Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication newsletter bail.ch juillet 2020

Descripteurs : BAIL À LOYER;CONCLUSION DU CONTRAT;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);MANIFESTATION DE VOLONTÉ;ACTE CONCLUANT

Normes : CO.1ss; CO.18; CO.253

Résumé : MODIFICATION DU CONTRAT PAR ACTES CONCLUANTS La formation du contrat de bail est soumise aux art. 1 ss et 18 CO. Le contrat est conclu par un échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes (art. 1 al. 1 CO). Les manifestations de volonté peuvent être tacites (art. 1 al. 2 CO). Tant pour déterminer si un contrat a été conclu que pour l'interpréter, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Si une telle intention ne peut être déterminée, il doit recourir à l’interprétation selon le principe de la confiance. La modification du contrat n’est qu’une modalité particulière de la formation du contrat et, partant, obéit aux mêmes règles que celles qui régissent la formation du contrat, soit aux art. 1 ss et 18 CO. In casu, la bailleresse connaissait l’inversion des logements entre les locataires, qui payaient chacun le logement qu’ils occupaient. Par conséquent, la bailleresse a accepté, par actes concluants, une modification des contrats de bail des locataires formels en ce sens qu'en sont désormais locataires les occupants effectifs.

CJ , CABL

Publication CdB 2/2019, p. 52

Descripteurs : BAIL À LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT ; FORME ET CONTENU ; ACTE CONCLUANT ; TACITE

Normes : CO.1; CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ACTES CONCLUANTS - RÉSILIATION - ÉVACUATION Il y a conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, suite à une résiliation, le bailleur s'abstient, pour une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution des locaux, tout en continuant d'encaisser le loyer sans réserve particulière. Le fait qu'après une requête en évacuation, le bailleur adresse au locataire des bulletins de versement ou lui notifie une augmentation de loyer ne saurait suffire pour admettre une volonté de continuation du bail. Même si une longue période - in casu de sept ans - sépare l'ordre d'exécution d'une évacuation et sa mise en oeuvre, l'existence d'un bail tacite doit être niée lorsque rien ne permet de déduire que le bailleur a entre-temps renoncé à l'évacuation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION Le bailleur qui exige la libération des locaux dès le décès du locataire connu, refuse la conclusion du bail proposée par l'occupant des locaux, puis introduit une requête en évacuation moins de deux mois après la résiliation du bail, indique clairement qu'il n'entend pas se lier à la personne qui occupe les locaux. Le fait qu'il accepte, sans protester, le paiement par la personne occupant effectivement les locaux d'un loyer effectivement dû, le bail n'ayant pas été résilié, ne permet pas à lui seul de retenir la conclusion d'un nouveau bail.

Voir aussi : ACJC/828/2016 du 13.06.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exercer leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels dont l'importance sera fonction du laps de temps. Plus celui-ci aura été bref, plus les autres circonstances de fait joueront un rôle décisif pour admettre qu'un nouveau bail a été conclu par actes concluants; inversement, ces circonstances seront d'autant moins essentielles que le facteur temps sera considérable (ATF 4C.475/1993 in Zeitschrift für schw. Mietrecht 1995 p. 161, p. 165). En d'autres termes, l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite. Il convient de prendre en compte les circonstances du cas (ATF 4C.441/2004; TSCHUMY, Le refus de désemparer, in CdB 2003 p. 1, p. 4).

Voir aussi : ATF 4A_247/2008 du 19.08.2008 in CdB 4/08 p. 117 et JdT 2009 I 22

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; BAIL COMMUN; SOLIDARITE; COLOCATAIRE; PARTIE AU CONTRAT; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.143

