Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; Newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : SORTIE D'UN CONTRÔLE ÉTATIQUE DE LOYER - MÉTHODE ABSOLUE - CALCUL DE RENDEMENT - COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES Le bailleur qui, sans aucune justification, refuse ou néglige de produire les pièces comptables en sa possession (ou se défait de ces pièces afin de ne pas pouvoir les produire) viole son obligation de collaboration. De nature procédurale, celle-ci ne touche pas au fardeau de la preuve et n'implique pas un renversement de celui-ci. C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l'amener à croire les indications de l'autre partie. Toutefois, s'il dispose de données statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l'appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible. Le cas échéant, il s'agira de pondérer les chiffres figurant dans ces statistiques en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou encore de l'expérience du juge. En revanche, si le bailleur justifie le défaut de production, ce défaut est dénué de toute portée. Dans le cadre de l'appréciation des preuves, il s'agit alors de tenir compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge.

TF , Ire Cour de droit civil

Publication ATF 142 III 568; newsletter bail.ch octobre 2016

Descripteurs : BAIL À LOYER ; LOYER ; DIMINUTION DE LOYER ; CALCUL; RENDEMENT NET ; DEVOIR DE COLLABORER ; APPRÉCIATION DES PREUVES

Normes : CO.269; CO.270a

Résumé : PORTÉE DU DEVOIR DE COLLABORATION DU BAILLEUR À L'ADMINISTRATION DES PREUVES - DEMANDE DE BAISSE - CALCUL DE RENDEMENT Le bailleur doit remettre les pièces pertinentes qu'il est le seul à posséder, car son refus pourrait empêcher le locataire d'apporter la preuve du caractère abusif du loyer. Cette obligation de collaborer loyalement ne va pas au-delà de la production des pièces que lui seul détient. Le bailleur n'est aucunement tenu de se procurer des pièces auprès de tiers afin de les verser à la procédure. Il appartient le cas échéant au locataire de requérir en procédure que le juge ordonne à ces tiers de produire les pièces dont il a besoin afin d'être en mesure de prouver les faits pour lesquels il supporte le fardeau de la preuve.

Voir aussi : ACJC/602/2017 du 22.05.2017

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION IMMEDIATE; LOCATAIRE; DILIGENCE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : ÉGARDS ENVERS LES VOISINS - FORCE PROBANTE DES PÉTITIONS ET CONTRE-PÉTITIONS En cas de résiliation pour manque d'égards envers les voisins, s'agissant de la force probante des pétitions et contre-pétitions, l'expérience de la vie enseigne que les protagonistes n'hésitent pas à amplifier leurs récriminations en sollicitant leurs autres voisins, qui sont beaucoup moins, voire pas du tout, concernés. Les pétitions signées, parfois hâtivement, sur le palier de la porte ne peuvent emporter un grand crédit par devant une juridiction sans autres enquêtes approfondies. Quelques fois même, pour rester neutre et ne pas être impliqué malgré lui dans le conflit, le locataire signe la pétition puis la contre-pétition.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITORIALE À CARACTÈRE SOCIAL - RÔLE DU JUGE Lorsqu'une partie n'explique pas sa position, le juge peut considérer qu'elle renonce à exprimer son point de vue, ceci d'autant plus que des exigences plus sévères quant au devoir de collaboration peuvent être posées aux parties qui sont représentées par un avocat (ATF 1C.185/2003 du 14.10.2003). Le juge n'a donc pas à interpeller les parties, en les invitant à faire valoir leurs éventuels moyens de preuve sur ce point.

Voir aussi : ACJ n° 1031 du 06.09.2004 K. c/ M. AG

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2005, p. 182

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; PREUVE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.259d

Résumé : FORCE PROBANTE DE PHOTOGRAPHIES NON DATÉES Le juge ne commet pas d'arbitraire en considérant que des photographies non datées ne lui permettent pas de se faire une idée générale du déroulement d'un chantier tenu pendant une année entière.

TF , 1ère Cour civile

Publication RSPC 2/2005, p. 182

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; DOMMAGES-INTERETS; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.259e

Résumé : FORCE PROBANTE D'UN TABLEAU RÉCAPITULATIF DU CHIFFRE D'AFFAIRES Le juge est en droit de considérer que seule la production d'une suite de bilans signés, voire de copies de déclarations fiscales signées, peut permettre de déterminer la variation du chiffre d'affaires et du bénéfice net de l'exploitation.

