Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch janvier 2020 et février 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER; PROCÉDURE; PROCÉDURE DE CONCILIATION; AUTORITÉ DE CONCILIATION; COMPÉTENCE ; DÉCISION D'IRRECEVABILITÉ

Normes : CPC.59; CPC.200

Résumé : DÉCISION DE NON-ENTRÉE EN MATIÈRE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION - INCOMPÉTENCE MANIFESTE Pour juger de la compétence matérielle de l'autorité de conciliation paritaire au sens de l'art. 200 al. 1 CPC, il faut en principe partir des prétentions du demandeur. Lorsque le demandeur fonde sa requête sur l'existence d'un bail à loyer d'habitation ou commercial, l'autorité de conciliation paritaire au sens de l'art. 200 al. 1 CPC doit mener la procédure de conciliation et ne peut pas préjuger au fond de l'existence d'un tel bail. S'il s'avère que l'autorité de conciliation paritaire est manifestement incompétente, elle peut mettre fin à la procédure par une décision de non-entrée en matière.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 439

Descripteurs : BAIL À LOYER ; AUTORITÉ DE CONCILIATION ; COMMISSION PARITAIRE

Normes : CPC.200.al.1

Résumé : COMPOSITION PARITAIRE Le principe de la composition paritaire des autorités de conciliation en matière de litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations, consacré par le droit fédéral, constitue une exception à la compétence des cantons dans le domaine de l'organisation des tribunaux et des autorités de conciliation. Seule une personne représentant sans équivoque les intérêts des bailleurs, respectivement ceux des locataires, peut siéger en tant que membre de l'autorité de conciliation. Le fait d'être affilié à une association de locataires habilitée à proposer des candidats à cette fonction ne signifie pas encore que la personne concernée représente manifestement les intérêts des locataires. Un rattachement sans équivoque de celle-ci à la cause des locataires présuppose en outre qu'elle bénéficie de la confiance d'une telle association, confiance qui se traduit par la proposition de sa candidature à la fonction de représentant paritaire.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 141 III 201 in JT 2015 II p. 369

Descripteurs : BAIL À LOYER ; EXPERT-ARBITRE ; AUTORITÉ DE CONCILIATION ; COMPÉTENCE

Normes : CPC.189.al.3.let.a; CPC.354; CPC.361.al.4

Résumé : COMPÉTENCE DE LA COMMISSION DE CONCILIATION EN MATIÈRE D'EXPERTISE-ARBITRAGE En matière de bail à loyer et de bail à ferme portant sur des habitations, la délégation de questions déterminées à un tiers privé ayant la qualité d'expert-arbitre n'est pas admissible. Seule l'autorité de conciliation peut être saisie de telles questions.

Tribunal fédéral , 1ère Cour de droit civil

Publication ATF 139 III 273; RSPC 5/2013 p. 400ss (et note de F. Bohnet)

Descripteurs : ; PROCÉDURE ; AUTORISATION DE PROCÉDER ; AUTORITÉ DE CONCILIATION ; COMPÉTENCE ; CONDITION DE RECEVABILITÉ

Normes : CPC.59; CPC.60; CPC.209.al.1

Résumé : AUTORISATION DE PROCÉDER PAS VALABLE - IRRECEVABILITÉ Bien que l'existence d'une autorisation de procéder valable ne soit pas mentionnée dans les conditions de recevabilité de l'action énumérées à l'article 59 al. 2 CPC - dont la liste n'est pas exhaustive - il faut admettre qu'il s'agit d'une condition de recevabilité de la demande que le tribunal doit examiner d'office en vertu de l'article 60 CPC. Une autorisation de procéder délivrée par une autorité de conciliation manifestement incompétente n'est en principe pas valable, de sorte qu'il manque une condition à la recevabilité de l'action intentée.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 136 III 90 MP 2/10 p. 140