Résumé : RECONNAISSANCE PAR LE BAILLEUR DE LA FIN DE LA SOLIDARITÉ PAR ACTES CONCLUANTS Le bailleur qui reconnait par actes concluants que le lien de solidarité entre ses deux colocataires a pris fin ne saurait faire valoir une créance de loyer (ou résultant d'une occupation illicite) contre celui qui n'a alors plus ni la qualité de locataire, ni celle de colocataire. Dans le cas d'espèce, le bailleur a admis la fin de la solidarité résultant du bail commun, en signant le contrat de vente alors que seul l'ex-mari y était mentionné en qualité de locataire et en ne faisant pas valoir l'irrecevabilité d'une demande déposée par le seul ex-mari.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE - SURSIS À L'ÉVACUATION Le fait de ne requérir l'évacuation que 8 mois et demi après la résiliation, dès lors que le locataire suivait un traitement médical qui pouvait s'avérer efficace, ne comporte pas le renoncement à se prévaloir de la résiliation du bail, mais s'apparente davantage à un sursis à l'évacuation. Bien que la période soit relativement longue (8 mois et demi), les circonstances du cas d'espèce ne permettent pas de retenir qu'un bail tacite aurait été conclu.

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 41, janvier 2007, p. 1

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : DURÉE MINIMALE POUR ADMETTRE LA CONCLUSION D'UN BAIL TACITE De jurisprudence constante, pour admettre l'existence d'un bail tacite, un délai d'au moins 9 mois a été jugé nécessaire. Le Tribunal fédéral a, pour sa part, relativisé la durée de 9 mois, précisant que d'autres éléments factuels pouvaient également êtrre pris en considération, pour admettre l'existence d'un contrat de bail tacite avant l'écoulement d'une durée de 9 mois (ATF non publié du 28.03.1995 D c/ SI SA X).

Voir aussi : ATF du 28.03.95 D. c/ SI SA X ACJ n° 1262 du 18.11.1996 B c/ SI X

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; LOGEMENT SOCIAL; RESILIATION; EVACUATION; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : PAS DE RECONDUCTION TACITE DU BAIL EN CAS DE SURSIS À L'ÉVACUATION Parmi les éléments factuels dont dépendent la conclusion d'un bail tacite figure la règle cantonale genevoise selon laquelle le locataire d'un logement subventionné dispose, pour évacuer les locaux, d'un sursis d'une année à compter de la notification du congé (art. 19 RGL). Dès lors, le locataire ne saurait tirer argument de l'inaction du bailleur durant cette période, inaction qui résulte d'une norme à vocation sociale ayant pour but de lui éviter de se trouver dans une situation difficile.

Voir aussi : ATF 4C.264/2001 du 02.10.2001 M. c/ X David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 399

Remarques : Publication : Communications concernant le droit du loyer, Extraits de jurisprudence, Office fédéral du logement, vol. 40, mai 2006, p. 17

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; FORMULE OFFICIELLE; SIGNATURE

Normes : CO.16.al.1

Résumé : SIGNATURE SUR LA FORMULE OFFICIELLE MAIS PAS SUR LE BAIL : CONSÉQUENCES Lorsque le bailleur remet au locataire un contrat de bail non signé, accompagné de la formule officielle (art. 270 al. 2 CO) signée, le bail n'est en principe pas entré en vigueur car la forme écrite n'est pas respectée (la formule est en effet un document d'information sans influence sur la formation et la liberté de forme du contrat et présuppose l'existence d'un contrat de bail). In casu, le contrat est venu à chef car le locataire a reçu et accepté les locaux, indiquant par là qu'il renonçait à la forme écrite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; COLOCATAIRE

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE Bail tacite admis dans le cas de deux colocataires, dont l'un quitte les locaux suite à une procédure d'évacuation, l'autre restant et s'acquittant seul du loyer pendant près de dix ans.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS SUITE À UNE PÉREMPTION D'INSTANCE RELATIVE A LA PROLONGATION DU BAIL La présomption légale de reconduction tacite (art. 268a CO et 266 al. 2 CO) n'est pas applicable à un bail dénoncé. Seule une présomption naturelle peut, suivant les circonstances de l'espèce, plaider en faveur d'une reconduction du bail résilié (Gauch, p. 376). La conclusion tacite d'un bail ne peut être admise qu'avec prudence (Barbey, p. 62 n. 138). La fixation d'une limite temporelle précise appartient au législateur. Faisant oeuvre de jurisprudence, le juge ne peut déterminer qu'un ordre de grandeur. En sus de la période pendant laquelle les parties au contrat font fi de la résiliation du bail et continuent à exécuter leurs obligations réciproques, l'existence d'un nouveau bail tacite dépendra, le cas échéant, d'autres éléments factuels. La jurisprudence genevoise consacrant un délai de neuf mois doit être relativisée (cf. notamment ACJ du 6.4.87 B. c/ SI X.; ACJ n° 306 du 6.12.91 R. c/ SA X).

