Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) Le litige porte sur trois immeubles d'habitations sis aux 21, 23 et 25 rue de Lausanne, à Genève. Il s'agit d'immeubles appartenant à un ensemble protégé de la fin du XIX^ème siècle. Ils sont situés en deuxième zone de construction, sur les parcelles respectives n° 2'859, n° 3'329 et n° 2'861, feuille 63 de la commune Genève-Cité. La valeur d'assurance-incendie de ces trois immeubles est respectivement de CHF 3'262'000.-, de CHF 4'029'000.- et de CHF 3'663'000.-.

L'immeuble sis au 21, rue de Lausanne comporte dix appartements totalisant 30 pièces, répartis sur cinq étages, ainsi qu'un appartement de deux pièces dans les combles. Les immeubles sis aux 23 et 25, rue de Lausanne comprennent chacun dix appartements totalisant 35 pièces, répartis sur cinq étages, ainsi que deux appartements totalisant quatre pièces dans les combles.

Les trois immeubles appartenaient à la Société Immobilière (ci-après : S.I.) rue de Lausanne 23-25, inscrite le 21 décembre 1999 au registre du commerce. En février 2010, suite à un changement de raison sociale, cette société est devenue la S.I. rue de Lausanne 21-23-25 SA (ci-après : SI rue de Lausanne 21-23-25). Celle-ci a modifié sa raison sociale en septembre 2011 et est devenue LOPI S.A. (ci-après : LOPI). Cette dernière est actuellement la propriétaire des trois immeubles.

2) Le 19 septembre 2008, le département des constructions et des technologies de l'information, devenu entretemps le département de l'urbanisme (ci-après : le département), a délivré trois autorisations de construire concernant les trois immeubles précités. Celles-ci ont respectivement été enregistrées sous les numéros APA 28'052-7 (immeuble sis 21, rue de Lausanne), DD 101'269-7 (immeuble sis 23, rue de Lausanne) et APA 28'051-7 (immeuble sis 25, rue de Lausanne). Elles faisaient suite à un constat d'infraction à la loi pour des travaux réalisés sans autorisation dans sept appartements des immeubles sis au 23 et au 25, rue de Lausanne. Elles visaient à rétablir une situation conforme au droit.

Le département a autorisé la réfection des façades et des appartements du 1^er au 5^ème étage des trois immeubles. Il a également autorisé, pour l'immeuble sis au 23, rue de Lausanne, l'adjonction d'un ascenseur et la création de trois appartements dans les combles. Ces trois autorisations de construire sont entrées en force mais n'ont été que partiellement exécutées.

3) Le 23 juin 2010, la SI rue de Lausanne 21-23-25 a déposé une demande d'autorisation de construire complémentaire aux trois autorisations susmentionnées, enregistrée sous le numéro DD 101'269-2-4. Elle portait sur la rénovation des façades et de la toiture ainsi que sur l'aménagement des combles des trois immeubles précités.

La propriétaire renonçait à la pose d'un ascenseur au 23, rue de Lausanne et aux travaux de rafraichissement des appartements du 1^er au 5^ème étage des trois immeubles, tels qu'ils avaient été admis dans les autorisations de construire délivrées en 2008. Elle demandait en conséquence à ce que les loyers des appartements existants du 1^er au 5^ème étage des trois immeubles ne soient pas bloqués. Son projet d'aménagement des combles visait la création de six appartements répartis sur les trois immeubles, soit deux pour chaque cage d'escaliers, pour un total de 23 pièces.

4) Par courrier du 31 août 2010, le département a informé la requérante que l'instruction du dossier DD 101'269-2-4 était suspendue dans l'attente d'un complément d'information.

Les travaux projetés de rénovation des façades étaient assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Le plan financier pour l'aménagement des combles ne respectait pas le montant des loyers à la pièce fixé dans l'autorisation de construire DD 101'269 délivrée en septembre 2008. Le département sollicitait des explications sur ce dernier point, l'état locatif nominatif complet de l'immeuble existant ainsi qu'un projet modifié pour l'aménagement des combles conforme aux normes en vigueur.

5) Le 14 septembre 2010, la requérante a répondu au département.

