Décisions | Chambre administrative de la Cour de justice Cour de droit public

1) SI A______ SA (ci-après : la SI) est propriétaire de la parcelle n^o 1______, feuille 2______ de la commune de B______ à l'adresse ______, chemin C______, sur laquelle est édifié un immeuble construit en 1978.

2) a. Le 16 juin 2015, un inspecteur de l'office cantonal du logement et la planification foncière s'est rendu dans un appartement de cinq pièces situé au
3^ème étage (n^o 32) de l'immeuble où il a constaté que des travaux d'aménagements intérieurs avaient été réalisés sans autorisation.

b. Le 6 janvier 2016, le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie (ci-après : le département) a informé la régie D______ & Cie (ci-après : la régie) en charge de la gérance de l'immeuble, des constatations faites par son inspecteur. La cuisine avait été rénovée complètement : le carrelage, la faïence et les éléments de cuisine avaient été changés. La salle de bain avait été rénovée entièrement : le carrelage, la faïence et la baignoire avaient été changés. Le loyer annuel était passé de CHF 14'700.- à CHF 26'160.-.

Tous les documents relatifs aux travaux et à leurs coûts devaient être fournis dans le délai imparti.

c. Le 22 janvier 2016, la régie a exposé que les travaux effectués en 2010 pour un montant de CHF 34'245.25 TTC n'excédaient pas l'entretien courant, l'appartement n'ayant pas changé de standing. Le loyer avait été fixé selon les loyers usuels du quartier et n'avait pas été contesté par les locataires. Les travaux n'étaient pas soumis à autorisation.

3) Le 13 juillet 2016, le département a ordonné à la propriétaire de requérir une autorisation de construire relative aux travaux constatés dans un délai de trente jours, toutes mesures ou sanctions étant réservées. Une voie de recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) et un délai de recours de trente jours étaient également indiqués.

4) Par recours du 14 septembre 2016 adressé au TAPI, la SI a conclu à l'annulation de la décision du département du 13 juillet 2016 et à la constatation que les travaux ne nécessitaient pas le dépôt d'une autorisation de construire.

Aucune plus-value n'avait été apportée à l'appartement et la majoration du loyer était due au seul fait que celui-ci était auparavant fixé à un montant inférieur au prix du marché.

5) Le 15 novembre 2016, le département a déposé des observations, concluant à l'irrecevabilité du recours. L'invitation au dépôt d'une demande d'autorisation de construire constituait une décision incidente et les conditions du recours contre une telle décision n'étaient pas remplies.

6) Le 8 décembre 2016, la SI a exposé qu'il s'agissait d'une décision finale et à titre subsidiaire, une décision qui lui causait un préjudice irréparable puisqu'elle considérait que les travaux ne relevaient pas de l'entretien. Un nouvel examen dans le cadre d'une procédure de demande d'autorisation ne lui serait en aucun cas favorable. Si une autorisation était délivrée, elle pouvait être accompagnée d'une modification et d'un contrôle du loyer pour une durée de trois ans.

7) Le 9 juillet 2016, le département a persisté dans ses conclusions.

8) Par jugement du 14 mars 2017, le TAPI a déclaré irrecevable le recours de la SI.

S'agissant d'une décision notifiée irrégulièrement qui ne pouvait entraîner aucun préjudice pour les parties, il n'y avait pas lieu de tenir compte de la tardiveté du recours.

La décision faisant obligation à un administré de déposer une requête en autorisation de construire ne mettait pas fin à la procédure et revêtait un caractère incident, et les conditions limitées du recours contre une telle décision n'étaient pas remplies en l'espèce. Il n'y avait pas de préjudice irréparable dans la mesure où il n'était nullement exclu que l'autorisation de construire soit délivrée. Les coûts liés à une telle procédure pourraient être épargnés si le tribunal statuait immédiatement sur la question de l'assujettissement des travaux, mais il ne s'agissait pas d'un préjudice juridique. Bien que l'admission du recours peut mettre fin au litige, aucun élément ne permettait de retenir, en l'état, que la procédure d'autorisation de construire nécessiterait des mesures probatoires prenant un temps considérables et exigerait des frais importants.