Voir aussi : arrêt du TF 4A_423/2016 du 21.12.2016 (pas de conclusion d'un nouveau contrat suite à l'échec de pourparlers et la saisine de l'autorité pour solliciter une prolongation); ACJ n° 827 du 18.06.2004 S. c/ U.ATF du 28.03.1995 D. c/ SI SA X

TC VD

Publication CdB 1/02 p. 14

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.16.al.1

Résumé : CONCLUSION DU CONTRAT - FORME SOLENNELLE OU PROBATOIRE Pour renverser la présomption de l'art. 16 al. 1 CO, il faut établir que le respect de la forme n'avait qu'un but probatoire, ou que les parties ont ultérieurement renoncé à l'exigence de la forme réservée, par actes concluants. In casu, les circonstances démontrent que la forme écrite n'avait qu'une valeur probatoire. Ainsi, le gérant a laissé entendre aux locataires que l'appartement leur avait été attribué, il n'a jamais fait dépendre la conclusion du contrat de la signature préalable du bail, il a procédé à l'état des lieux et a invité les locataires à déposer une garantie. Par ailleurs, même si les parties l'avaient choisie, leur comportement doit être considéré comme une renonciation tacite à la forme écrite. Il en résulte que le bail était d'ores et déjà conclu avant l'accomplissement de cette formalité.

Voir aussi : Droit du bail, Neuchâtel 2003, p. 15

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; DEFAUT DE PAIEMENT; RETARD; PAIEMENT; LOYER; SOMMATION; ACTE CONCLUANT; PROLONGATION DU DELAI; ABUS DE DROIT

Normes : CO.257d

Résumé : RÉSILIATION POUR DÉFAUT DE PAIEMENT - REMISE DE BULLETINS DE VERSEMENT POUR LA PÉRIODE POSTÉRIEURE AU DÉLAI DE GRÂCE Le bailleur, qui envoie au locataire [en l'occurrence à l'institution venue en aide au locataire] des bulletins de versement pour une période postérieure au délai de grâce, renonce de ce fait aux effets de sa mise en demeure et permet la continuation du bail. Son comportement est abusif, s'il se prévaut, par la suite, des effets d'une mise en demeure à laquelle il a renoncé par actes concluants.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE

Normes : CO.253

Résumé : CONCLUSION D'UN BAIL PAR ACTES CONCLUANTS MALGRÉ LA SIGNATURE ULTÉRIEURE DE CELUI-CI Le bail écrit est normalement conclu lorsque toutes les parties, ou leur représentant, ont apposé leurs signatures manuscrites sur le contrat (art. 13 al. 1 et 14 al. 1 CO). Lorsque les parties ne signent pas en présence l'une de l'autre, le contrat n'est pas conclu tant que l'une d'elles n'a pas reçu l'exemplaire signé par l'autre (SJ 1962 p. 521 ss ; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 115-116). Il faut cependant déduire du comportement d'un locataire qui a versé au bailleur un demi-loyer mensuel, qui a signé l'avis officiel de fixation du loyer initial et qui a constitué une garantie bancaire au bailleur, prestations que ce dernier a acceptées, avant d'avoir reçu en retour le bail signé par le bailleur, que les parties ont renoncé par actes concluants à soumettre leurs rapports contractuels à la forme écrite.

TF , 1ère Cour civile

Publication ATF 125 III 227 = SJ 1999 p. 369

Descripteurs : BAIL A LOYER; TRANSFERT DE BAIL; APPROBATION(EN GENERAL); BAILLEUR(BAIL A LOYER); ACTE CONCLUANT; FORME ECRITE

Normes : CO.263

Résumé : CONDITIONS AUXQUELLES EST SUBORDONNE UN TRANSFERT DE BAIL Le consentement du bailleur, exigé par l'art. 263 al. 1 CO, suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve. Le consentement du bailleur est une condition suspensive du transfert. L'exigence de la forme écrite ne doit pas être confondue avec l'exigence du consentement. Plusieurs auteurs soutiennent qu'il peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite si le consentement a été donné par acte concluant, mais cette question ne se pose pas si aucun consentement du bailleur n'a été prouvé. Le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte dont le recourant n'était pas ou n'était pas seul titulaire ne constitue pas un indice en faveur d'un consentement; le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement.