Elle contestait l'assujettissement des travaux concernant l'immeuble sis au 23, rue de Lausanne à la LDTR car ils s'élevaient à un montant inférieur au 10 % de la valeur d'assurance. Le coût maximal pour la réfection des façades s'élevait à CHF 370'000.-. Cette somme correspondait au 9,18 % de la valeur d'assurance dudit immeuble, qui était assuré à hauteur de CHF 4'029'000.-.

Le plan financier initial de la DD 101'269 avait été modifié lors du dépôt de la demande complémentaire en autorisation de construire car les montants des loyers par pièce figurant sur l'autorisation délivrée étaient peu clairs.

6) Le 23 décembre 2010, la SI rue de Lausanne 21-23-25 a déposé deux demandes définitives d'autorisation de construire, l'une relative à l'immeuble sis au 21, rue de Lausanne (DD 104'079-4) et l'autre à l'immeuble sis 25, rue de Lausanne (DD 104'078-4).

Elles portaient sur la rénovation des façades et de la toiture des deux immeubles précités ainsi que sur l'aménagement de leurs combles en deux appartements. La première visait un appartement de 3,5 pièces et un appartement de 3 pièces, tandis que la seconde concernait deux appartements de 3,5 pièces chacun.

S'agissant de l'immeuble sis 25, rue de Lausanne, selon le plan « Etat futur » du 23 décembre 2011 visé ne varietur, les deux logements prévus dans les combles comprenaient chacun deux chambres et un salon-séjour-cuisine. Dans un des appartements, une des chambres s'étendait sur une surface de 8,7 m² dans la partie où le vide d'étage était supérieur à 2,40 m, et de 2 m² dans la partie où ce dernier se situait entre 1,80 et 2,40 m. Les trois autres chambres étaient toutes d'une surface supérieure à 9 m² dans la partie où le vide d'étage était supérieur à 2,40 m.

7) Par courrier du 3 février 2011, le département a persisté à considérer que les travaux projetés des façades, de la toiture et des changements de fenêtres de l'immeuble 23, rue de Lausanne, étaient, par leur nature et leur coût, assujettis à la LDTR. Une répartition plus adéquate devait être établie entre le coût de l'aménagement des combles et le coût de la rénovation de l'immeuble, notamment sur les postes honoraires d'architecte et échafaudage. La modification du plan financier initial pouvait être acceptée à condition de fournir les documents l'attestant.

Le département sollicitait l'état locatif actuel et nominatif complet de l'immeuble existant, le nouveau coût des travaux pour l'aménagement des combles et pour la rénovation de l'immeuble existant et la copie du bail à loyer de l'appartement de deux pièces existant dans les combles.

8) Les 15 février et 28 mars 2011, la requérante a transmis des documents au département s'agissant de l'immeuble sis 23, rue de Lausanne, notamment le coût des travaux de rénovation et le plan financier modifié des travaux à faire daté du 24 mars 2011.

9) Le 29 août 2011, le département a confirmé l'assujettissement à la LDTR des travaux projetés dans les demandes DD 104'079, DD 101'269-2 et DD 104'078 relatives aux immeubles sis 21, 23 et 25, rue de Lausanne.

Les demandes de complément d'information relatives à la requête DD 101'269-2 étaient notamment dues à la nécessité d'éclaircir le plan financier portant sur l'aménagement des combles, au refus de mettre en oeuvre une répartition plus adéquate entre le coût des travaux de ces derniers et la rénovation de l'immeuble existant et à la non-incorporation des coûts des travaux pour le remplacement des colonnes sanitaires de l'immeuble existant. Ces deux derniers éléments ne permettaient pas aux services concernés de finaliser l'instruction de la requête précitée.

Le département attirait l'attention de la requérante sur le fait que le coût pour la rénovation de l'immeuble annoncé s'élevait à CHF 423'259.- avec des honoraires de CHF 7'387.-. Ce montant correspondait à 1,8 % du coût, alors que les honoraires pour l'aménagement des combles se montaient à 18,2 % du coût des travaux.

10) Le 30 novembre 2011, la requérante a sollicité, dans le cadre de la procédure relative à l'immeuble sis 23, rue de Lausanne, l'établissement du préavis en matière de LDTR. La production des états locatifs n'était pas nécessaire à l'octroi de l'autorisation de construire, les travaux étant des travaux d'entretien courant de par leur nature et leur coût.

