Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1. Le 18 décembre 2008, FIM Management S.A., société anonyme sise à Genève (ci-après : FIM), a acquis de Monsieur Dimitri Pepcak, en copropriété avec Floresa S.A., la parcelle n° 2'601 du cadastre de la commune de Vernier, sise 2B, chemin de Mouille-Galland.

2. Le conseil d’administration de FIM est composé de Monsieur Pierre Zimmermann et de Mesdames Christine Zimmermann et Maëlle Zimmermann, tandis que sa mandataire était la régie Zimmermann S.A. (ci-après : la régie).

3. Le 1^er mars 2009, FIM a racheté la part de Floresa S.A.

4. Sur la parcelle précitée, un immeuble locatif a été construit en 1964-1965.

5. Depuis le 1^er septembre 2008, un appartement sis au 1^er étage de l’immeuble précité a été loué à Monsieur Saïd Ramic en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de CHF 1'200.- + CHF 120.- de charges. Le bail mentionnait qu’il s’agissait d’un appartement de trois pièces.

6. M. Ramic a donné son congé pour la fin du mois de juin 2010.

7. L’appartement a été reloué dès le 1^er septembre 2010 à Mesdames Kaveri Ishwar Karitas et Nadia Melik. L’avis de fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail du 18 août 2010, mentionnait qu’il s’agissait d’un appartement de trois pièces dont le loyer était fixé à CHF 1'440.- par mois + CHF 130.- de charges.

8. Le 9 décembre 2010, l’Association genevoise de défense des locataires (ci-après : ASLOCA) a écrit au département des constructions et des technologies de l’information, devenu depuis le département de l’urbanisme (ci-après : le département). Elle représentait Mmes Karitas et Melik. Celles-ci venaient d’emménager dans un appartement « flambant neuf ». D’importants travaux de rénovation semblaient avoir été effectués avant leur entrée, soit le remplacement des installations sanitaires, du revêtement du carrelage et des faïences dans la cuisine, la salle de bains et les WC, le changement des équipements, des meubles et du plan de travail de la cuisine, la réfection des peintures dans toutes les pièces, le remplacement des radiateurs dans le salon et le hall d’entrée et la remise à neuf du parquet. Avant leur entrée dans l’appartement, la cuisine était séparée du séjour. Or, ce n’était plus le cas. Elle était ouverte et donnait sur celui-ci. Selon les recherches effectuées par l’ASLOCA, aucune autorisation n’avait été délivrée à la bailleresse pour effectuer ces travaux.

9. Le 19 janvier 2011, le département a effectué un contrôle sur place qui a fait l’objet d’un rapport d’enquête du 26 janvier 2011 auquel étaient annexées des photos de l’appartement, à l’appui des constats précités.

Selon les locataires en place, les travaux avaient été effectués avant leur emménagement le 1^er septembre 2010.

Selon les constats de l’enquêteur, les travaux suivants avaient été réalisés dans le logement :

- la rénovation complète de l’espace cuisine avec pose de nouveaux revêtements sur parois et sol, nouvel agencement de cuisine avec plaques vitrocéramiques, four, frigo, hotte, évier en inox et robinetterie ;

- rénovation de la salle de bains avec pose de nouveaux revêtements sur parois et sol, installation de nouveaux appareils sanitaires, ainsi que d’une nouvelle armoire à pharmacie ;

- rénovation du local WC avec pose de nouveaux revêtements sur parois et sol et installation d’une cuvette suspendue ;

- réfection de la peinture dans tout le logement ;

- rénovation complète de l’installation électrique avec installation d’un nouveau tableau électrique, de nouvelles prises, de nouveaux interrupteurs et d’une nouvelle sonnette ;

- rénovation complète des parquets avec pose de nouveaux seuils des portes ;

- remplacement des poignées et des portes ;

- remplacement des radiateurs avec pose des vannes thermostatiques.

10. Le 26 janvier 2011, le département a écrit à la régie. Il n’avait été saisi d’aucune requête en autorisation de construire alors que ces travaux étaient susceptibles d’être assujettis à la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), ainsi qu’à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). La société propriétaire était priée de se déterminer dans un délai de quinze jours.

11. Le 14 février 2011, la régie a répondu. Les travaux en question constituaient des travaux d’entretien et non de rénovation. Ils n’étaient dès lors pas assujettis à autorisation. L’agencement de la cuisine n’avait pas été changé depuis la construction de l’immeuble, soit depuis plus de quarante-cinq ans. Les travaux effectués dans la salle de bains étaient des simples travaux d’entretien, comme l’avaient été les travaux de peinture. Le parquet n’avait pas été refait, mais simplement poncé et vitrifié et de nouvelles plinthes posées. L’installation électrique avait été mise en conformité. Les radiateurs avaient été déposés pour permettre les travaux de peinture. Le coût total des travaux s’était élevé à CHF 28'519.-, soit :

- facture de Style Cuisine : CHF 6'500.-

- facture d’Armando Perrina & Fils : CHF 5'000.-

- facture de Barros : CHF 4'200.-

- facture de C. Sergi  : CHF 6'777.-

- facture d’Armesto S.à r.l. : CHF 1'935.-

- facture d’Electro-Service : CHF 3'800.-

- facture de CGC Dalkia : CHF 307.-

Le coût par pièce s’était élevé à CHF 9'506.- (CHF 28'519.- : 3). Des travaux d’un coût inférieur à CHF 10'000.- par pièce n’était pas soumis à la LDTR.