Voir aussi : ACJC/425/2016 du 4 avril 2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DECISION; APPRECIATION DES PREUVES; LIBRE APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.186; CC.8

Résumé : APPRÉCIATION DES PREUVES La répartition du fardeau de la preuve ne réglemente pas l'appréciation des preuves. Lorsque toute déduction catégorique est exclue, la décision du Tribunal doit se fonder sur sa libre conviction, qui peut être acquise sans qu'il y ait de certitude. Une très forte vraisemblance, de nature à exclure tout doute sérieux, peut tenir lieu de preuve (ACJ n° 192 du 07.10.1985 SI X c/ B; SJ 1984 p. 25 ss)

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - ROLE DU JUGE APRES L'EXAMEN DES EXEMPLES PRODUITS Si le bailleur a pu présenter les éléments de comparaison qu'il souhaitait, le juge qui, appréciant les preuves, les estime insuffisants ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir mené d'office des investigations complémentaires. Ainsi, lorsque, parmi les objets de comparaison fournis, le juge est fondé à n'en retenir qu'un nombre inférieur au minimum de cinq, on ne saurait lui faire grief d'avoir considéré que le bailleur n'a pas apporté la preuve que la majoration de loyer contestée pouvait se justifier par le critère de l'art. 269a let. a CO. (Par exemple : l'année de construction n'est pas indiquée ou est inférieure ou supérieure de deux décennies à l'appartement litigieux (cf. ATF 123 III 317 consid. 4b/aa a contrario); l'état des appartement et des immeubles dans lesquels ils se trouvent est moins bon ou meilleur que celui de l'appartement en cause, etc.).

Voir aussi : ATF non publié du 1.11.1999 X SA c/ B. ATF non publié du 22.3.2000 SI R. c/ époux T. ACJ n° 1379 du 17.12.1999 C. c/ SI T. ATF non publié du 21.12.2000 Hoirie W. c/ Epoux V. ATF non publié du 03.01.2001 M. c/ D.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ADMINISTRATION DES PREUVES; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CC.8; LPC.186

Résumé : PREUVE DE FAITS ALLÉGUÉS - CONTRE-PREUVE Selon les art. 8 CCS et 186 LPC, à défaut de prescriptions contraires, chaque partie doit prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En particulier, l'obligation de prouver n'implique pas toujours l'apport d'une preuve absolue; suivant les cas, une preuve par indices (ATF 114 II 289) ou une très grande vraisemblance (ATF 104 II 68) peuvent suffire (cf. Bertossa/Gaillard/Guyet, Commentaire de la LPC, ad art. 186 note 1). Lorsque les moyens de preuve ordinaires font défaut, il suffit, pour que la preuve dite principale de la survenance d'un fait positif ne soit plus considérée comme rapportée, que la contre-preuve, savoir l'établissement de faits ou d'indices neutralisant la valeur probante des moyens principaux, éveille des doutes dans l'esprit du juge sur l'exactitude des indices allégués et des conclusions qui en sont déduites par la partie supportant la charge de la preuve principale. Ce n'est alors pas le fardeau de la preuve qui est inversé, mais la preuve principale qui est considérée comme n'étant pas rapportée (Deschenaux, Le Titre préliminaire du Code civil, 1969, p. 234).

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; PROCEDURE; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : MAXIME INQUISITOIRE SOCIALE - PIECES PRODUITES INSUFFISANTES Cas d'un bailleur qui produit des écritures confuses et des pièces disparates, alors qu'il lui appartenait de démontrer son préjudice par l'apport de documents comptables relatifs à son chiffre d'affaires avant la survenance du dommage. La maxime inquisitoire prévue par le droit du bail n'oblige pas le juge à étendre l'administration des preuves à bien plaire, lorsqu'une partie renonce à exposer son point de vue. En s'abstenant de produire certains moyens de preuves, dont la production peut raisonnablement être exigée de sa part, le bailleur ne satisfait pas à son devoir de collaborer à l'établissement des faits, de sorte que l'art. 274d al. 3 CO ne lui est d'aucun secours.

Voir aussi : ACJ n° 305 du 13.03.2000 E. SA c/ Epoux M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - MESURES PROBATOIRES À ORDONNER PAR LE TRIBUNAL Les mesures probatoires sont manifestement inutiles s'il apparaît qu'en tout état les éléments de comparaison, que la bailleresse estime suffisants, ne le sont en réalité pas.

Voir aussi : ACJ n° 479 du 15.04.2002 SI X c/ U.