11) Les trois demandes d'autorisation de construire ont été préavisées positivement par l'ensemble des services, sous réserves ou conditions.

12) Le service juridique chargé de l'application de la LDTR (ci-après : le service LDTR) a, les 14 et 15 décembre 2011, subordonné ses trois préavis favorables à des conditions.

Ceux-ci étaient accompagnés d'une note technique décrite ci-après. Les travaux projetés étaient les mêmes pour les trois immeubles. Ils consistaient en la rénovation de l'immeuble (façades, toiture, fenêtres et colonnes sanitaires) et l'aménagement de deux appartements dans les combles.

Les loyers des logements existants dans les immeubles sis 21 et 25 rue de Lausanne devaient être maintenus pendant une période de contrôle de trois ans après la fin des travaux. Les loyers des logements existants dans l'immeuble sis 23, rue de Lausanne devaient rester après travaux ceux figurant dans l'état locatif avant travaux enregistré le 18 juin 2008, et être appliqués pour une durée de trois ans à partir de la fin des travaux. Les deux logements aménagés dans les combles de chacun des trois immeubles devaient être destinés à la location ; ils étaient soumis à un loyer maximal par pièce et par an fixé, pour chaque immeuble, dans les préavis détaillés ci-après. Ces loyers maximaux devaient être appliqués pour une période de cinq ans à dater de la fin des travaux et de la première mise en location.

Immeuble sis 21, rue de Lausanne

Les loyers des deux logements aménagés dans les combles et totalisant 6 pièces (2 x 3 pièces) ne devaient pas excéder CHF 7'107.- par pièce par an (soit un loyer total de CHF 1'776.75 par mois). Ce montant découlait d'un calcul détaillé dans la note technique et fondé sur les éléments suivants.

Coût des travaux - immeuble :

CHF 315'000.- (montant annoncé dans le plan financier du 22 décembre 2010)

CHF 433'056.- (montant admis : + 10 % d'honoraires + échafaudage + colonnes sanitaires, suivant les explications ci-dessous)

Coût des travaux - combles :

CHF 849'100.- 

Etat locatif avant travaux - immeuble :

10 appartements = 30 pièces = inconnu

Etat locatif avant travaux - combles :

1 appartement = 2 pièces = CHF 6'810.-, soit CHF 3'405.- la pièce

Calcul loyer art. 11 LDTR - combles :

Part à plus-value : 100 % : CHF 849'100.-

Rendement : 6,33 %

- taux hypothécaire : 2,5 % + 0,5 % / 2 : 1,50 %

- amortissement trente ans : 3,33 %

- charge entretien : 1,50 %

Loyer annuel x 6 pièces : CHF 53'748.-

Loyer annuel à la pièce à créer 6 : CHF 8'958.- par pièce

Loyer annuel à la pièce existante 2 : CHF 3'405.- par pièce

Loyer annuel à la pièce résultante 6 : CHF 7'107.- par pièce

Etat locatif après travaux - immeuble :

10 appartements = 35 pièces = le même

Etat locatif après travaux - combles :

2 appartements = 6 pièces = CHF 42'642.-, soit CHF 7'107.- la pièce

Explications :

Les coûts des travaux étaient modifiés car ils n'étaient pas conformes aux travaux projetés. Le seul but de présenter des coûts dépréciés pour des immeubles (21-23-25) où l'état de dégradation avancé impliquait que la remise en état dépasse largement le cadre des travaux considérés comme étant du simple entretien, était de contourner l'application de la LDTR.

Les coûts additionnels étaient relevés du devis présenté dans l'autorisation de construire concernant l'immeuble sis 23, rue de Lausanne (DD 101'269-2) pour les échafaudages (-20 %) et le remplacement des colonnes sanitaires ; le pourcentage des honoraires avait été calculé sur la base des honoraires normalement admis pour ce type d'opération.

Face au refus du mandataire de produire un état locatif actualisé et dans la nécessité de délivrer l'autorisation de construire afin que la rénovation des immeubles soit effectuée promptement, l'état locatif fixé devait être celui actuellement appliqué.

Immeuble sis 23, rue de Lausanne

Les loyers des deux logements aménagés dans les combles et totalisant 7,5 pièces (1 x 4 pièces et 1 x 3,5 pièces) ne devaient pas excéder CHF 5'980.- par pièce par an (soit un loyer total de CHF 1'993.30 par mois pour le logement de 4 pièces et de CHF 1'744.15 par mois pour le logement de 3,5 pièces). Ce montant découlait d'un calcul détaillé dans la note technique et fondé sur les éléments suivants.