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION

Normes : CO.270b.al.1; CO.274f.al.1; CO.274e

Résumé : HAUSSE DE LOYER - VALIDATION DE HAUSSE - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En matière de hausse de loyer, l'autorité de conciliation est saisie par le locataire, mais la prétention litigieuse émane du bailleur. Il appartient donc à celui-ci d'agir dans les trente jours s'il persiste dans sa prétention à augmenter le loyer. A défaut, il est réputé y avoir renoncé. Lorsque les deux parties ont fait valoir des prétentions devant l'autorité de conciliation, se pose la question de savoir si chacune doit agir dans le délai de trente jours pour préserver ses propres prétentions. Dans les cas où l'autorité de conciliation rend une décision, il suffit que l'une des parties à la procédure de conciliation saisisse le juge dans les délais pour que la décision soit entièrement mise à néant. Dans les cas où l'autorité de conciliation n'est pas habilitée à rendre une décision, il n'y a pas de motif de lier la prétention du bailleur (hausse) et celle du locataire (baisse) et de permettre à la partie, qui a dans un premier temps abandonné sa prétention, de revenir sur cette renonciation simplement parce que l'autre partie n'a pas abandonné la sienne.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; COMPETENCE; TRIBUNAL DES BAUX; RESILIATION ANTICIPEE; JUSTE MOTIF; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.266g; CO.273.al.4

Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - ABSENCE DE POUVOIR DE DÉCISION DE LA COMMISSION DE CONCILIATION La Commission n'étant pas compétente pour statuer sur des congés anticipés, le Tribunal n'a pas à lui renvoyer la cause pour décision, l'art. 273 CO se révélant inapplicable. Les congés donnés pour un motif prévu par le droit public cantonal, sur instruction d'une décision entrée en force de la Direction du logement, constituent des congés pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO (ACJC/305/2005 du 14 mars 2005). Dès lors qu'ils constituent des congés anticipés, le Tribunal, appelé à examiner leur efficacité, n'a pas à renvoyer la cause devant la Commission afin que celle-ci rende une décision, l'art. 273 al. 4 CO n'étant pas applicable.

Voir aussi : ACJ n° 1402 du 12.12.2003 L. c/ F. ACJ n° 1405 du 12.12.2003 G. c/ C.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 2008 I pp. 461-462

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION; TRIBUNAL DES BAUX; RETRAIT(VOIE DE DROIT)

Normes : CO.273.al.5; CO.274f.al.1

Résumé : DECISION DE LA CBL - SITUATION DE LA PARTIE QUI N'A PAS SAISI LE JUGE En vertu des art. 273 al. 5 et 274f al. 1 CO, la partie qui succombe peut saisir le juge dans les trente jours, à défaut de quoi la décision de l'autorité de conciliation devient définitive. Selon la jurisprudence, lorsqu'aucune des parties n'a obtenu entièrement gain de cause devant cette autorité, chacune d'elles peut saisir le juge dans ledit délai. Si seule l'une d'entre elles le fait, la décision de l'autorité de conciliation ne devient certes pas définitive à l'égard de la partie qui a renoncé à saisir le juge, si bien que cette dernière conserve la faculté de soumettre au juge ses propres conclusions, dans le cadre de la réponse à la demande ou en formant une demande reconventionnelle, pour autant que le droit de procédure du canton concerné lui offre une telle possibilité. En revanche, cette partie perd le droit d'agir de manière autonome, une fois le délai de trente jours échu, étant donné que, par son inaction, elle a laissé entendre qu'elle s'accommoderait de la décision de l'autorité de conciliation au cas où la partie adverse s'y soumettrait elle aussi. Dans cette hypothèse, elle ne peut plus saisir le juge si l'autre partie retire sa propre requête (arrêt 4C.367/2005 du 7 mars 2006, consid. 2 et les références).

Voir aussi : ATF 4A_519/2008 du 06.02.2009 (ATF 135 III 253)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); AUTORITE DE CONCILIATION; COMPETENCE; PROCEDURE DE CONCILIATION

Normes : CO.274g

Résumé : EXPULSION SUITE À UN CONGÉ EXTRAORDINAIRE - CONCILIATION PRÉALABLE NON OBLIGATOIRE EN DROIT FEDERAL Il n'existe aucune disposition de droit fédéral qui impose de s'adresser d'abord à l'autorité de conciliation lors d'une procédure d'expulsion à la suite d'un congé extraordinaire donné pour un des motifs énumérés à l'article 274g al. 1 let. a à d CO. Le Tribunal fédéral n'a pas encore tranché la question de savoir si le canton de Genève peut prévoir une pareille obligation.