Voir aussi : ATF n.p. 4A_55/2008 du 26.03.2008, in DB 2008 p. 30 n° 12; arrêt de la Cour d'appel civile de NE in CdB 1/2019, p. 21 ss

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.16.al.1

Résumé : FORME ÉCRITE DU CONTRAT PRÉVUE - TRAVAUX RÉALISÉS AVANT LA SIGNATURE DU BAIL Il est admis que les parties renoncent à la forme écrite qu'elles avaient réservée lorsque les prestations contractuelles sont fournies et acceptées sans réserve, nonobstant l'inobservation de la forme; un tel comportement renverse la présomption posée par l'art. 16 al. 1 CO (ATF 105 II 75 = JT 1980 I 67, 69 et réf. citées).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONDITIONS POUR ADMETTRE L'EXISTENCE D'UN BAIL RÉSULTANT D'ACTES CONCLUANTS SUCCÉDANT À UNE ACTION EN ÉVACUATION - COMPORTEMENT DU BAILLEUR - CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES Sauf circonstances absolument exceptionnelles, on ne saurait admettre qu'un nouveau bail puisse naître tacitement tant que l'instance en évacuation demeure pendante (ACJ n° 103 du 26.9.88 B. c/ SI X). Constituent de telles circonstances, la suspension de la procédure d'évacuation prononcée "sauf recharge" le 7 juin 1990, et l'absence de toute mesure concrète en vue de la reprise de ladite procédure avant le 17 juin 1992. In casu, admission d'un nouveau bail conclu tacitement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; FORME ECRITE; ACTE CONCLUANT

Normes : CO.16.al.1

Résumé : FORME ÉCRITE POUR UN BAIL La présomption de l'art. 16 al. 1 CO peut être renversée par des actes concluants. Tel est le cas lorsque les parties ont exécuté ou accepté spontanément et sans réserve les prestations contractuelles (ATF 105 II 75/78). Dans le cas d'un locataire qui paie sans réserve la garantie et les premiers loyers alors que le bailleur a délivré les locaux et pris en charge certains travaux, il y a lieu de considérer que les parties ont renoncé par actes concluants à la forme écrite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; AVIS DE MAJORATION DE LOYER; LOYER; PROLONGATION DU BAIL A LOYER; COMMUNICATION; AUGMENTATION(EN GENERAL)

Normes : CO.253; CO.272c.al.2

Résumé : OFFRE DE CONCLURE UN NOUVEAU CONTRAT - AVIS DE MAJORATION DE LOYER DURANT LA SECONDE PROLONGATION L'envoi, durant la seconde prolongation du bail, d'un avis de majoration ne constitue pas une offre de reconduction ou de conclusion d'un bail, la locataire n'ignorant pas la volonté de la bailleresse qui s'est opposée à la seconde prolongation. Cette volonté étant claire, il n'y a matière à aucune interprétation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; FORME ET CONTENU; ACTE CONCLUANT; TACITE; RESILIATION

Normes : CO.253

Résumé : BAIL TACITE : PRENEUR DEMEURANT DANS LES LOCAUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR Lorsque le locataire, à la suite d'une résiliation du bail, reste sur place pendant une période prolongée et s'acquitte du loyer sans que le bailleur formule de remarque, il y a lieu de considérer que les parties ont tacitement conclu un nouveau bail (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 118, ch.4.5 et réf. citées). Le fait qu'après le dépôt d'une requête en évacuation le bailleur envoie au locataire des bulletins pour le paiement régulier du loyer ne saurait suffire pour admettre sa volonté de continuer le bail ( ACJ n° 217 du 31.8.92 SA X c/ SI X). Idem pour l'envoi d'une augmentation de loyer ( ACJ 493 du 28.3.94 B.& L. c/ F.; ATF 119 II 147 / JT 1994 I 213). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse et doive être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter.

Voir aussi : ACJ n° 257 du 19.10.92 C. c/ S.-M. ACJ n° 705 du 22.06.01 ES SA c/ B. SA en liq.