Coût des travaux - immeuble :

CHF 423'259.- (montant annoncé dans le plan financier du 24 mars 2011)

CHF 466'905.- (montant admis : avec 10 % d'honoraires, suivant les explications ci-dessous)

Coût des travaux - combles :

CHF 995'228.-

Etat locatif avant travaux - immeuble :

10 appartements = 35 pièces = CHF 95'421.-

Etat locatif avant travaux - combles :

2 appartements = 4 pièces = CHF 15'450.-, soit CHF 3'863.- la pièce

Calcul loyer art. 11 LDTR - combles :

Part à plus-value : 100 % : CHF 995'228.-

Rendement : 6,33 %

- taux hypothécaire : 2,5 % + 0,5 % /2 : 1,50 %

- amortissement trente ans : 3,33 %

- charge entretien : 1,50 %

Loyer annuel x 7,5 pièces : CHF 62'998.-

Loyer annuel à la pièce à créer 7,5 : CHF 8'400.- par pièce

Loyer annuel à la pièce existante 4 : CHF 3'863.- par pièce

Loyer annuel à la pièce résultante 7,5 : CHF 5'980.- par pièce

Etat locatif après travaux - immeuble :

10 appartements = 35 pièces = 137'364.-

Etat locatif après travaux - combles :

2 appartements = 7,5 pièces = CHF 44'849.-, soit CHF 5'980.- la pièce

Explications :

Les honoraires d'architecte étaient calculés sur la base des honoraires normalement admis pour ce type d'opération. Suite aux demandes de compléments, le mandataire avait adapté les coûts des travaux qui répondaient mieux aux travaux à réaliser. Le seul but de présenter des coûts dépréciés pour des immeubles (21-23-25) où l'état de dégradation avancé impliquait que la remise en état dépasse largement le cadre des travaux considérés comme étant du simple entretien, était de contourner l'application de la LDTR.

Face au refus du mandataire de produire un état locatif actualisé et dans la nécessité de délivrer l'autorisation de construire afin que la rénovation des immeubles soit effectuée promptement, l'état locatif visé était celui déposé dans l'autorisation initiale.

Immeuble sis 25, rue de Lausanne

Les loyers des deux logements aménagés dans les combles et totalisant 6,5 pièces (1 x 3 pièces et 1 x 3,5 pièces) ne devaient pas excéder CHF 5'572.- par pièce par an (soit un loyer total de CHF 1'393.- par mois pour le logement de 3 pièces et de CHF 1'625.15 par mois pour le logement de 3,5 pièces). Ce montant découlait d'un calcul détaillé dans la note technique et fondé sur les éléments suivants.

Coût des travaux - immeuble :

CHF 358'000.- (montant annoncé dans le plan financier du 22 décembre 2010)

CHF 472'065.- (montant admis : + 10 % d'honoraires + échafaudage + colonnes sanitaires, suivant les explications ci-dessous)

Coût des travaux - combles :

CHF 928'300.-

Etat locatif avant travaux - immeuble :

10 appartements = 35 pièces = inconnu

Etat locatif avant travaux - combles (selon DD 101'269) :

2 appartements = 4 pièces = CHF 13'620.-, soit CHF 3'405.- la pièce

Calcul loyer art. 11 LDTR - combles :

Part à plus-value : 100 % : CHF 928'300.-

Rendement : 6,33 %

- taux hypothécaire : 2,5 % + 0,5 % / 2 : 1,50 %

- amortissement trente ans : 3,33 %

- charge entretien : 1,50 %

Loyer annuel x 6,5 pièces : CHF 53'748.- [recte : 58'761.-]

Loyer annuel à la pièce à créer : CHF 9'040.- par pièce

Loyer annuel à la pièce existante 4 : CHF 3'405.- par pièce

Loyer annuel à la pièce résultante 6,5 : CHF 5'572.- par pièce

Etat locatif après travaux - immeuble :

10 appartements = 35 pièces = le même

Etat locatif après travaux - combles :

2 appartements = 6,5 pièces = CHF 36'221.-, soit CHF 5'572.- la pièce

Explications :

Les coûts des travaux étaient modifiés car ils n'étaient pas conformes aux travaux projetés. Le seul but de présenter des coûts dépréciés pour des immeubles (21-23-25) où l'état de dégradation avancé impliquait que la remise en état dépasse largement le cadre des travaux considérés comme étant du simple entretien, était de contourner l'application de la LDTR.

