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dans la cause

COMMUNAUTÉ DE LA COPROPRIÉTÉ PAR ÉTAGE DE L'IMMEUBLE 17, 17A, 17B, 17C RUE EDMOND-VAUCHER À VERNIER
représentée par Me Pierre Gabus, avocat

contre

DÉPARTEMENT DE L'AMÉNAGEMENT, DU LOGEMENT ET DE L'ÉNERGIE - OAC

et

LA FONDATION HBM ÉMILE DUPONT

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Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 20 mars 2015 (JTAPI/363/2015)

L’assemblée des copropriétaires a décidé le 27 mars 2014 d’interjeter recours en cas de délivrance d’une autorisation de construire un immeuble de quatre étages sur rez, ou plus, avec des entrées situées du côté 17 de la rue. La présente procédure consistant en la construction d’un immeuble sur la parcelle voisine de celle de la recourante, qui pourrait avoir une incidence tant sur les parties communes de la copropriété que sur les parties exclusives de l’immeuble des copropriétaires, la communauté a la qualité pour recourir au sens de l’art. 60 al. 1 let. b LPA (art. 712l al. 2 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 - CC - RS 210 ; ATA/369/2005 du 24 mai 2005).

2) a. La recourante fait grief au TAPI d’avoir mal établi les faits. Elle critique les calculs effectués par celui-ci pour déterminer les augmentations de la SBP et de l’IUS prévues par le projet litigieux par rapport au PLQ.

b. Les parties ne contestent ni le chiffre retenu au titre de la SBP prévue par le PLQ (3'581 m²) ni celui prévu par le projet (4'893 m²). Seule la relation entre les deux, singulièrement la proportion d’augmentation, est contestée.

Il ressort du jugement querellé le calcul suivant : « 4'893 m² – 3’581 m² = 1'312 m² / 48,93 m² = 26 %. Si l’on inverse ce calcul comme le fait la recourante, la proportion du dépassement est de 1'312 m² / 35,81 m² = 36,63 % », le TAPI fondant la suite de son raisonnement sur une augmentation de la SBP de 26 % et non sur les 36 % allégués par la recourante.

En l’espèce, il est exact que la différence entre les deux SBP s’élève à 1'312 m². Toutefois pour déterminer le pourcentage du dépassement, la différence de 1'312 m² doit être comparée à la SBP du PLQ et non à celle du projet comme l’a fait, à tort, le TAPI. En conséquence, la proportion du dépassement des SBP est de 36,63 %.

De même, l’IUS du projet s’élève à 1,7. Comparé à l’IUS du PLQ de 1,25, l’augmentation s’élève à 36 % (1,7 – 1,25 = 0,45 ; 0,45 : 1,25 = 36 %).

Le grief de mauvais établissement des faits est fondé.

Autre est la question des conséquences à en tirer, qui sera analysée ci-après.

3) Dans un second grief la recourante critique l’application, par le TAPI, de l’art. 2A al. 2 LGZD, entré en vigueur le 15 mars 2014 au motif qu’il ne pourrait pas trouver application de façon rétroactive alors que le TAPI a conforté son raisonnement par l’argument selon lequel l’ID minimal de 1,8, prévu dans ladite disposition devait impérativement être respecté.

a. Selon ladite disposition, un indice de densité minimal est applicable en zone de développement. Il est de 1,8 en zone de développement 3 (art. 2A al. 2 let. b LGZD). Les PLQ ou les autorisations de construire délivrées en application de l’art. 2 al. 2 doivent respecter cet indice de densité minimal. Ils peuvent toutefois s’en écarter si des raisons de qualité urbanistique ou architecturale le justifient, en particulier dans le cadre d’un plan directeur de quartier ou d’un concours au sens des let. d et e de cette même disposition, ou si la protection du patrimoine ou un autre motif d’intérêt général l’impose (art. 2A al. 3 LGZD).

b. Se pose en conséquence la question de l’application de l’ID dans le cas d’espèce, étant rappelé que la modification légale est intervenue après l’adoption du PLQ, le 27 octobre 2004, mais avant la délivrance de l’autorisation de construire, le 25 avril 2014, que la recourante fait état des travaux préparatoires selon lesquels le législateur n’aurait pas voulu d’application rétroactive dudit indice, que la disposition transitoire de l’art. 2 al. 5 LGZD ne fait mention que de l’IUS et que les intimés soutiennent que l’ID est applicable au présent projet.

