Décisions | Fiches de jurisprudence en matière de baux et loyers

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter bail.ch août 2023

Descripteurs : BAIL À LOYER;MODIFICATION(EN GÉNÉRAL);ACCORD DE VOLONTÉS;FRAIS ACCESSOIRES

Normes : CO.269d; CO.18

Résumé : FRAIS ACCESSOIRES - MODIFICATION DU CONTRAT - INTERPRETATION DU CONTRAT - CARACTERE CONSENSUEL OU UNILATERAL DE LA MODIFICATION L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6). Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).

Voir aussi : Marie-Laure Percassi, La non-application de l’art. 269d CO en cas de modification du contrat de bail ne concernant pas le loyer (arrêt 4A_153/2023), Newsletter Bail.ch août 2023 et in DB n° 35/2023, p. 13 ss

TF , Ire Cour de droit civil

Publication Newsletter Bail.ch décembre 2019

Descripteurs : BAIL À LOYER ; MANIFESTATION DE VOLONTÉ ; ACCORD DE VOLONTÉS ; ACCEPTATION DE L'OFFRE ; CONTRE-OFFRE ; CONCLUSION DU CONTRAT

Normes : CO.1; CO.2; CO.3; CO.18; CO.253

Résumé : CONCLUSION DU BAIL PAR ACCEPTATION D'UNE CONTRE-OFFRE Le contrat de bail est conclu lorsque les parties s'entendent sur les éléments objectivement et subjectivement essentiels du contrat. Lorsque l'acceptation d'une offre diverge sur l'un de ces points essentiels, il s'agit d'une contre-offre qui peut être acceptée ou refusée. Savoir s'il y a une acceptation de l'offre ou de la contre-offre s'effectue selon les règles de l'interprétation des manifestations de volonté (art. 18 al. 1 CO).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; ACCORD DE VOLONTES; TERME; CONTRAT; ERREUR

Normes : CO.23; CO.24; CO.18; CO.266a.al.2

Résumé : FIN CONSENSUELLE DU CONTRAT - ERREUR SUR LES MOTIFS DU CONSENTEMENT - INVALIDATION DE L'ACCORD Un bailleur qui accepte l'offre du locataire de mettre un terme au contrat avant l'échéance convenue en pensant qu'il s'agit de l'échéance contractuelle commet une erreur sur les motifs de son consentement, laquelle, n'étant pas une erreur essentielle sous l'angle de l'art. 24 al. 1 ch. 4 CO notamment, ne lui permet pas d'invalider l'accord. En effet, le locataire peut s'attendre à ce que le bailleur connaisse et donc tienne compte du terme figurant dans le contrat de bail et peut donc légitimement penser que le respect de l'échéance prévue par ce contrat n'est pas impératif pour le bailleur, ce dernier étant libre d'accepter une résiliation avant ce terme. Par ailleurs, l'erreur invoquée par le bailleur touche aux incidences pécuniaires d'une résiliation intervenant à telle date plutôt qu'à une autre. S''agissant d'une erreur sur les effets accessoires de l'acte, soit d'une simple erreur sur les motifs (art. 24 al. 2 CO), le bailleur ne peut se soustraire à son acceptation de mettre un terme au contrat de bail avant l'échéance convenue. Un courrier isolé du bailleur, aussitôt démenti par le locataire, n'est pas de nature, au sens de l'art. 18 CO à modifier la réelle et commune intention des parties, à savoir celle d'être liées par un contrat de bail venant à échéance au terme consensuel.

TF , 1ère Cour civile

Publication CdB 1/10 p. 19MP 1/10 p. 21

Descripteurs : BAIL A LOYER; RENOVATION D'IMMEUBLE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.260; CO.259d

Résumé : RÉNOVATION - NULLITÉ D'UNE CLAUSE DE RENONCIATION À UNE RÉDUCTION DE LOYER CONTENUE DANS LE BAIL Face à une situation concrète, le locataire peut valablement conclure une convention dérogeant au système légal, à condition qu'il soit correctement informé, le jour où il prend sa décision, des nuisances auxquelles il est exposé. La renonciation doit être concrète et non abstraite de sorte que le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'ensuit. La renonciation ne concerne pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus. Les clauses de renonciations convenues alors que le locataire n'était pas correctement informé sont nulles. Il convient de n'admettre que restrictivement des accords qui dérogent à des dispositions en principe impératives de la loi.