Les coûts additionnels étaient relevés du devis présenté dans l'autorisation de construire concernant l'immeuble sis 23, rue de Lausanne (DD 101'269-2) pour les échafaudages (-11 %) et le remplacement des colonnes sanitaires ; le pourcentage des honoraires avait été calculé sur la base des honoraires normalement admis pour ce type d'opération.

Face au refus du mandataire de produire un état locatif actualisé et dans la nécessité de délivrer l'autorisation de construire afin que la rénovation des immeubles soit effectuée promptement, l'état locatif fixé devait être celui actuellement appliqué.

13) Le 23 décembre 2011, le département a octroyé les trois autorisations de construire relatives aux immeubles sis 21, 23 et 25, rue de Lausanne, en l'assortissant de conditions. Parmi celles-ci, figuraient les conditions relatives à la fixation des loyers des logements existants et des logements situés dans les combles, telles que prévues dans les préavis du service LDTR du 14 et 15 décembre 2011.

14) Le 23 décembre 2011, le département a également déclaré ces trois autorisations de construire exécutoires nonobstant recours, en tant qu'elles portaient sur la rénovation des façades et de la toiture, vu l'état de délabrement avancé des immeubles. Il a pris acte de l'intention de la requérante d'entamer les travaux de réfection des façades et de la toiture dès le 15 janvier 2012 et le lui a ordonné en tant que de besoin. Cette décision était également déclarée exécutoire nonobstant recours.

La rénovation des trois immeubles devait aussi porter sur le changement de fenêtres. Comme il s'agissait d'immeubles protégés et que les travaux projetés étaient assujettis à la LDTR, le département a ordonné à la requérante de déposer une requête complémentaire en autorisation de construire sur le changement des fenêtres des trois immeubles au plus tard le 31 janvier 2012.

Le département n'avait pas eu d'autre choix que de délivrer les autorisations susmentionnées sans attendre les informations et les pièces manquantes, au vu de l'état de délabrement des trois immeubles et de l'urgence des travaux relatifs à la sécurisation des façades et des toitures. L'instruction des demandes relatives à ces trois autorisations s'était prolongée en raison d'un refus systématique de fournir les informations et les pièces nécessaires en matière de LDTR.

15) Ces trois autorisations de construire ont été publiées dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève, le 6 janvier 2012.

16) Le 24 janvier 2012, LOPI a recouru, par trois actes distincts, contre ces trois autorisations de construire auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) en concluant à l'annulation des conditions relatives à la fixation des loyers des logements existants et des logements prévus dans les combles. Ces trois recours ont été enregistrés sous les numéros de cause n° A/205/2012, n° A/206/2012 et n° A/207/2012.

Elle contestait l'assujettissement des travaux projetés dans les immeubles sis 21 et 25, rue de Lausanne à la LDTR en soutenant qu'il s'agissait de travaux d'entretien. Les loyers des logements existants dans lesdits immeubles ne devaient pas être soumis au contrôle des loyers. Quant aux logements prévus dans les combles de ces deux immeubles, elle produisait un plan financier corrigé daté du 20 janvier 2012. Les loyers devaient plafonner à CHF 8'588.- par pièce et par année pour l'immeuble sis 21, rue de Lausanne et à CHF 7'626.- par pièce et par année pour l'immeuble sis 25, rue de Lausanne. La période de contrôle pour ces logements devait être de trois ans, et non de cinq ans. Par ailleurs, les logements aménagés dans les combles de l'immeuble sis 25, rue de Lausanne comportaient au total 7 pièces, soit 2 fois 3,5 pièces, et non 6,5 pièces.

S'agissant de l'immeuble sis 23, rue de Lausanne, elle concluait à une modification des loyers figurant dans l'état locatif avant travaux enregistré le 18 juin 2008 et à ce que cette modification soit appliquée aux loyers des logements existants après travaux. Elle produisait à cet effet trois contrats de bail datés des mai 2009, 29 juin 2009 et 28 janvier 2011. Les loyers des logements prévus dans les combles de cet immeuble devaient plafonner à CHF 7'156.- par pièce et par année, pendant une période de contrôle de trois ans, et non de cinq ans.