9) Par acte mis à la poste le 27 avril 2017, la SI a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre ce jugement en concluant à son annulation et à ce que le recours contre la décision du département du 13 juillet 2016 soit déclaré recevable et la cause renvoyée au TAPI pour qu'il statue sur le fond. Subsidiairement, elle concluait à ce que la chambre administrative constate que les travaux réalisés ne nécessitaient pas le dépôt d'une autorisation de construire et n'étaient pas assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation - mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi du
25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). Elle concluait également au versement d'une indemnité de procédure.

La LDTR qui constituait une lex specialis par rapport à la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) prévoyait que toute décision prise en son application était susceptible d'un recours au TAPI dans un délai de trente jours.

Le TAPI n'avait pas répondu à son argument qui soutenait que la décision litigieuse ne faisait pas qu'ordonner le dépôt d'une demande en autorisation de construire mais constatait également que les travaux étaient assujettis à cette obligation, partant qu'il s'agissait de travaux de transformation au sens de la LDTR et non des travaux d'entretien non assujettis à cette loi.

Le département n'avait pas sollicité des pièces supplémentaires, ce qui prouvait que le département avait déjà statué sur la nature des travaux en les considérant comme des travaux de rénovation soumis à autorisation. Il s'agissait d'une décision finale sur la nature des travaux en tant qu'elle retenait qu'il s'agissait de travaux de transformation et non d'entretien courant. Le recours au TAPI était dès lors recevable.

En application de la LDTR, lorsque le département ordonnait de requérir une autorisation de construire, il excluait forcément qu'il s'agisse de travaux d'entretien courant. Cet aspect de la décision avait bien un caractère final.

Subsidiairement, la décision lui causait un préjudice irréparable puisqu'une décision ultérieure différente favorable à sa thèse n'était pas possible et qu'un contrôle du loyer pour une période de trois ans était également irrévocable dans cette hypothèse.

Elle détaillait encore ses arguments quant à la qualification des travaux.

10) Le 16 mai 2017, le TAPI a transmis son dossier sans formuler d'observations.

11) Par envoi reçu le 12 juin 2017, le département a déposé des observations, concluant au rejet du recours.

La décision qui ordonnait le dépôt d'une demande d'autorisation constituait de jurisprudence constante une décision incidente. L'issue de la demande ne pouvait pas être déterminée avec certitude. Il pourrait être constaté soit que les travaux n'étaient en définitive pas soumis à une autorisation, soit qu'ils y étaient bel et bien soumis et l'autorisation pouvait être accordée ou refusée.

La LDTR ne prévoyait pas que toutes les décisions prises seraient susceptibles d'un recours dans les trente jours ; cela ne concernait que les décisions relatives aux tiers qui devaient être publiées dans la Feuille d'avis officielle et étaient susceptibles d'un recours dans les trente jours.

L'ordre donné se fondait sur des indices récoltés dans une phase préliminaire, dans le cadre du droit d'être entendu. Les renseignements fournis indiquaient avec une vraisemblance prépondérante que les conditions d'un assujettissement étaient réunies, mais il n'avait pas été statué de manière définitive sur l'assujettissement des travaux à la LDTR. Un recours ultérieur contre la décision d'assujettissement des travaux existait.

Le préjudice que faisait valoir la SI n'était pas de nature juridique et pouvait être réparé par une décision finale favorable.

12) Le 16 août 2017, la SI a répliqué persistant dans les conclusions prises.

La décision se référait aux dispositions, notamment celles de la LDTR, concernant les travaux réalisés sans autorisation, contrairement à ce que prétendait maintenant le département qui laissait ouverte la possibilité que les travaux ne nécessitent pas d'autorisation.

Lorsque le département avait notifié la décision litigieuse, il avait déjà tranché la question de la nature des travaux.

13) Le 18 août 2017, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a LPA).

2) Est litigieux l'ordre donné par le département le 13 juillet 2016 à la recourante de déposer une requête en autorisation de construire relative aux travaux effectués dans l'appartement.

3) a. Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l'art. 3 al. 1 LDTR.

b. Sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir été autorisé, modifier même partiellement le volume, l'architecture, la couleur, l'implantation, la distribution ou la destination d'une construction ou d'une installation (art. 1
al. 1 let. b de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 - LCI - L 5 05).

4) La recourante conteste le caractère incident de la décision tel que retenu par le TAPI dans son jugement.