Voir aussi : ATF 4C.88/2006

TF , 1ère Cour de droit civil

Publication RSPC 3/2007 p. 264

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DISTRIBUTION DU COURRIER; ENVOI RECOMMANDE

Normes : CST.9

Résumé : FICTION DE LA NOTIFICATION L'application de la règle de la "fiction de la notification" le dernier jour du délai de garde d'un envoi recommandé est exempte d'arbitraire. Concrètement, on doit s'attendre à une notification émanant de l'autorité judiciaire suite à l'échec de la tentative de conciliation devant l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers et prendre toutes mesures nécessaires afin que les envois postaux soient transmis.

TF

Publication CdB 2/2003 p. 33

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); CONCLUSIONS; FORME ET CONTENU

Normes : CO.274a

Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - SAISINE PRÉALABLE Une prétention est réputée soumise à l'autorité de conciliation, même en l'absence de conclusions la concernant, lorsqu'il résulte de la décision de la Commission que la prétention a été évoquée et traitée devant elle, en présence des parties. Par exemple, en soulignant qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel sur cet objet ou que les parties sont restées sur leurs positions. Les conclusions portant sur cet objet sont ainsi recevables devant le Tribunal des baux et loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; PROCEDURE

Normes : CO.270a.al.2

Résumé : BAISSE DE LOYER - SAISIE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION SANS ATTENDRE LA RÉPONSE DU BAILLEUR Le locataire qui a vainement sollicité du bailleur une baisse de loyer et qui renouvelle sa demande écrite, peut dans une nouvelle demande, saisir directement l'autorité compétente de conciliation sans attendre la réponse du bailleur. Le respect de la procédure préalable visée à l'art. 270a al. 2 CO ne se justifie pas, lorsqu'il ressort par avance de l'attitude du bailleur que cette demande sera sans effet, notamment dans le cas où le bailleur a déjà fait savoir qu'il n'était pas disposé à baisser le loyer (Higi, Commentaire Zurichois, n°7 ad art. 270a; ATF 121 III 266 = JT 1996 I 44).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; DEMANDE(ACTION EN JUSTICE); FORME ET CONTENU

Normes : LCCBL.4.al.2

Résumé : PROCÉDURE DEVANT LA CCBL - RÈGLES DE FORME La Commission de conciliation en matière de baux et loyers (CBL) est saisie par une demande écrite ou par une formule à disposition à son secrétariat, signée et accompagnée de toutes les pièces utiles. Cette demande, contrairement à la requête déposée au Tribunal, n'a pas a être motivée et déposée en autant de copies qu'il y a de parties. La loi instituant la CBL ne prévoit pas qu'une copie de la demande soit communiquée avec la première convocation. Seules les mentions indispensables, telles les noms et le domicile des parties doivent y figurer.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE JUGEE; AUTORITE DE CONCILIATION; DECISION

Normes : CO.274f.al.1; CO.259i; LCCBL.10A.al.2

Résumé : RECOURS CONTRE UNE DÉCISION DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION Les articles 259i CO et 274f CO ne prévoient pas de force de chose jugée partielle d'une décision de l'autorité de conciliation en cas de recours ne portant que sur un point du dispositif de celle-ci. Le Tribunal des baux et loyers saisi d'un tel recours revoit la cause dans sa totalité, comme si la première décision n'existait pas, en reprenant l'instruction " ab ovo ".