17) Le 10 avril 2012, le département a conclu au rejet des trois recours.

18) Le 22 mai 2012, le TAPI a procédé à un transport sur place, en présence des parties, dans le cadre des trois procédures de recours susmentionnées.

Il s'était rendu sur les échafaudages de l'immeuble sis au 21, rue de Lausanne. Les travaux de réfection des façades n'avaient pas débuté. La recourante souhaitait les effectuer après les travaux de la toiture et l'aménagement des combles. Elle prévoyait de réparer les pierres abîmées, colmater les fissures puis remettre un crépi, poncer et repeindre toutes les ferrures, en particulier les garde-corps des fenêtres et les balcons. Le TAPI avait constaté, sur le second étage des échafaudages, à la hauteur des balcons, que les ferrures étaient très abîmées et que les balcons étaient en mauvais état. La recourante ignorait quand avaient été effectués les derniers travaux d'entretien de la façade et de la toiture. Elle avait remarqué des infiltrations d'eau dans la toiture et des pierres étaient tombées de la façade. Sur les échafaudages, au niveau des combles, le TAPI avait observé que toutes les tuiles avaient été ôtées et que l'aménagement des combles allait débuter.

Concernant les fenêtres, la recourante souhaitait les changer mais n'avait pas déposé une requête complémentaire à cet effet, conformément à la décision du département du 23 décembre 2011 lui impartissant un délai pour cela. Elle contestait l'obligation de changer les fenêtres contenue dans cette décision. Elle savait qu'elle ne serait pas autorisée à poser les fenêtres qu'elle souhaitait car elle connaissait les exigences de la commission des monuments de la nature et des sites (CMNS) à ce sujet.

Dans l'allée de l'immeuble sis au 21, rue de Lausanne, les travaux relatifs aux colonnes de chute n'avaient pas commencé. La recourante envisageait, dans l'allée, de faire uniquement la peinture, une fois le reste des travaux terminés.

La recourante avait recouru car elle souhaitait pouvoir augmenter le loyer si les taux hypothécaires augmentaient. Elle n'envisageait pas de répercuter sur les loyers les travaux des façades et des toitures.

19) Le 4 juin 2012, la recourante a transmis au TAPI un courrier du 18 mai 2010 qu'elle avait envoyé au département. Ce courrier reprenait en substance le contenu de sa demande d'autorisation de construire complémentaire du 23 juin 2010.

La recourante informait le département que les travaux des toitures et des façades concernant les trois immeubles sis au 21, 23 et 25 rue de Lausanne ne seraient pas répercutés sur les loyers des locataires existants. Elle souhaitait pour ce motif que les loyers des appartements existants du 1^er au 5^ème étage ne soient pas bloqués. Elle avait modifié le loyer à la pièce au motif que le coût de construction avait été sous-estimé au départ.

20) Le 30 août 2012, le TAPI a tenu une audience en présence des parties, dans le cadre des trois procédures de recours susmentionnées.

Monsieur Ricardo Pfister, architecte urbaniste au groupe LDTR du département, a été entendu à titre de renseignements. Ce dernier expliquait le montant admis pour le coût des travaux des trois immeubles litigieux. Le dossier relatif au 23, rue de Lausanne avait servi de base pour l'établissement des fiches techniques relatives aux trois immeubles.

Le plan financier du 24 mars 2011 présentait des honoraires d'architecte pour l'aménagement des combles qui n'étaient pas concordants avec ceux relatifs à la rénovation. Pour ce motif et vu la nature des travaux de rénovation, le département avait estimé à 10 % les honoraires d'architecte et abouti à un coût des travaux pour l'immeuble sis au 23, rue de Lausanne s'élevant à CHF 466'905.-. Ce même pourcentage avait été retenu pour les immeubles sis 21 et 25, rue de Lausanne.