Quant à l’augmentation de loyer effectuée suite aux travaux, elle était raisonnable eu égard à la situation de l’immeuble et à la jurisprudence. La hausse de loyer annuelle était de CHF 2'280.-, soit CHF 760.- par pièce (CHF 2'280.- : 3). Les travaux effectués n’étaient pas soumis à la LDTR, notamment parce que la hausse de loyer qui en était résulté n’excédait pas les loyers répondant aux besoins prépondérants de la population, dès lors qu’il y était déjà supérieur avant travaux.

12. Le 24 février 2011, le département a demandé à FIM de transmettre les factures citées par la régie et de fournir un plan à l’échelle de l’appartement concerné afin de vérifier le nombre e de pièces.

13. Le 14 mars 2011, FIM a transmis une copie des factures en question. Celles de Style Cuisine, d’Armando Perrina & Fils, d’Electro-Services et de CGC Dalkia ne mentionnaient pas le détail des travaux entrepris.

FIM a également fourni un plan de l’appartement. Celui-ci comportait deux pièces, soit un séjour et une chambre, ainsi qu’une salle de bains, un WC, une entrée et un balcon. Le séjour, selon les indications transmises, mesurait 21,75 m², la cuisine étant incluse dans celui-ci ainsi que la surface du balcon qui avait été fermé, tandis que la chambre mesurait 12,80 m².

14. Par décision du 27 mai 2011 adressée à FIM, le département a considéré que l’appartement comportait deux pièces et demie, sur la base de la surface comptabilisée dans le plan transmis par la régie. Les travaux entrepris avaient eu un coût total de CHF 28'596.- et consisté en la rénovation complète de l’espace cuisine et de la salle de bains, du local WC, de la peinture des murs, des plafonds et des boiseries des pièces ainsi que la rénovation de l’installation électrique, avec dépose et repose des radiateurs.

Les factures concernant les travaux d’agencement de cuisine, d’installation sanitaire et d’électricité ne comportaient pas le descriptif des travaux exécutés, et les travaux de serrurerie des portes de même que le changement des vannes thermostatiques n’avaient pas été mentionnés. Ces derniers postes devaient être ajoutés aux précédents.

Vu la nature et l’ampleur des travaux entrepris, et eu égard à l’absence de travaux d’entretien effectués régulièrement dans l’appartement, les travaux constituaient manifestement des travaux d’entretien différés dans le temps, assujettis à la LDTR. Puisque le département n’avait été saisi d’aucune demande d’autorisation de construire, FIM avait contrevenu à la LDTR, ainsi qu’à l’art. 1 LCI. Ordre était donné à FIM de déposer dans un délai de trente jours une requête en autorisation de construire, ayant pour objet les travaux précités.

15. Par acte posté le 27 juin 2011, FIM a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision précitée du 27 mai 2011 du département, concluant à son annulation et à ce qu’il soit constaté que les travaux effectués dans l’appartement « de trois pièces » sis au 1^er étage de l’immeuble 2B, chemin de Mouille-Galland n’étaient pas assujettis à la LDTR.

A la suite du départ le 30 juin 2010 de M. Ramic, FIM avait effectué les travaux d’entretien qui avaient fait l’objet des factures produites au département pour un montant total de CHF 28’519.-. Elle contestait toute soumission à la LDTR de ces travaux, qui n’étaient pas des travaux d’entretien différés dans le temps mais devaient être effectués au moment du départ d’un locataire. Il y aurait lieu d’entendre l’ancien propriétaire M. Pepcak. Elle n’avait pas changé les vannes thermostatiques, ni effectué les travaux de serrurerie des portes.

Finalement, l’appartement dont il était question était un trois pièces et non un deux pièces et demie, ainsi que cela ressortait du plan transmis.

L’augmentation de loyer effectuée à la suite des travaux était raisonnable. Le département avait violé la loi dans la mesure où il n’avait pas effectué le raisonnement en deux temps imposé par la jurisprudence en matière de travaux de rénovation, à savoir, premièrement, vérifier la nature des travaux, puis leur ampleur, leur coût et leur répercussion sur le montant du loyer.

16. Le TAPI a entendu les parties le 4 octobre 2011 en audience de comparution personnelle, FIM et la régie étant représentées par M. Zimmermann. En préambule, les parties se sont accordées pour admettre que les travaux, objet du litige, étaient ceux concernés par les factures produites.

Selon le département, l’appartement en question était un appartement de deux pièces et demie du fait de la mensuration de la cuisine. Dans la liste des travaux effectués, il n’y avait pas de travaux d’abattage d’un mur entre la cuisine et le séjour.