TF

Publication SJ 1998 p. 218

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; LOYER USUEL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.269a.let.a

Résumé : LOYERS USUELS - INSUFFISANCE DE LA MÉTHODE CONSISTANT À APPRÉCIER LE LOYER SUR LA BASE D'UNE INSPECTION OCULAIRE LIMITÉE AU LOGEMENT EN CAUSE Lorsque le bailleur invoque le critère des loyers comparatifs, la seule appréciation du juge touchant le loyer admissible ne saurait remplacer la comparaison imposée par la loi, quelle que soit la difficulté de cette entreprise.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : ÉTABLISSEMENT DES FAITS DANS LE CADRE DES ALLÉGUÉS DES PARTIES Le juge n'est tenu d'établir les faits que dans le cadre des allégués en fait des parties, ne pouvant être astreint à imaginer toutes sortes de moyens d'action ou de défense des parties (ACJ du 11.6.1990 SI X SA c/ I.).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; ADMINISTRATION DES PREUVES; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3; LPC.435

Résumé : ÉTABLISSEMENT D'OFFICE DES FAITS - APPRÉCIATION DES PREUVES L'art. 274 d al. 3 CO est repris par l'art. 435 al. 1 LPC. L'alinéa 2 de cette dernière disposition autorise le juge d'ordonner l'apport des pièces qu'il estime nécessaires, mais ne lui fait pas l'obligation d'exiger l'apport de tous les documents comptables requis par les parties, s'il estime que ceux qui ont d'ores et déjà été produits sont suffisants pour la solution du litige.

Voir aussi : ACJ n° 754 du 19.6.1995 P. c/ C.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : CO.274d.al.3

Résumé : CONSÉQUENCE DU REFUS INJUSTIFIÉ DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES ORDONNÉES Le droit fédéral ne règle pas les conséquences du défaut de production des pièces : cette question a trait à l'administration des preuves (SJ 1981 p. 201, 204 cons. 2) et est dès lors régie par la procédure que règlent les cantons (art. 274 CO). Dans le cas d'une demande de baisse de loyer, la variation du taux hypothécaire et l'indice servant à mesurer la compensation du renchérissement sont des faits notoires que le juge est en mesure de constater d'office sans recourir à des probatoires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 307 ch. 3.1.7 ; B.Stoll in MP 3/93 p. 131). Il en va différemment de la variation des charges d'exploitation car les documents probants sont en mains du bailleur. La collaboration du bailleur à l'administration des preuves constitue une obligation procédurale dont le respect s'impose afin de garantir l'application de l'art. 270a al.1 CO. L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production des pièces requises relève de l'appréciation des preuves (SJ 1991 p. 134; SJ 1990 p. 594).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER ABUSIF; DIMINUTION DE LOYER; LOYER; REDUCTION(EN GENERAL); APPRECIATION DES PREUVES; OBLIGATION(RAPPORT OBLIGATIONNEL); BAILLEUR(BAIL A LOYER)

Normes : CO.270a

Résumé : CONTESTATION DU LOYER EN COURS DE BAIL - OBLIGATION DU BAILLEUR DE PRODUIRE LES PIÈCES NÉCESSAIRES - CONSÉQUENCES DU REFUS DU BAILLEUR L'admission de la demande de baisse en raison du défaut de production par le bailleur des pièces requises relève de l'appréciation des preuves, laquelle ne peut être revue, dans le cadre de l'appel d'un jugement rendu en dernier ressort, que si elle s'avère insoutenable et donc arbitraire (SJ 1991, 134; 1990, 594).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; EVACUATION(EN GENERAL); DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; APPRECIATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.440

Résumé : MESURES PROBATOIRES La procédure en matière d'évacuation pour défaut de paiement de loyer (art. 440 et 441 LPC), pour se rapprocher fortement de la procédure sommaire (art. 347 à 360 LPC), n'en adopte cependant pas la particularité significative, savoir que la seconde est une procédure sur pièces (art. 347 LPC), dont l'essence réside dans la restriction apportée aux exceptions et aux moyens de preuve opposables par le défendeur, d'une part, et dans une atténuation des prescriptions légales en matière de preuve, d'autre part (SJ 1983 p. 25). En conséquence, les juges de l'évacuation apprécient librement les preuves (art. 196 LPC, par référence de l'art. 438 al. 1 LPC, éventuellement art. 435 LPC). L'enquête par témoin devrait, dans la règle, être précédée de l'interrogatoire des parties, celles-ci étant questionnées précisément sur les preuves qu'elles sont susceptibles de fournir.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRIBUNAL DES BAUX; MAXIME INQUISITOIRE; APPRECIATION DES PREUVES; METHODE ABSOLUE; CALCUL; RENDEMENT NET

Normes : CO.274d.al.3; CO.269a

Résumé : MAXIME D'OFFICE : CALCUL DE RENDEMENT A l'instar de l'art. 15 AMSL, l'art. 269a CO pose des présomptions légales qui ne sont pas absolues (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997 p. 301). Or l'application de la maxime d'office n'impose pas au juge d'établir de sa propre initiative les faits susceptibles d'invalider une présomption légale. Ce n'est que lorsque des indices de nature à renverser ladite présomption parviennent à sa connaissance qu'il a l'obligation de les vérifier d'office (ATF 109 II 395 = JT 1985 I 189-190 cons. 2).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.435; LPC.436