Cette question souffrira toutefois de rester ouverte dès lors que même si l’ID ne devait pas trouver application dans le cas d’espèce, comme le demande la recourante, la solution ne serait pas différente pour les motifs qui suivent.

4) La recourante fait grief à l’intimé d’avoir autorisé un IUS de 1,7 alors que l’IUS retenu dans le PLQ n’était que de 1,25.

a. Selon l’art. 2A al. 4 et 5 LGZD, adopté le 16 mai 2013, mais entré en vigueur le 15 mars 2014, soit avant la délivrance de l’autorisation de construire litigieuse, l’indice d’utilisation du sol est le rapport entre la surface brute de plancher destinée aux logements et aux activités et la surface totale des terrains, y compris les surfaces de circulation externe et de raccordement et les surfaces d’espace et d’équipements publics lorsqu’elles donnent des droits à bâtir. Cet indice est utilisé en particulier dans les PLQ ou les autorisations de construire délivrées en application de l’art. 2 al. 2 (art. 2A al. 4 LGZD). Sont réservés les indices d’utilisation du sol fixés par les plans d’affectation du sol adoptés avant le 16 mai 2013 ou par les projets de plans d’affectation du sol mis à l’enquête publique avant cette date (art. 2A al. 5 LGZD).

b. Les projets de construction établis selon les normes d’une zone de développement doivent être conformes aux PLQ adoptés en application de l’art. 2 LGZD. Toutefois, lors du contrôle de conformité des requêtes en autorisation de construire avec le PLQ, le département peut admettre que le projet s’écarte du plan, pour autant que l’IUS et l’ID soient respectés et, dans la mesure où la mise au point technique du dossier ou un autre motif d’intérêt général, notamment la construction de logements supplémentaires, le justifie (art. 3 al. 5 LGZD depuis le 21 mars 2015 mais art. 3 al. 4 LGZD précédemment).

c. Selon l’art. 12 al. 3 LGZD, dans les zones de développement 2 et 3, la surélévation d’immeubles en vue de permettre la construction de logements supplémentaires, en application des normes introduites le 22 février 2008 dans la LCI, est également constitutive d’un motif d’intérêt général justifiant que le projet de construction s'écarte d’un PLQ adopté avant le 24 novembre 2009.

d. Selon la doctrine et la jurisprudence, en droit de la construction, la loi applicable est celle en vigueur au moment où statue la dernière instance saisie du litige. Si l’affaire est traitée par plusieurs autorités, sont déterminantes en principe les prescriptions en force lorsque la dernière juridiction statue. La jurisprudence admet ainsi d’une façon générale qu’une demande d’autorisation de bâtir déposée sous l’empire du droit ancien est examinée en fonction des dispositions en vigueur au moment où l’autorité statue sur cette demande, même si aucune disposition légale ou réglementaire ne le prévoit ; les particuliers doivent en effet toujours s’attendre à un changement de réglementation (ATF 101 Ib 299 ; ATA/56/2013 du 29 janvier 2013). En statuant sur une demande d’autorisation suivant des prescriptions devenues obligatoires après son dépôt, le juge ne tombe pas dans l’arbitraire, ni ne viole une disposition impérative ou la garantie de la propriété (ATF 107 1b 138 ; ATA/653/2014 du 19 août 2014 ; ATA/56/2013 précité ; ATA/22/2009 du 13 janvier 2009 ; ATA/792/2004 du 19 octobre 2004 ; ATA/541/2002 du 10 septembre 2002 : Pierre MOOR/Alexandre FLÜCKIGER/ Vincent MARTENET, Droit administratif, vol. I, Les fondements, 2012, p. 194-195).

e. En l’espèce, le PLQ a été adopté avant le 16 mai 2013. À teneur de l’art. 2A al. 5 LCI actuellement en vigueur le PLQ est réservé. En conséquence, il doit être tenu compte de l’IUS du PLQ de 1,25.