Voir aussi : ACJC/1664/2023 du 18.12.2023; ACJC/65/2019 du 21.01.2019; ACJC/173/2018 du 12.02.2018 (CEVA); ACJC/102/2016 du 01.02.2016

CJ , CABL

Recours TF déposé le 24.08.2009, rendu le 20.10.2009, IRRECEVABLE, 4A_390/2009

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; CONDITIONS GENERALES DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256.al.2

Résumé : DÉROGATIONS AU DÉTRIMENT DU LOCATAIRE - NULLITÉ Pour déterminer si une dérogation au détriment du locataire est nulle, il faut examiner si une des conditions alternatives de l'art. 256 al. 2 CO est remplie. Si tel n'est pas le cas, la dérogation n'est pas entachée de nullité.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT - POSSIBILITÉ POUR LES PARTIES DE S'ENTENDRE SUR LES QUALITÉS DE L'OBJET REMIS À BAIL Les parties peuvent s'entendre sur les qualités attachées à l'objet de leur contrat de location. Celui-ci doit pouvoir néanmoins être utilisé conformément à l'usage convenu. Tel n'est pas le cas d'un appartement loué au-dessus d'une boulangerie dont l'exploitation, selon une décision de l'OCIRT, conduit à un dépassement des valeurs limites d'exposition au bruit, à l'intérieur comme à l'extérieur du logement.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION ANTICIPEE; CHANGEMENT D'AFFECTATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257f.al.3

Résumé : UTILISATION DE LA CHOSE LOUÉE - INTERPRÉTATION Pour apprécier l'existence et la portée de stipulations explicites ou tacites concernant l'utilisation de la chose, les principes généraux de l'interprétation des contrats sont déterminants (ATF 132 III 109 consid. 2). In casu, les locaux ont été initialement loués à des fins d'habitation, puis les parties ont modifié leur affectation pour permettre au locataire d'y installer un studio de photographie. Il en résulte que la bailleresse ne peut valablement par la suite résilier le bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO au motif que le locataire n'habiterait plus les locaux.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; PRINCIPE DE LA BONNE FOI; PARTIE AU CONTRAT; TACITE

Normes : CO.253

Résumé : CONTRAT DE BAIL CONCLU POUR LES BESOINS D'UN TIERS - BAIL TACITE ? La jurisprudence n'admet qu'avec prudence et retenue qu'un bail puisse être conclu tacitement (JT 1994 I p. 205 et ss, spéc. 213; ATF n.p. 4C.198/2004 du 06.07.2004). Pour que l'on puisse admettre l'existence d'un bail tacite, il faut que l'attitude du cocontractant puisse être interprétée de bonne foi comme une manifestation de volonté de contracter. Tel n'est pas le cas d'un contrat de bail stipulant que les locaux seraient occupés par d'autres personnes que les signataires. En l'espèce, les parties signataires au contrat s'entendent à reconnaître que ces modalités ont été volontairement souscrites par elles pour des questions de solvabilité du locataire, de sorte que les rapports de bail ont été noués entre les seuls signataires. Ainsi, les occupants ne sauraient être parties au contrat même s'ils ont effectué les versements des loyers.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; TRAVAUX D'ENTRETIEN(EN GENERAL); ACCORD DE VOLONTES; UTILISATION; FARDEAU DE LA PREUVE

Normes : CO.259a.al.1

Résumé : PERSISTANCE DU DÉFAUT ADMIS APRÈS TRAVAUX DE REMISE EN ÉTAT - FARDEAU DE LA PREUVE La règle selon laquelle il revient au locataire de prouver l'existence du défaut de la chose louée n'est valable qu'aussi longtemps que l'existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l'art. 259a al. 1 CO. Lorsque le bailleur procède aux travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer, ou en raccourcissant une période de réduction du loyer. En application de l'art. 8 CC, c'est sur lui que pèse, dans ce contexte, le fardeau de la preuve. Si le locataire conteste l'efficacité des travaux, et que la situation reste litigieuse, c'est au bailleur qu'il revient de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé, et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; POUVOIR DE REPRESENTATION; CONCLUSION DU CONTRAT; ACCORD DE VOLONTES; TACITE

Normes : CC.55

Résumé : ORGANE DE FAIT Lorsqu'un tiers de bonne foi peut déduire des apparences que la personne agissant pour la société a une position d'organe, ladite personne acquiert le statut d'organe. La société qui tolère qu'une personne agisse ainsi pour elle doit se laisser imputer les actes de cette personne, comme ceux d'un organe. Ainsi, le contrat de bail conclu par un organe de fait engage valablement la société. De plus, la ratification selon l'art. 38 CO peut être tacite lorsque la bonne foi exige que la partie en cause manifeste son désaccord si elle n'entend pas être liée. L'absence de protestation à la réception du versement du loyer constitue une forme de ratification tacite.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; RENOUVELLEMENT; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.267; CO.272

