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Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

18 enregistrements trouvés

Fiche 2608652

ACJC/1398/2018 du 15.10.2018

CJ , CABL
Descripteurs : AFFECTATION;BÂTIMENT OUVERT AU PUBLIC
Normes : RPUS.9
Résumé : RPUS - REAFFECTATION DE LOCAUX COMMERCIAUX SIS AUX REZ-DE-CHAUSSEE A UNE ACTIVITE ADMINISTRATIVE DANS DES LOCAUX FERMES AU PUBLIC - CONDITIONS - DÉROGATION A teneur de l’art. 9 RPUS, afin de développer l’animation et l’attractivité des quartiers dans les secteurs 1 à 3, en maintenant et en favorisant l’implantation des activités de manière harmonieuse, diversifiée et équilibrée, les surfaces au rez-de-chaussée des bâtiments, doivent, pour la nette majorité de chaque surface, être destinées ou rester destinées à des activités accessibles au public, lorsqu’elles donnent sur des lieux de passage ouverts au public (al. 1.1). Cette règle ne s’applique pas lorsqu’une construction nouvelle ne se situe pas en continuité avec des bâtiments dont les rez-de-chaussée sont affectés à des locaux ouverts au public (art. 9 al. 1.2 RPUS). Le but de l’art. 9 RPUS est l’interdiction d’affecter à des bureaux fermés au public les surfaces au rez-de-chaussée donnant sur des lieux de passage ouverts au public, afin de lutter contre les «vitrines mortes» dans les zones fréquentées et animées, ce qui constitue manifestement un but d’intérêt public (arrêt du Tribunal fédéral 1C_317/2009 du 15 janvier 2010 consid. 8.1; ATA/830/2004 du 26 octobre 2004). Cela étant, la réaffectation de locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée d’un bâtiment à une activité administrative dans des bureaux fermés au public a été admise lorsque ceux-ci se trouvaient dans un périmètre où il n’y avait pratiquement pas d’activité ni d’animation piétonne. Ainsi, dans un cas concernant la transformation d’arcades, originairement destinées à une affectation commerciale accessible au public, en des salons privés à un usage personnel et familial, le propriétaire a été autorisé à les garder fermées au public. Cette approche était justifiée au regard du principe de l’égalité de traitement, compte tenu de la présence de deux banques en rez-de-chaussée dans le même périmètre, et de l’inaction des autorités pour faire respecter le PUS et le RPUS (ATA/282/2006 du 23 mai 2006 et les références citées). Dans le cas d'espèce, en louant l'arcade dans un but d’usage de bureau de télévision d’information locale, la bailleresse estimait qu’il s’agissait d’une activité accessible au public, faute de quoi elle n’aurait pas pu la louer aux locataires. Les locataires ont échoué à établir que la bailleresse aurait accepté tacitement leur statut de «locaux fermés», contrairement à ce que prévoit le RPUS. Une telle affectation aurait été contraire au droit, les locaux litigieux ne bénéficiant d’aucune dérogation en la matière.

Fiche 2310827

ACJC/418/2014 du 07.04.2014

CJ , CABL
Recours TF déposé le 26.05.2014, rendu le 19.01.2015, CONFIRME, 4A_314/2014
Descripteurs : BAIL À LOYER; RÉSILIATION; PROTECTION CONTRE LES CONGÉS ; AFFECTATION
Normes : CO.271
Résumé : VOLONTÉ DU BAILLEUR DE RÉCUPÉRER LES LOCAUX POUR LE DÉVELOPPEMENT DE SES SOCIÉTÉS La jurisprudence reconnaît un intérêt prépondérant du bailleur à exploiter la chose de la manière la plus favorable pour lui. Ainsi, le congé ordinaire fondé sur la volonté du bailleur de récupérer des locaux pour répondre aux besoins de développement de deux sociétés, dont il est actionnaire et administrateur, et de les regrouper sur un même site et dans ses propres locaux, est valable dans la mesure ou le besoin du bailleur apparaît légitime et digne de protection.
Voir aussi : arrêt du TF 4A_346/2016 du 17.01.2017 (validité du congé fondé sur la volonté de la bailleresse de mettre les locaux à disposition d'une société appartenant au même groupe qu'elle)
Remarques : confirmé par arrêt du TF 4A_314/2014 du 24.11.2014