Toutefois, le PLQ a été adopté en 2004, soit avant le 24 novembre 2009. L’art. 27 LCI a été introduit le 22 février 2008. Le projet litigieux consiste en une surélévation d’immeuble en vue de permettre la construction d’un quatrième étage de logements, en application de l’art. 27 LCI. La surélévation projetée est en conséquence constitutive d’un motif d’intérêt général justifiant que le projet de construction s'écarte du PLQ.

La surélévation du bâtiment 19, en vue de permettre la construction de logements supplémentaires, en application des normes introduites le 22 février 2008 dans la LCI, peut dès lors être autorisée quand bien même l’IUS du projet à 1,7 est plus élevé que l’IUS de 1,25 du PLQ.

Le grief est infondé.

5) Reste à déterminer si la modification du projet reste conforme à la LGZD, ce que le recourant conteste. Selon lui, ladite dérogation au PLQ n’est pas mineure.

Selon l’art. 3 al. 5 LGZD, lors du contrôle de conformité de l’autorisation au PLQ, le département peut admettre que le projet s’écarte du plan dans la mesure où la mise au point technique du dossier ou un autre motif d’intérêt général le justifie.

Dans sa teneur antérieure au 29 mai 2004, cette disposition permettait au département d’admettre qu’un projet de construction s’écarte « légèrement » du PLQ. Selon la jurisprudence rendue à cette époque, le déplacement d’un bâtiment d’un mètre correspondait à une telle modification mineure (ATA M. du 12 janvier 1993), ainsi que la création d’un parking souterrain en raison de l’intérêt public prépondérant à assurer une circulation fluide et offrir aux habitants des immeubles concernés la possibilité de se parquer (ATA DTP du 3 octobre 1990). Une emprise supplémentaire de 100 m² de parking souterrain n’a pas été considérée comme une modification mineure, mais comme un changement admissible (ATA/559/2000 du 14 septembre 2000). L’agrandissement de 159 m² de la surface d’un attique a été considéré comme une dérogation mineure (ATA/298/2001 du 8 mai 2001).

La nouvelle teneur de la disposition précitée n’a pas modifié fondamentalement la marge d’appréciation laissée au département. Selon les travaux préparatoires relatifs à la modification législative intervenue, seules des modifications peu importantes, remplissant en outre les autres conditions prévues par cette disposition, peuvent être autorisées (MGC 2003-2004/VII d/31 1835). L’article en cause doit s’interpréter de façon à éviter que le PLQ ne perde de sa substance. En acceptant par le biais d’une autorisation de construire une modification importante du PLQ, la procédure d’adoption des plans d’affectation, telle que prévue par le droit fédéral de l’aménagement du territoire, ne serait pas respectée (ATA/543/2011 du 30 août 2011 ; ATA/143/2011 du 8 mars 2011 ; ATA/7/2011 du 11 janvier 2011 ; ATA/505/2007 du 9 octobre 2007).