Résumé : CRITÈRES DE DISTINCTION ENTRE RENOUVELLEMENT ET PROLONGATION DE BAIL La résiliation est un acte formateur dont les effets sont en principes irrévocables. Une révocation conventionnelle de la résiliation est toutefois possible avant l'échéance, le contrat étant alors renouvelé. Dès lors, un tel renouvellement doit être distingué de la prolongation du bail, judiciaire ou conventionnelle, à l'échéance de laquelle le contrat prend fin sans congé. Comme critères de distinction en faveur du renouvellement, on retiendra : le moment de l'accord (avant la résiliation du bail, bien avant l'échéance du contrat à terme fixe); la durée indéterminée de la "prolongation"; la mention d'un préavis ou d'un délai de congé; l'absence de renonciation par le locataire à une prolongation judiciaire du contrat; les termes utilisés ("renouvellement", "reconduction", "continuation", "prorogation"); l'absence de toute référence aux art. 272 ss CO ou à l'autorité de conciliation.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; RESILIATION; MANIFESTATION DE VOLONTE; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.257d

Résumé : RETRAIT DE LA RÉSILIATION En tant que manifestation de volonté, la notification d'un congé déploie ses effets dès la réception par son destinataire. Le retrait de cette résiliation, même s'il a été notifié avant le terme fixé pour l'expiration du bail, reste sans effet tant que le locataire n'a pas manifesté un accord en ce sens.

TF , 1ère Cour civile

Publication SJ 1997 p. 661

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; PARTIE COMMUNE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉFAUT DANS LES INSTALLATIONS COMMUNES La chose louée, qui se compose des locaux objets du contrat et des installations et aménagements énumérés dans le bail, comprend aussi les installations communes (escaliers, hall d'entrée, etc.), l'accès à l'immeuble et autres terrains attenants; l'état approprié à l'usage convenu, dont le bailleur est garant, s'étend à l'ensemble.

Voir aussi : arrêt du TF 4A_582/2012 du 28.06.2013; ACJC/1154/2016 du 05.09.2016

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; DEFAUT DE LA CHOSE; ETAT DES LIEUX(CHOSE LOUEE); UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256a

Résumé : PREUVE DES DÉFAUTS INITIAUX La question de savoir si la chose louée est d'emblée défectueuse dépend de l'usage convenu entre les parties, selon la théorie de la confiance. Pour la détermination de leur commune intention, la visite préalable des locaux loués par le preneur revêt une importance essentielle (Conod, Les défauts de la chose louée, Cahiers du bail 1992 p. 2; Corboz, SJ 1979 p. 131-132). Si, et seulement si la volonté des parties est difficilement discernable, il est concevable, selon le nouveau droit du bail, de se référer à des critères objectifs de qualité, généralement admis au sein de la population (FF 1985 I 1404-1405).

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256

Résumé : DÉTERMINATION DE L'USAGE CONVENU AU MOMENT DE LA LOCATION Pour déterminer l'usage convenu, il convient de se fonder sur l'accord des parties tout en recherchant, dans les circonstances de la conclusion du contrat, le niveau concret d'exigences que les parties avaient en vue. Leur attitude lors de la visite des lieux constitue à cet égard un élément capital d'appréciation. Si le locataire a constaté des inconvénients apparents sans émettre de protestation, il faut en conclure que ces inconvénients étaient compatibles avec l'usage qu'il entendait faire de la chose (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 132; Lachat, Le bail à loyer, ch. 1.1 p. 141). De même, le comportement ultérieur des parties peut être déterminant car le fait de conserver la chose louée et d'en user peut constituer une acceptation de l'état dans lequel cette chose se trouve (ATF 104 II 274 cons. 2).

Voir aussi : ACJ n° 62 du 17.01.2000 K. c/ F. ACJ n° 749 du 23.06.2000 E. c/ G. et M.

CJ , CABL

Descripteurs : BAIL A LOYER; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.256.al.2

Résumé : USAGE CONVENU - MOBILIER - CLAUSE LIBÉRATOIRE Selon les travaux préparatoires, les parties disposent d'une latitude pour définir dans chaque cas concret l'usage convenu de la chose. La clause des conditions générales du bail (art. 14) obligeant le locataire à assurer son propre mobilier avec effet libératoire pour le bailleur viole-t-elle l'art. 256 CO ? Question laissée ouverte.

TF

Descripteurs : BAIL A LOYER; DEFAUT DE LA CHOSE; CHOSE LOUEE; UTILISATION; ACCORD DE VOLONTES

Normes : CO.259a

Résumé : DÉFAUT - USAGE CONVENU La chose louée est défectueuse si elle ne se trouve pas dans l'état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée ou, autrement dit, si son état réel ne correspond pas à l'état convenu (Tercier, La partie spéciale du code des obligations, n. 1081 et 1082; Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 130/131; Gauch, Mängelhaftung des Vermieters und mangelhafte Mietsache - einige Gedanken zum neuen Mietrecht, RJB 128/1992, p. 189 ss, 197). Par conséquent, le loyer est dû pour l'usage convenu contractuellement et non en fonction de celui effectivement exercé par le preneur. Sous réserve de l'abus de droit notamment, ce dernier peut donc faire valoir ses droits en raison des défauts, conformément à l'art. 259d CO dès leur survenance et sans égard à ses besoins objectifs.