Fiche 2310661

4A_726/2012 du 30.04.2013

TF , Ire Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL À LOYER ; RÉSILIATION ; CONTESTATION DU CONGÉ ; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.271
Résumé : RESILIATION DU BAIL EN VUE DE CHANGER L'AFFECTATION DES LOCAUX - AUTORISATIONS Le problème se pose de la façon suivante: - soit le motif de congé invoqué est bien réel, auquel cas le locataire doit rapporter la preuve que le projet de changer l'affectation des locaux se heurtera de façon certaine au refus des autorités administratives. S'il échoue dans cette preuve, le congé doit être considéré comme conforme à la bonne foi; - soit le motif invoqué n'est qu'un prétexte, ce qui appelle en principe la conclusion que le congé est abusif. Un pronostic défavorable quant à la faisabilité du projet peut être l'un des indices que le motif invoqué n'est qu'un prétexte.
Voir aussi : ACJC/1020/2013 du 30.08.2013

Fiche 2309025

4A_38/2010 du 01.04.2010

TF , 1ère Cour de droit civil
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.257f
Résumé : CONGÉ EXTRAORDINAIRE - DESTINATION ET AFFECTATION DES LOCAUX En cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur peut résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendre pas une situation insupportable selon cette disposition. In casu, l'exécution de travaux de traduction dans une partie de l'appartement dans lequel les locataires vivent ne constitue pas une affectation contraire aux fins d'habitation. Par ailleurs, aucun va-et-vient gênant de clients n'a été constaté et le fait d'effectuer à domicile des traductions à titre indépendant n'était pas apte à troubler quiconque, de sorte que la situation n'était pas grave au point d'être insupportable pour le bailleur ou le voisinage.

Fiche 2309067

ACJC/1308/2009 du 02.11.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.260a
Résumé : EXCEPTION À L'EXIGENCE DU CONSENTEMENT ÉCRIT DU BAILLEUR POUR LES TRAVAUX EXÉCUTÉS PAR LE LOCATAIRE S'il est établi que les locaux étaient précédemment destinés à des bureaux et qu'ils sont donc impropres à la destination prévue dans le bail, il serait contraire à la bonne foi que le bailleur se prévale de l'absence d'un accord écrit de sa part, puisque des travaux apparaissent suffisamment nécessaires eu égard au changement de la destination des locaux. Dans ce cas, l'accord du bailleur est avéré.

Fiche 2309085

ACJC/1016/2009 du 07.09.2009

CJ , CABL
Recours TF déposé le 07.09.2009, rendu le 05.01.2010, CONFIRME, 4A_507/2009
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; OFFRE DE PREUVE; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES LOCAUX S'agissant de la destination des locaux, un salon de coiffure ne saurait en principe être comparé avec un bar-restaurant ou un restaurant. Au demeurant et si le bailleur sollicite une telle comparaison, il doit fournir des indications sur la possibilité concrète qu'il aurait d'obtenir de l'autorité administrative l'autorisation d'un changement d'affectation des locaux, en particulier en vue d'y créer un établissement public.

Fiche 2309146

ACJC/41/2009 du 12.01.2009

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF 132 III 109 consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

Fiche 2309150

ACJC/1510/2008 du 08.12.2008

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION; TRANSFERT DE BAIL
Normes : CO.263
Résumé : TRANSFERT DE BAIL COMMERCIAL - CHANGEMENT D'AFFECTATION - REFUS DU BAILLEUR L'exploitation d'un commerce de vente de glaces et de boissons non alcoolisées en lieu et place d'un magasin de mode (affectation précise des locaux convenue contractuellement) constitue un changement d'affectation permettant au bailleur de refuser son consentement au transfert de bail, ce d'autant qu'en l'espèce, les bénéficiaires du transfert ont prévu de procéder à des travaux de modification des locaux.
Voir aussi : Fiche 2309295

