, une unité juridique et économique indissociable, au point de constituer un contrat unique mais complexe (sur cette figure juridique : cf. ATF 107 II 144 consid. 2 ; Kramer ; Commentaire bernois, n. 61 et 64 ad art. 19-20 CO ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., p. 176), aucun des contrats ne peut prendre fin séparément (cf. Engel, Contrats de droit suisse, 2e éd. p. 741/742).

Voir aussi : ATF 4C.167/2002

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2001 p. 445

Descripteurs : BAIL A FERME; IMPOSSIBILITE SUBSEQUENTE; RESILIATION ANTICIPEE; DEFAUT DE LA CHOSE

Normes : CO.119

Résumé : DÉFAUT DE LA CHOSE LOUÉE - RÉSILIATION POUR CAUSE D'IMPOSSIBILITÉ Que le débiteur ne mette pas à disposition une personne titulaire du certificat de capacité n'est pas un cas d'impossibilité au sens de l'article 119 CO.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1999 p. 409

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; COMMUNAUTE HEREDITAIRE

Normes : CC.602

Résumé : BAIL À FERME - NULLITÉ DE LA RÉSILIATION PAR LES HÉRITIERS LORSQUE LE FERMIER EST L'UN DES LEURS Les droits appartenant à la communauté héréditaire résultant du bail à ferme conclu par le de cujus avec l'un des héritiers ne peuvent être exercés que par tous les héritiers en commun ou par un représentant, exécuteur testamentaire ou administrateur officiel. Ceci vaut notamment pour la résiliation, laquelle peut opposer les intérêts du fermier et ceux des cohéritiers. Il faut donc recourir à l'intervention d'un représentant de la communauté. Ce dernier ne saurait sans motif valable mettre fin au contrat (cf. Tuor, Commentaire bernois 1952, N. 13 ad art. 518 CC), à moins que les intérêts de la succession ne soient menacés. Dans ce cas, le représentant aura non seulement la faculté, mais même l'obligation de résilier le contrat.

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; CHOSE MOBILIERE; PARTIE INTEGRANTE

Normes : CO.301

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL DANS UN LITIGE RELATIF À UN TABLEAU COMPRIS DANS LE MOBILIER REMIS À L'USAGE DU FERMIER Le TBL est compétent pour connaître d'un litige concernant un bien mobilier, partie intégrante d'un établissement public (Honsell, Vogt, Wiegand, Comm. ad. art. 276 CO p. 1462 ch. 3 : "Die Sachen, die dem Pächter zur Nutzung überlassen werden").

Francis MICHON

Publication 9ème Séminaire sur le droit du bail Neuchâtel 1996

Descripteurs : BAIL A FERME; BAIL A FERME AGRICOLE; EXTINCTION DE L'OBLIGATION

Normes : CO.275.ss

Résumé : La conclusion et l'extinction du contrat de bail à ferme agricole in 9ème Séminaire sur le droit du bail

Remarques : Doctrine

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; FORMULE OFFICIELLE

Normes : CO.298

Résumé : BAIL À FERME NON AGRICOLE - RÉSILIATION POUR NON-PAIEMENT DU LOYER - FORMULE OFFICIELLE Les dispositions légales afférentes au bail à loyer ne s'appliquent au bail à ferme qu'en cas de renvoi légal exprès. Or les art. 253b, 299c et 300 CO ne renvoient nullement à l'art. 257d, ni à l'article 266 l CO (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 77 ch. 3.1). Cependant, lorsque le bail à ferme porte sur une habitation ou un local commercial, l'art. 298 ch. 2 CO prescrit l'usage d'une formule officielle de résiliation, indiquant au fermier la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Cette exigence doit être respectée à peine de nullité (art. 298 al. 3 CO; Engel, Contrat de droit suisse, ad article 298 p. 218). En matière de bail à loyer, la formule officielle est nécessaire aussi pour les congés de l'article 257d CO (Engel, op.cit. p. 156, ACJ N° 184, du 17.8.1993, M.S. c/ V. G.). Ce même raisonnement, par extension, doit pouvoir être adopté pour ce qui concerne le bail à ferme portant sur des locaux commerciaux ou des appartements. Cela étant, il n'a pas été édicté de formule s'appliquant au cas de l'article 298 CO. Dans ces conditions, la formule existante doit être utilisée.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_184/2020 du 15.07.2020 (newsletter bail.ch octobre 2020)

CJ , CABL

Publication

Descripteurs : BAIL A FERME; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; TERME COMMINATOIRE; SOMMATION

Normes : CO.282

Résumé : CONSÉQUENCES DU NON-RESPECT DU DÉLAI DE 6O JOURS AVANT DE RÉSILIER S'agissant d'un bail à ferme, l'art. 282 CO dispose qu'en cas de demeure du fermier dans le paiement d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. La loi ne régit pas les conséquences du non-respect de ce délai. Cependant, l'élément déterminant est celui de la validité de l'avis comminatoire. En effet, les dispositions du nouveau droit du bail ont pour objectif d'éviter que le congé consécutif au non-paiement du loyer n'intervienne automatiquement après l'échéance du délai comminatoire, mais qu'il soit alors notifié expressément par le bailleur. La jurisprudence n'a pas tranché clairement le problème, hésitant entre la nullité de l'avis comminatoire et sa validité, dans l'hypothèse où le locataire n'a pas versé l'arriéré litigieux dans le délai prolongé (Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Analyse des Verzugsregelung im Mietrecht, Zurich 1987, p. 119; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, ad article 257d CO p. 209 chiffre 5.1).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES

Normes : CO.257e

Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LE LOCATAIRE - DROIT DU BAILLEUR D'EXIGER QUE LE CAUTIONNEMENT SOIT DONNÉ PAR UNE BANQUE OU UNE SOCIÉTÉ PRÉSENTANT LES MÊMES GARANTIES DE SOLVABILITÉ Le législateur genevois a expressément voulu exclure que le bailleur puisse imposer au locataire une garantie sous la forme d'un cautionnement, étant donné que celui-ci peut présenter certains inconvénients pour le locataire. L'interdiction du recours au cautionnement, lorsque le locataire ne le demande pas expressément, a donc été édictée dans le but de le protéger (cf. Mémorial du Grand Conseil, 1977 III, p. 3474 et 3477). Toutefois, cela ne permet pas de conclure a contrario que le bailleur est tenu d'accepter un cautionnement, si le locataire le demande, en l'absence d'une convention à ce sujet. Le bailleur ne disposant dans les cas du cautionnement et du dépôt bancaire bloqué que d'une créance à titre de garantie, il ne saurait en principe refuser un cautionnement au seul motif que le contrat prévoit un dépôt. Cependant, dès lors qu'un dépôt doit s'effectuer de par la loi auprès d'une banque, le bailleur est en droit d'exiger que le cautionnement soit donné par un tel établissement ou par une société présentant les mêmes garanties de solvabilité.

Voir aussi : ACJ n° 104 du 26.02.1996 J. c/ SA X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; NULLITE PARTIELLE; BAIL A FERME

Normes : CO.20

Résumé : NULLITÉ PARTIELLE DU CONTRAT DE BAIL SELON L'ART. 20 CO Tout comme dans les cas de dépassement des fermages approuvés par l'autorité chargée du contrôle dans la législation concernant le contrôle des fermages agricoles (qui a aussi un but de protection), la fixation d'un loyer supérieur au loyer autorisé par l'Etat dans le cadre de l'application de la LGZD doit entraîner la nullité partielle du contrat de bail, à concurrence de la différence entre le montant autorisé et le montant arrêté dans le contrat (ATF 93 II 97 = JT 1988 I 159). Cette nullité partielle se fonde sur l'article 20 al. 1er CO.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES

Normes : CO.257e.al.1

Résumé : SÛRETÉS ILLICITES SOUS L'ANCIEN DROIT Des sûretés qui sont excessives selon l'ancien droit restent illicites quand bien même le nouveau droit (art. 257e al. 1 CO) permet d'aller au-delà de 3 mois de loyer lorsqu'il s'agit de baux pour des locaux commerciaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES

Normes : CO.257e

Résumé : SÛRETÉS FOURNIES PAR LES LOCATAIRES : DISPOSITIONS COMPLÉMENTAIRES CANTONALES. L'art. 257e al. 1 CO n'institue des prescriptions particulières relatives aux sûretés que si celles-ci sont constituées en espèces ou sous forme de papiers-valeurs. L'alinéa 4 dudit article réserve cependant le droit des cantons d'édicter des dispositions complémentaires notamment en matière de cautionnement ou d'actes analogues (Genève : cf. art. 1 al. 3 LPGFL, Loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires - I 4 10 + Règlement d'exécution I 4 10.01).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A FERME; SURETES; GARANTIE BANCAIRE

Normes : CO.257e; LGFL.1.ss

Résumé : BAUX À FERME NON AGRICOLES Le titre VIIIe bis du CO ne contient pas de disposition analogue à l'art. 257e CO. Il semble cependant ressortir des travaux parlementaires relatifs à l'adoption du nouveau droit du bail que les cantons ont la compétence d'édicter des dispositions complémentaires en matière de sûreté également pour des baux à ferme non agricole. La LGFL/GE (Loi genevoise protégeant les garanties fournies par les locataires - I 4 10), édictée du temps de l'AMSL (Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif), paraît s'appliquer également à de tels baux, bien qu'elle ne le précise pas expressément.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; BAIL A FERME

Normes : aLOJ.56M

Résumé : COMPÉTENCE DU TBL POUR UN CONTRAT PORTANT SUR DES CHOSES MOBILIÈRES ET IMMOBILIÈRES Le TBL est compétent lorsque le contrat qui forme un tout ne porte pas exclusivement sur une chose immobilière mais que, conformément à l'analyse du contrat de bail à ferme non agricole, il porte à la fois sur des choses immobilières et sur des choses mobilières (ACJ 31.07.84 SA X c/ R.). Cette hypothèse ne concerne toutefois que les cas où le bailleur des locaux et le bailleur des meubles sont une seule et même personne.