Résumé : TÉMOIN DÉFAILLANT En ne reconvoquant pas un témoin défaillant, le Tribunal ne commet aucune violation de la loi.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.429

Résumé : ORDONNANCE PRÉPARATOIRE Les considérants d'une ordonnance préparatoire (admettant en une phrase la responsabilité du bailleur, le dispositif ordonnant des probatoires) ne lie absolument pas le juge, qui reste libre de son appréciation des faits après l'exécution de toutes les probatoires qu'il entend ordonner et qui lui permettront de forger sa conviction.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; MOYEN DE DROIT CANTONAL; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.292.al.1.let.c

Résumé : APPRÉCIATION JURIDIQUE ERRONÉE D'UN POINT DE FAIT Le juge d'appel est lié par les dépositions des témoins, sauf si la signification de celles-ci, telle qu'elle a été retenue, est incompatible avec leur contenu (SJ 1981 p. 88; 1979 p. 371; 1976 p. 107-108; 1977 p. 380; 1979 p. 371). L'appréciation des preuves par le juge qui statue en dernier ressort ne peut être assimilée à une violation de la loi que si elle est manifestement insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, évidemment injuste, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain (ATF 106 I a 91; Favre, Droit constitutionnel suisse, 2ème éd. p. 269; SJ 1976 p. 105 et les arrêts cités). En revanche, il n'y a pas d'arbitraire du seul fait qu'une autre solution serait concevable ou même préférable (ATF 102 I 3).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES; OFFRE DE PREUVE

Normes : LPC.196

Résumé : APPRÉCIATION ANTICIPÉE DES PREUVES Le juge apprécie librement les résultats des mesures probatoires qu'il s'agisse d'une preuve testimoniale ou d'une preuve par pièces (SJ 1984, p. 29). Le juge a le pouvoir souverain d'apprécier si une mesure probatoire sollicitée est utile à la découverte de la vérité (SJ 1946 p. 56; 1960 p. 39); on ne saurait accueillir une offre de preuve en contradiction avec les pièces du dossier (SJ 1934 p. 413; 1939 p. 369; 1948 p. 337). Le juge est autorisé à écarter des offres de preuve qui, d'après son appréciation des pièces du dossier ne peuvent plus modifier le résultat des preuves déjà administrées (SJ 1967 p. 282) et, d'une façon générale, une mesure probatoire ne doit être ordonnée que si elle est nécessaire à la solution du litige (SJ 1925 p. 554; 1932 p. 220; 1953 p. 209; 1955 p. 285).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.436

Résumé : TÉMOIGNAGE UNIQUE L'adage "testis unus testis nullus" n'est pas applicable sans autre en procédure civile genevoise où le juge apprécie librement les preuves.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.435.al.1

Résumé : APPRÉCIATION DES PREUVES : EXTRAIT DE COMPTABILITÉ Rien ne permet de mettre en doute, comme preuve d'un prix de revient d'un immeuble, un extrait de comptabilité, certifié conforme aux pièces comptables originales, par le vice-directeur et un fondé de pouvoir d'une importante compagnie suisse d'assurances.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.196

Résumé : LIBRE APPRÉCIATION ET CONVICTION DU JUGE Le juge apprécie librement les résultats des mesures probatoires auxquelles il a procédé. Lorsque toute déduction catégorique est exclue, la décision du Tribunal doit se fonder sur sa libre conviction, celle-ci pouvant être acquise sans qu'il y ait certitude. Un très haut degré de vraisemblance propre à exclure tout doute sérieux peut tenir lieu de preuve (SJ 1976 p. 12 et 121; ATF 90 II 227 = JT 1965 I 34; ATF 63 II 100). En outre, un fait est susceptible d'être retenu même s'il subsiste une simple possibilité théorique que les circonstances ont été autres que celles admises dans la décision du juge (SJ 1984 p. 29).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; PROCEDURE; TEMOIN; APPRECIATION DES PREUVES

Normes : LPC.436

Résumé : LISTE DE TÉMOINS L'ancien article 25 K LPC laisse au juge la liberté d'entendre les témoins qui lui paraissent pouvoir donner des renseignements utiles à la découverte de la vérité. Il n'est pas lié, s'il a invité les parties à déposer une liste de témoins, par cette liste. Son refus d'entendre des témoins ne peut être annulé que s'il est arbitraire.

Remarques : Contra: ACJ du 10.11.1980 B. c/ SI X