Fiche 2309190

4A_127/2008 du 02.06.2008

TF , 1ère Cour civile
Publication SJ 2008 I pp. 467-471
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; SOUS-LOCATION; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.262; CO.257f
Résumé : SOUS-AFFERMAGE - ABSENCE D'AUTORISATION - RÉSILIATION ANTICIPÉE EN CAS DE CHANGEMENT NOTABLE D'AFFECTATION Bien que l'art. 262 CO (à la différence de l'art. 291 CO) n'envisage que l'hypothèse d'une sous-location (et non pas aussi celle d'un sous-affermage), il faut admettre, en appliquant par analogie l'art. 262 CO, que le locataire ne peut pas sous-affermer (remettre en gérance libre) la chose louée sans l'accord du bailleur. Si le locataire, après sommation, ne sollicite pas l'autorisation nécessaire, le bailleur peut résilier le contrat de façon anticipée en application de l'art. 257f al 3 CO s'il apparaît qu'il aurait pu refuser son consentement; cette dernière condition est remplie s'il y a un changement notable d'affectation (en l'occurrence : transformation d'un café-restaurant en bar à champagne).
Voir aussi : ATF 4A_162/2014 du 26.08.2014

Fiche 2309295

ACJ n° 1211 du 06.11.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.263
Résumé : CHANGEMENT D'AFFECTATION L'exploitation d'un magasin de bijoux plutôt que de vêtements ne saurait être assimilé à un changement d'affectation, les locaux restant destinés à un usage commercial.

Fiche 2309319

ACJ n° 936 du 11.09.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; IMPOSSIBILITE; NULLITE
Normes : CO.20
Résumé : NULLITÉ DU CONTRAT DE BAIL - IMPOSSIBILITÉ OBJECTIVE D'AFFECTER LES LOCAUX A L'USAGE AUQUEL ILS ÉTAIENT DESTINÉS - DEVOIR D'INFORMATION DU BAILLEUR Le contrat de bail dont l'objet est la location de locaux destinés à accueillir des soirées dansantes et une buvette n'est pas nul ab initio pour la raison qu'il est situé en zone industrielle ce qui rend impossible l'obtention d'une autorisation d'exploiter un café-restaurant. Ce type de contrat n'est en effet pas absolument impossible au sens de l'art. 20 CO, mais inexécutable intuitu personae, compte tenu à la fois de la réglementation en vigueur relativement à la situation de l'immeuble (dans une zone industrielle, supposant dérogation à accorder par une première autorité) et aux qualifications requises (impliquant une autorisation d'exploiter à accorder par une seconde autorité). Il n'appartient pas au bailleur d'avertir les locataires de toutes les difficultés qu'ils pourraient rencontrer dans le cadre de l'activité de restauration qu'ils souhaitent déployer dans les locaux, dès lors qu'il a affaire à des professionnels du domaine.
Voir aussi : ACJC/199/2016 du 15.02.2016 (admet nullité ab initio pour impossibilité d'exploiter un fitness dans une zone industrielle et artisanale); ACJ n° 812 du 18.06.2004 A. c/ S.

Fiche 2309321

ACJ n° 959 du 11.09.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; PLUS-VALUE; INDEMNITE(EN GENERAL)
Normes : CO.260a.al.3
Résumé : APPRÉCIATION DE L'INDEMNITÉ POUR PLUS-VALUE CONSIDÉRABLE EN FONCTION DE L'ESTIMATION DU COÛT DES TRAVAUX FIGURANT SUR UNE DEMANDE D'AUTORISATION DE CONSTRUIRE Le montant de l'estimation du coût des travaux figurant sur une formule d'autorisation de construire ne peut pas être opposé au locataire si la partie bailleresse n'a pas clairement manifesté son accord avec la demande d'autorisation de construire sous réserve expresse du respect du prix des travaux ainsi indiqué (ATF 4C.359/2002 du 29 janvier 2003).

Fiche 2309351

ACJ n° 121 du 06.02.2006

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; SURFACE; AFFECTATION
Normes : OBLF.11.al.2
Résumé : COMPARAISON DE LA SURFACE ET DE LA DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX Si la comparaison entre les locaux commerciaux peut être opérée sur la base du prix au m2, les objets cités doivent être semblables. Cela signifie que les surfaces elles-mêmes doivent être comparables. En outre, il faut comparer un bureau avec un bureau, un magasin avec un magasin, un dépôt avec un dépôt, etc.
Remarques : Contra : ACJ n° 973 du 08.10.2001 (arrêt isolé)