Selon M. Zimmermann, la cuisine était ouverte sur le séjour avant l’arrivée des locataires actuels, ce qui n’était pas le cas auparavant. Il s’est engagé à produire l’état des lieux du locataire précédent.

Cette cuisine était très ancienne. Elle avait plus de vingt ans et il était nécessaire de la refaire.

Il avait indiqué au département les coûts bruts des travaux, mais des factures avaient été arrêtées avec un rabais de 5 %. En outre, sur la facture de plomberie, seuls CHF 3'500.- concernaient l’appartement litigieux.

Il s’agissait d’un appartement de trois pièces. Dans la mesure où le balcon avait été fermé, cela avait permis d’agrandir l’espace du salon en augmentant la surface du séjour. Ces travaux avaient été effectués à la suite de la création d’une nouvelle façade autorisée en 2009 et construite en 2010-2011. Le balcon était fermé et chauffé.

17. Le 12 octobre 2011, FIM a transmis une copie de l’attestation d’assurance-incendie du bâtiment émise par Generali Assurances Générales S.A. pour un montant total de CHF 6'902'401.-, ainsi que l’état des lieux d’entrée et de sortie du locataire précédent, établi le 2 septembre 2008.

Selon l’état des lieux d’entrée, l’appartement était en ordre, si ce n’était quelques petits dégâts à la baignoire. Ce document mentionnait l’existence d’une paroi de séparation en bois vitrée entre la cuisine et le salon, avec une porte coulissante. Dans le salon, les peintures et papiers peints étaient en ordre, ainsi que le parquet vitrifié. Il en allait de même de la chambre. L’appartement avait été rénové, les plafonds, murs et boiseries repeints, les parquets égrenés et vitrifiés. Selon l’état des lieux de sortie, le logement avait été rendu en l’état sans qu’il y ait quoique ce soit à signaler.

18. Le département ne s’est pas déterminé par écrit.

19. Par jugement du 23 novembre 2011, le TAPI a rejeté le recours de FIM. Il résultait des photographies prises par l’inspecteur du département et des factures produites que la réfection avait consisté en la remise à neuf complète de l’appartement. Il ne s’agissait pas d’une modeste remise en état des installations existantes, mais de travaux d’entretien différés dans le temps, assujettis à la LDTR. Dès lors, c’était à juste titre que l’autorité intimée avait ordonné à la recourante de déposer une demande d’autorisation de construire.

20. Le 23 décembre 2011, FIM a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI précité reçu le 25 novembre 2011, en concluant à son annulation et à ce qu’il soit dit que les travaux effectués dans l’appartement de trois pièces au 1^er étage de l’immeuble 2B, chemin de Mouille-Galand n’étaient pas assujettis à la LDTR. Préalablement, il y avait lieu de procéder à des enquêtes, et notamment à l’audition de M. Pepcak. Le TAPI avait considéré à tort que les travaux effectués étaient des travaux d’entretien différés dans le temps en rapport avec la vétusté des locaux. Certains d’entre eux ne relevaient ni de l’entretien ni de la rénovation mais de la mise en conformité, telle l’installation électrique. L’appartement en question était un appartement de trois pièces et non de deux pièces et demie. Il y existait une séparation en bois vitrée entre la cuisine et le salon, avec une porte coulissante, et le balcon était fermé et chauffé. L’état des lieux d’entrée de l’ancien locataire mentionnait que l’appartement avait été rénové.

Son droit d’être entendu de la recourante avait été violé, vu l’absence d’enquêtes. Les travaux effectués n’étaient pas soumis à la LDTR. Les pièces produites démontraient que l’appartement en question avait été rafraîchi en cours de vie, si bien que les travaux de peinture et de parquet qui avaient dû être effectués avaient été nécessités par des dégâts causés par l’ancien locataire.

Si la chambre administrative considérait qu’il s’agissait de travaux d’entretien différés dans le temps, la deuxième condition cumulative relevée par la jurisprudence pour que ceux-ci soient soumis à la LDTR n’était pas réalisée. En effet, l’impact de ces travaux pour un appartement de trois pièces n’était pas tel qu’il dépassait un montant de CHF 10'000.- par pièce.

21. Le 5 janvier 2012, le TAPI a transmis son dossier.

22. Le 20 février 2012, le département a conclu au rejet du recours. Seuls les travaux raisonnables d’entretien régulier n’étaient pas considérés comme des travaux de transformation, pour autant qu’ils n’engendrent pas une amélioration du confort existant. En l’espèce, les travaux effectués par FIM devaient être considérés comme relevant de la rénovation. L’entier de l’appartement avait été remis à neuf. Ces travaux avaient eu un coût conséquent puisqu’ils correspondaient à un montant de CHF 11'438,40 par pièce et avaient généré une augmentation de loyer - lequel était déjà supérieur à celui correspondant aux besoins prépondérants de la population, soit en l’espèce CHF 8'407,50 - de 15,83 %.

23. Le 23 février 2012, le juge délégué a informé les parties que la cause était gardée à juger.

1. Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).