Voir aussi : ACJ n° 362 du 23.04.2001 Epoux K. c/ B.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : LPC.439

Résumé : CONTESTATION DE CONGÉ - RENVOI A LA CCBL APRÈS RECOURS AU TF Hormis le traitement d'un cas social (art. 439 LPC), il n'y a pas de base légale pour renvoyer une cause à la Commission de conciliation. Cette dernière n'est pas en mesure d'instruire les faits de la cause si ce n'est d'auditionner les parties ou leurs mandataires présents selon l'article 10 de la loi qui l'institue.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; COMMISSION SOCIALE

Normes : CO.257d; LPC.439

Résumé : ÉVACUATION - APPEL - RENVOI DE LA CAUSE À LA COMMISSION SOCIALE Lorsque l'appelant allègue que sa famille serait totalement démunie si l'appartement qu'elle occupe lui était repris, un renvoi de la cause à la Commission sociale instituée par l'article 8 LCCBL se justifie.

TF

Publication ATF 119 Ia 264 = JT 1994 I 603

Descripteurs : BAIL A LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION; AVOCAT D'OFFICE

Normes : CO.274a

Résumé : DROIT À LA DÉSIGNATION D'UN AVOCAT D'OFFICE DEVANT L'AUTORITÉ DE CONCILIATION EN MATIÈRE DE BAIL Découlant de l'art. 4 Cst., le droit à la désignation d'un avocat d'office est subordonné à des conditions sur lesquelles le TF statue librement (ATF 117 Ia 277 c. 5b. = SJ 1992 p. 144). La jurisprudence a étendu le champ d'application du droit et l'a notamment admis pour des procédures administratives non contentieuses. Devant cette évolution, il est exclu de refuser en principe la désignation d'un avocat d'office dans les procédures de conciliation en matière de bail.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; AUTORITE DE CONCILIATION; COMMISSION SOCIALE

Normes : LCCBL.8; LPC.439

Résumé : RENVOI A LA COMMISSION SOCIALE (aujourd'hui SECTION DES AFFAIRES SOCIALES) - But : Le renvoi d'une cause à la Commission de conciliation en vertu des art. 8 al. 1 LCCBL et 439 LPC a essentiellement pour but de permettre la conclusion d'une transaction entre les parties en cause à l'égard d'un locataire qui rencontre des difficultés financières et qui, pour ce motif, fait l'objet d'une évacuation ou a fait opposition à une majoration de loyer. ACJ 25.05.87 K. c/ Hoirie D. et S. (Voir aussi ACJ n° 170 du 18.06.93 H. c/ SI X). - Absence de voie de recours : La décision du TBL de transmettre ou non à la Commission sociale ne peut faire l'objet d'un appel à la Cour de justice. ACJ n° 1070 du 14.10.1996 G. c/ F. L. P. P. A. I. ACJ n° 1204 du 04.12.2000 M. et W. c/ F. - Locaux commerciaux : La Commission sociale trouve sa raison d'être dans le fait que certains locataires de locaux d'habitation peuvent se trouver totalement démunis lorsque leur logement leur est repris. Toutefois, tel ne saurait être le cas de locataires de locaux commerciaux. ACJ n° 97 du 12.03.93 B. c/ SI X.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONSIGNATION EN JUSTICE; LOYER; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.259g

Résumé : RÔLE DE L'AUTORITÉ DE CONCILIATION L'autorité de conciliation précisera si la consignation est fondée en totalité ou en partie et fixera, le cas échéant, le montant à libérer en faveur du bailleur et la mensualité à consigner en cas de recours (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 183). La modification du montant de la consignation est inhérente au caractère provisoire de celle-ci (Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurich, 1990 p. 72); en effet, dès que le procès est introduit, soit le locataire, soit le bailleur peuvent demander la modification de la décision de l'autorité de conciliation, notamment par voie de mesures provisionnelles (Lachat, op. cit. p. 183) de droit de procédure cantonal, ce qui confirme l'existence d'un lien entre la moins-value apparaissant à la faveur de l'instruction de la cause et le montant à consigner.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 118 II 307

Descripteurs : BAIL A LOYER; COMPETENCE RATIONE MATERIAE; AUTORITE DE CONCILIATION

Normes : CO.274a

Résumé : AUTORITÉ DE CONCILIATION - COMPÉTENCE Comme toute contestation portant sur des baux d'habitation et de locaux commerciaux, le litige concernant les prétentions en dommages-intérêts du bailleur pour usage anormal de la chose louée doit faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable obligatoire.