Fiche 2309358

4C.302/2005 du 09.01.2006

TF
Publication ATF 132 III 109 SJ 2006 I 209 CdB 2/2006 p. 55
Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.257f.al.3
Résumé : USAGE NON CONFORME AUX CLAUSES DU CONTRAT - LOCAUX DESTINÉS À L'USAGE DE BUREAUX UTILISÉS COMME SALON DE MASSAGE L'art. 257f al. 3 CO régit également le cas où le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat. Dans ce cas, il s'impose de renoncer à la condition d'une situation objectivement insupportable pour le bailleur, car elle entrave excessivement sa liberté contractuelle. En effet, le bailleur doit pouvoir imposer le respect de la clause d'affectation même si la violation du contrat n'entraîne pas une situation insupportable.
Voir aussi : DB 2006 p. 20, n° 8; arrêts du TF 4A_429/2010 du 06.10.2010 in DB n° 23/2011 p. 22; 4A_38/2010 du 01.04.2010; 4A_344/2016 du 21.10.2016 (bureaux transformés en salon de massages érotiques); 4A_94/2017 du 27.06.2017 ; ACJC/825/2015 du 08.07.2015 (logement partiellement utilisé comme institut de massage); ACJC/234/2016 du 22.02.2016 (affectation ne saurait être illicite ou contraire aux moeurs. In casu, plantations de cannabis); ACJC/456/2018 du 16.04.2018 (logement utilisé pour activité de prostitution)

Fiche 2309523

ACJ n° 880 du 08.09.2003

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOCATAIRE DE REMPLACEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION
Normes : CO.264
Résumé : REFUS D'UN LOCATAIRE DE REMPLACEMENT - LOCAUX COMMERCIAUX Pour ce qui est des locaux commerciaux, l'activité déployée par le locataire de remplacement doit s'apprécier tant par rapport au style de l'immeuble que par rapport aux commerçants voisins. Lorsque les parties ont convenu d'une affectation précise des locaux, le bailleur pourra refuser un candidat déployant une autre activité commerciale; dans certains cas, la candidature est d'autant plus inopportune que des commerces ayant la même activité se trouvent à proximité (F. CHAIX, L'article 264 CO : À la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 64-65).

Fiche 2309696

ACJ n° 700 du 22.06.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOYER USUEL; LOCAL PROFESSIONNEL; AFFECTATION; RESTAURANT
Normes : CO.269a.let.a
Résumé : LOYERS USUELS - COMPARAISON EN FONCTION DE LA DESTINATION DES OBJETS Pour des locaux commerciaux, il faut comparer des locaux semblables en fonction de leur destination (Patrick Blaser, La prise en considération de loyers usuels dans la fixation du loyer, CdB 2001 p. 17 ; Commentaire de l'USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992 p.465 ; Peter Higi, Die Miete, Zürich 1998, nos 90 et 93 ad art. 269a CO). Si le local commercial est un restaurant, les objets proposés en comparaison doivent obligatoirement être des restaurants. Des objets comme une boulangerie, un bar, un cabaret doivent être écartés.

Fiche 2309717

ACJ n° 368 du 23.04.2001

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; MODIFICATION(EN GENERAL); CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.253
Résumé : MODIFICATION DE LA DESTINATION DES LOCAUX - COMMERCE D'ALIMENTATION Un bail conclu pour " l'exploitation d'un commerce d'alimentation " ne comprend pas l'exploitation d'une buvette accessoire permanente. En effet, si la fabrication de sandwiches et de paninis chauds ainsi que leur vente est contractuellement admissible pour un commerce d'alimentation, leur consommation sur place dans les locaux, elle, ne l'est pas. Il faut distinguer l'activité de vente de celle de consommation sur place. Il y a également violation de la clause d'affectation des locaux en cas de vente de boissons alcoolisées dans des locaux destinés à l'exploitation d'un commerce de papeterie, journaux, tabacs, souvenirs et location de cassettes vidéo à l'exclusion de toute autre activité (ACJC/468/2010).
Voir aussi : ACJC/468/2010 du 19.04.2010

Fiche 2310318

ACJ n° 265 du 06.11.1992

CJ , CABL
Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT; LOCAL PROFESSIONNEL; CHANGEMENT D'AFFECTATION
Normes : CO.20
Résumé : CHANGEMENT D'AFFECTATION DES LOCAUX Appartement loué à l'usage d'habitation et utilisé comme locaux commerciaux, en violation de l'art. 5 LDTR. Il n'y a pas de nullité au sens de l'art. 20 CO. L'objet du bail n'est pas illicite et l'art. 5 LDTR ne prohibe pas expressément la conclusion d'un bail à loyer pour des locaux dont le changement d'affectation n'a pas fait l'objet d'une autorisation.