Seules des modifications peu importantes peuvent ainsi être autorisées en dérogation à un PLQ, comme continue de l’illustrer la jurisprudence rendue sous l’empire de l’actuel art. 3 al. 5 LGZD. La juridiction de céans a considéré que constituaient des modifications mineures, notamment, le changement d’implantation d’un parking souterrain, ainsi que le changement d’accès en résultant (ATA/463/2011 précité), la création d’un étage supplémentaire comportant deux logements et induisant un dépassement du gabarit prévu par le PLQ de 2,70 m dans le cadre de la réalisation d’une construction à haut standard énergétique (ATA/583/2010 du 31 août 2010), un écart de SBP de 3 %, qualifié de peu important, compte tenu de la SBP totale du projet en cause (ATA/505/2007 précité). La chambre administrative a souligné en cette occasion que la mesure technique des SBP revêtait un caractère imprécis, l’expérience ayant montré que des différences de quelques pour-cent n’étaient pas inhabituelles en raison de la complexité des mesures (audition du directeur de l’aménagement du territoire lors de l’adoption du bonus lié au standard Minergie, MGC 2003-2004/X A 5064). Plus récemment, un projet comportant un attique de 51,50 m² affecté à une cuisine, un séjour et une véranda non chauffée et n’excédant pas les 10 % de SBP supplémentaires autorisés en application du bonus Minergie a été considéré comme une modification mineure du PLQ (ATA/55/2012 du 24 janvier 2012).

Le déplacement de cinq places de parc, la transformation de six logements traversants en non traversants, la création de rez-de-chaussée « morts » entraînant le rehaussement de 1,40 m des bâtiments - sans toutefois que ceux-ci ne dépassent l’altitude maximale prévue par le plan - et enfin, le changement de place de la conduite de désenfumage ont été jugées d’importance mineure (ATA/315/2015 du 31 mars 2015, actuellement pendant devant le Tribunal fédéral).

6) En l’espèce, il ressort de la jurisprudence que le taux de dépassement de la SBP est un critère, parmi d’autres, à prendre en considération lors de l’appréciation de la modification apportée par un projet au PLQ.

Dans le projet concerné, la modification porte sur un seul étage, qui permettra d’obtenir treize logements d’utilité publique supplémentaires. L’entier de l’immeuble est consacré à de tels logements. Cette modification s’inscrit dans la volonté exprimée par le législateur cantonal de pouvoir procéder à la surélévation de certains bâtiments. Il s’inscrit aussi dans les objectifs du PDC 2030 adopté par le Grand Conseil le 20 septembre 2013 et approuvé par le Conseil fédéral le 29 avril 2015. Il s’inscrit de même dans la ligne des modifications voulues par le peuple suisse lors de l’adoption des modifications de loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700), notamment l’art. 3 al. 3 let a bis LAT, préconisant que les territoires réservés à l’habitat seront aménagés selon les besoins de la population et leur étendue limitée, des mesures devant être prises afin d’assurer une meilleure utilisation des surfaces sous-utilisées ou des possibilités de densification des surfaces de l’habitat.

Par ailleurs, le PLQ n’a pas été adopté récemment puisqu’il date de 2004, soit de plus de dix ans. L’extension projetée permettra par ailleurs de diminuer les coûts par pièce/an des logements d’ores et déjà prévus et non contestés. Les gabarits proposés s’intègrent parfaitement avec les immeubles voisins, l’immeuble contesté s’élevant à 14,84 m avec la surélévation, alors que la corniche de la superstructure technique du bâtiment 17, propriété de la recourante, se dresse à 14,88 m et que celle de bâtiment 15 se monte à 14,75 m. L’harmonie urbanistique est ainsi conservée. Les gabarits du bâtiment 19 respectent largement les gabarits légaux, notamment le maximum de 21 m, voire 27 m à certaines conditions prévues pour ladite zone (art. 27 al. 6 LCI). Le dépassement du gabarit en tant que tel, entre le PLQ et le projet, est ainsi minime. De surcroît, la fondation a produit une étude indiquant que les villas adjacentes ou, à terme, les futurs immeubles du chemin du Coin-de-Terre (n° 21 A et 21 B) ne seraient pas lésés par l’augmentation du gabarit.

De surcroît, les préavis sont favorables, y compris celui de la CA, composée de spécialistes, et celui du PAR.