Concernant la durée de l'amortissement, la pratique du département était de prévoir un amortissement de trente ans pour l'aménagement de logements dans les combles, qui était un cas situé à cheval entre la transformation, la rénovation et la création. Cette même durée était utilisée pour les surélévations d'immeubles. La recourante invoquait l'existence d'une pratique différente du département appliquant un amortissement de vingt-cinq ans. M. Pfister travaillait depuis 2005 au département et n'avait pas connaissance d'une autre pratique.

Quant à la réfection des colonnes sanitaires, la recourante acceptait le montant de CHF 65'000.- retenu par le département pour chaque immeuble. Ce montant correspondait à ce qui était prévu pour l'immeuble 23, rue de Lausanne.

S'agissant des échafaudages, la recourante admettait également le montant de CHF 19'897.- retenu par le département pour les immeubles sis 21 et 25, rue de Lausanne. Ce montant était inférieur de 20 % au montant retenu pour l'immeuble sis 23, rue de Lausanne, vu que la façade des deux autres immeubles était de 20 % moins large.

Le TAPI accordait un délai au 13 septembre 2012 au département pour produire l'intégralité des dossiers d'autorisation des immeubles 21, 23 et 25, rue de Lausanne de 2008 et à la recourante pour produire des exemples d'autorisations indiquant un amortissement de vingt-cinq ans.

21) Le 12 septembre 2012, le département a transmis au TAPI les dossiers des autorisations de construire DD 101'269, APA 28'051 et APA 28'052.

22) Le 8 octobre 2012, le TAPI a rejeté les trois recours de LOPI, par trois jugements distincts, dans les causes n° A/205/2012, n° A/206/2012 et n° A/207/2012.

Les travaux projetés dans les immeubles sis au 21 et 25, rue de Lausanne dépassaient largement les travaux d'entretien régulier et devaient être considérés comme des travaux de rénovation. Quant à l'immeuble sis 23, rue de Lausanne, le TAPI estimait que le département s'était à juste titre fondé sur l'état locatif du 18 juin 2008 pour calculer les loyers après travaux, vu qu'aucune autre information ne lui avait été communiquée.

Concernant le coût des travaux pour la rénovation de l'immeuble, le TAPI confirmait les montants retenus par le département, soit CHF 433'056.- pour l'immeuble sis 21, rue de Lausanne et CHF 472'065.- pour l'immeuble sis 25, rue de Lausanne. D'une part, LOPI les avait admis en audience en ce qui concernait la réfection des colonnes de chute pour chaque immeuble et la pose d'échafaudage. D'autre part, il n'apparaissait pas abusif au TAPI de retenir 10 % des honoraires d'architecte pour la rénovation des immeubles et 90 % pour l'aménagement des combles. Cette seconde argumentation était également reprise par le TAPI pour confirmer le montant de CHF 466'905.- retenu par le département pour les coûts des travaux de rénovation de l'immeuble sis 23, rue de Lausanne, étant précisé que le département avait seulement modifié le poste relatif aux honoraires d'architecte.

Quant au calcul du loyer maximal, le TAPI confirmait, pour chacun des trois immeubles, la durée d'amortissement de trente ans retenue par le département ainsi que les loyers maximaux fixés par ce dernier pour les logements prévus dans les combles. Aucun élément ne permettait de conclure à une violation de la loi ni à un abus du pouvoir d'appréciation par le département. LOPI n'avait pas produit des dossiers appliquant un amortissement de vingt-cinq ans. Le TAPI admettait également, pour les trois immeubles, une durée de contrôle des loyers de cinq ans pour les logements prévus dans les combles, l'aménagement de ceux-ci constituant une transformation lourde.

23) Par actes distincts des 8, 12 et 15 novembre 2012, LOPI a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre les trois jugements précités en concluant à leur annulation ainsi qu'à l'annulation des conditions relatives à la fixation des loyers fixées dans les autorisations de construire litigieuses. Dans la cause n° A/206/2012, elle a préalablement conclu à la production par le service LDTR de devis établis pendant les deux années précédentes dans des cas identiques à la présente affaire. Elle a également conclu à la condamnation du département au paiement des frais et des dépens de première et deuxième instance, lesquels comprenait l'octroi d'une indemnité équitable.