Enfin, il existe un intérêt public indéniable à la construction de logements, compte tenu de la pénurie actuelle, notamment en matière de logements à caractère social.

Compte tenu de l’ensemble des circonstances, le département n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en considérant que les conditions de l’art. 3 al. 5 LGZD étaient remplies et en délivrant l’autorisation contestée.

7) La recourante se réfère à trois arrêts de la chambre administrative où les modifications auraient été jugées importantes.

a. L’ATA/39/2014 du 21 janvier 2014 traitait d’une surélévation de deux étages. Le projet litigieux prévoyait une construction de gabarit R+7, soit une construction de huit niveaux alors que le PLQ prévoyait des constructions de gabarit R+5, soit six niveaux, la surélévation entrainant une augmentation de 40 % des SBP qui passaient d'un IUS de 1,15 à 1,6, le nombre de niveaux étant augmenté quant à lui de 35 %. Bien que les SBP du projet pouvaient être augmentées de 10 % au vu de sa soumission aux normes de haute performance énergétique, la chambre administrative a jugé qu’une augmentation totale de 40 % des SBP dépassait « largement » la dérogation mineure au PLQ.

b. L’ATA/515/2013 du 27 août 2013 portait sur une demande définitive d’autorisation de construire dans le but de surélever de deux étages deux immeubles, afin d’aménager huit logements au total, représentant une SBP de 932 m². Ces immeubles étaient inclus dans un ensemble érigé dans les années 1950, et pour lequel le PLQ prévoyait plusieurs restrictions très spécifiques.

c. L’ATA/1017/2014 du 16 décembre 2014 a précisé qu’un projet de construction, dont la SBP dépasse de près de 100 % celle résultant du PLQ, ne constitue par une modification mineure, mais une dérogation illégale à cet instrument.

Ces arrêts ne sont toutefois pas de nature à modifier l’appréciation de la chambre de céans. Le premier ATA porte sur une problématique quelque peu différente s’agissant de deux étages et non d’un seul, ce qui modifie l’application de la loi sur les surélévations, pertinente dans la présente procédure.

Le second arrêt, outre qu’il porte aussi sur deux étages, se situait dans un ensemble architectural précis.

Enfin, 36 % n’avoisinant pas les 100 % évoqués dans le dernier arrêt, celui-ci n’est pas pertinent.

8) En tout point mal fondé, le recours sera rejeté.

9) Le prononcé du présent arrêt rend la demande de restitution de l’effet suspensif sans objet.

10) Un émolument de CHF 1’500.- sera mis à la charge de la copropriété (art. 87 al. 1 LPA). Une indemnité de procédure de CHF 2'000.- sera allouée à la fondation qui y a conclu (art. 87 al. 2 LPA).

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PAR CES MOTIFS
LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE

à la forme :

déclare recevable le recours interjeté le 5 mai 2015 par la Communauté de la copropriété par étage de l'immeuble 17, 17a, 17b, 17c rue Edmond-Vaucher à Vernier contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 20 mars 2015 ;

au fond :

le rejette ;

met à la charge de la Communauté de la copropriété par étage de l'immeuble 17, 17a, 17b, 17c rue Edmond-Vaucher à Vernier un émolument de CHF 1’500.- ;

alloue une indemnité de procédure de CHF 2'000.- à la Fondation HBM Emile-Dupont, à charge de la Communauté de la copropriété par étage de l'immeuble 17, 17a, 17b, 17c rue Edmond-Vaucher à Vernier ;

dit que conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de croit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ;

communique le présent arrêt à Me Pierre Gabus, avocat de la recourante, au département de l'aménagement, du logement et de l'énergie - oac, à la Fondation HBM Emile-Dupont, ainsi qu'au Tribunal administratif de première instance.

Siégeants : M. Thélin, président, Mme Payot Zen-Ruffinen, M. Pagan, juges.

Au nom de la chambre administrative :

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.