Elle contestait le montant de l'ensemble des travaux, le montant du loyer maximal des logements aménagés dans les combles ainsi que la période de contrôle fixé à cinq ans pour ces derniers. Dans les causes n° A/205/2012 et n° A/207/2012, elle contestait l'assujettissement des travaux à la LDTR et la soumission des loyers des logements existants à un contrôle des loyers, au motif que le coût des travaux de chaque immeuble était inférieur au 10 % de la valeur de l'assurance incendie y afférente. Dans la cause n° A/206/2012, elle contestait la prise en considération des loyers fixés dans l'état locatif avant travaux enregistrés le 18 juin 2008 et demandait, pour trois d'entre eux, de tenir compte de nouveaux loyers pour fixer les loyers des logements existant dans l'immeuble après travaux.

Elle reprochait en substance au département d'avoir modifié les plans financiers qu'elle avait produits uniquement à son détriment et non à son avantage et de ne pas avoir attiré son attention sur les erreurs ou oublis qu'elle avait commis dans ses plans. Les coûts relatifs aux échafaudages et à la toiture devaient être attribués à hauteur de 20 % à la réfection de l'immeuble et à hauteur de 80 % à l'aménagement des combles, et non exclusivement à la première. Ces deux types de travaux étaient indispensables à la création des logements dans les combles et il ne se justifiait dans ces circonstances pas d'imputer l'intégralité du coût à la rénovation de l'immeuble. Elle introduisait, dans le calcul des coûts des travaux de l'immeuble, des réductions qu'elle avait omises d'annoncer au département, telles que la déduction de subventions, sans toutefois fournir des justificatifs y relatifs. Elle estimait à 5 %, et non 10 %, la part attribuée aux honoraires d'architecte, dans la mesure où les actionnaires et administrateurs de la recourante exerçaient ces mêmes fonctions au sein de la régie mandatée par cette dernière. La recourante disposait d'architectes propres et de personnel qualifié pour exercer une partie du suivi des travaux, à la place de l'architecte extérieur mandaté pour faire les travaux sur les immeubles litigieux. Cela avait pour conséquence que le montant du coût de l'ensemble des travaux de l'immeuble était inférieur à celui retenu par le département et le TAPI.

Par ailleurs, la recourante contestait la période d'amortissement de trente ans et la réduisait à vingt-cinq ans pour le calcul des loyers maximaux des appartements dans les combles. Elle estimait aussi qu'une participation au coût des travaux de rénovation de l'immeuble devait être intégrée dans le calcul du loyer maximal pour les logements aménagés dans les combles. Elle fixait le loyer maximal de ceux-ci, par pièce et par an, respectivement à CHF 7'953.-, à CHF 6'730.- et à CHF 7'200.- pour les immeubles sis aux 21, 23 et 25, rue de Lausanne, sur la base de trois nouveaux plans financiers corrigés datés des 7, 12 et 14 novembre 2012. S'agissant des logements dans les combles de l'immeuble sis 25, rue de Lausanne, la recourante prétendait qu'il s'agissait de deux appartements de 3,5 pièces, et non d'un appartement de 3 pièces et d'un second de 3,5 pièces.

24) La recourante a avancé, dans ses plans financiers produits devant le département, le TAPI et la chambre administrative, des chiffres différents concernant le coût des travaux de réfection des immeubles et de l'aménagement des combles ainsi que le prix du loyer par pièce et par an pour les logements aménagés dans les combles. Ces chiffres sont présentés dans le tableau suivant en francs suisses.

25) Les 12 et 14 novembre et 4 décembre 2012, le TAPI a transmis à la chambre administrative ses dossiers dans les trois causes précitées.

26) Le 14 décembre 2012 et les 10 et 18 janvier 2013, le département a conclu au rejet des trois recours.

27) Le 10 janvier 2013, le département a indiqué ne pas avoir de requête à formuler.

28) Les causes ont été gardées à juger entre le 18 décembre 2012 et le 21 janvier 2013.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10).

2) Sur la base de l'art. 70 al. 1 LPA, l'autorité peut, d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation identique ou à une cause juridique commune. En l'espèce, les causes n^os A/205/2012, A/206/2012 et A/207/2012 se rapportent aux mêmes parties et à trois immeubles adjacents ayant fait l'objet d'autorisations de construire délivrées simultanément et de trois jugements du TAPI rendus le même jour. La chambre de céans procédera à leur jonction sous le n° de procédure A/205/2012.

3) La recourante sollicite la production par le département des devis établis pendant les deux années précédentes dans des cas identiques à la présente affaire.