Décisions | Chambre de surveillance en matière de poursuite et faillites

A. a. A______ et B______ sont copropriétaires, à raison d'une moitié chacun, de l'immeuble immatriculé sous feuillet 1______ de la commune D______ (ci-après : l'Immeuble), représentant 57 millièmes de la copropriété par étages constituée sur la parcelle n° 2______ de la commune D______ (GE). Ce lot de copropriété par étages (n° 5.05) correspond à un droit exclusif d'usage sur un appartement de 150 m² avec balcon de 20 m² au troisième étage du bâtiment situé Chemin 4______ à D______. L'Immeuble bénéficie en outre d'une servitude réelle sur l'immeuble n° 3______ de la commune D______ représentant deux emplacements de parking (boxes) en sous-sol.

b. La faillite de A______, déclarée par jugement du 3 décembre 2015, est en cours de liquidation par l'Office cantonal des faillites.

c. Le 27 février 2019, la Banque C______ (ci-après : la C______) a engagé à l'encontre de B______ une poursuite en réalisation de gage immobilier portant sur l'Immeuble. Le 28 mai 2020, elle a requis la vente de l'Immeuble.

d. Sur demande de l'Office cantonal des poursuites (ci-après : l'Office), E______ (ci-après : le premier expert), architecte, a établi le 30 mars 2021 un rapport d'expertise immobilière en vue d'estimer la valeur de l'Immeuble.

Dans ledit rapport, l'expert a relevé que l'Immeuble jouissait, sous réserve du trafic aérien, d'un environnement calme et bien végétalisé, à proximité de nombreuses commodités et de la gare de D______ ainsi que de l'autoroute. Situé sous les combles, l'appartement, construit une vingtaine d'années plus tôt, comptait six pièces et un balcon et bénéficiait d'une vue directe sur le lac. Sous réserve de plus amples vérifications, son état était généralement bon.

Pour estimer la valeur de l'Immeuble, le premier expert s'est fondé d'une part sur des transactions ayant porté depuis 2017 sur des objets similaires sis au Chemin 4______ et d'autre part sur les données statistiques relatives au prix par m² observé pendant l'année 2019 dans la commune D______, publiées sur le site de l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT). Il a ainsi abouti à un prix de 9'500 fr. par m², qu'il a multiplié par le nombre de m² de l'appartement (150) auquel il a ajouté la moitié des m² du balcon (10), soit un total de 1'520'000 fr. (160 x 9'500 fr.). Après prise en compte des deux boxes, pour un prix estimé à 90'000 fr., la valeur vénale totale de l'Immeuble pouvait ainsi être évaluée à 1'610'000 fr. (1'520'000 fr. + 90'000 fr.).

e. Par courriers adressé le 21 avril 2021 à la poursuivante, à la débitrice, à l'Office des faillites et à A______, l'Office les a informés que, faisant sien l'avis de l'expert qu'il avait mandaté, il estimait à 1'610'000 fr. la valeur de l'Immeuble.

B. a. Par lettre adressée le 30 avril 2021 à la Chambre de surveillance, A______ a sollicité qu'il soit procédé à une nouvelle estimation de l'Immeuble en application de l'art. 9 al. 2 ORFI. Il s'est par ailleurs acquitté de l'avance de frais fixée, soit 2'000 fr., dans le délai – prolongé – qui lui avait été imparti à cet effet.

b. Par ordonnance du 4 mai 2021, la Chambre de surveillance a désigné F______, architecte, en qualité d'expert (ci-après : le second expert) et lui a confié la mission de procéder, après s'être entouré de tous les renseignements utiles, à une nouvelle estimation de l'Immeuble et à en dresser rapport.

c. Après de nombreux retards dus dans un premier temps à une absence à l'étranger du requérant puis à des infections au COVID-19 ayant frappé successivement ce dernier et plusieurs membres de sa famille, le second expert a finalement renoncé à visiter l'appartement – étant précisé qu'il dispose d'une connaissance personnelle de plusieurs objets comparables situés dans le même complexe d'habitation – et a rendu son rapport final le 18 janvier 2022.

Il s'y rallie en substance aux constatations objectives du premier expert, divers justificatifs de travaux complémentaires communiqués par le requérant le conduisant toutefois à retenir que l'appartement expertisé présentait "un confort et une qualité supérieurs aux logements usuels de l'ensemble". Il n'y avait pas de travaux à envisager dans l'immédiat, un taux de vétusté de 6,4% devant cependant être pris en considération.

Se fondant comme le premier expert sur des données statistiques tirées de transactions récentes, le second expert a estimé la valeur du m² - pondérée entre la part du terrain et celle du bâtiment – à 10'630 fr. (contre 9'500 fr. pour le premier expert). Tenant compte, à l''instar à nouveau du premier expert, d'une surface de 150 m² pour l'appartement et de 10 m² pour le balcon (20 m² x 50%), soit un total de 1'700'800 frs, le second expert a estimé à 80'000 frs la valeur des deux boxes rattachés à l'immeuble pour parvenir à une évaluation globale de 1'780'800 fr., arrondie à 1'780'000 fr.

d. Ni le requérant ni son épouse – débitrice poursuivie – ni la créancière gagiste ne se sont exprimés sur la seconde expertise dans le délai au 14 février 2022 qui leur avait été imparti pour ce faire.

Par lettre du 4 février 2022, l'Office a pour sa part renoncé à formuler des observations.

e. La cause a été gardée à juger le 3 mars 2022.

1. 1.1 Aux termes de l'art. 9 al. 2 ORFI, chaque intéressé a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance dans le délai de dix jours de l'art. 17 al. 2 LP et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts.

1.2 En l'espèce, la demande de nouvelle expertise a été formée en temps utile.

En sa qualité de tiers (co)propriétaire de l'objet du gage immobilier dont la réalisation est requise, le requérant dispose par ailleurs en principe de la qualité pour demander une nouvelle expertise (art. 9 al. 2 et 99 al. 2 ORFI). Le fait que, en raison de sa faillite, il ne puisse plus procéder à des actes de disposition (art. 204 al. 1 LP) sur sa part de copropriété de l'immeuble remis en gage n'a pas pour conséquence de le priver de cette qualité, dans la mesure où il conserve un intérêt légitime à un bon déroulement de la procédure de réalisation de son bien, et donc à ce que l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble soit la plus exacte possible.

Enfin, le requérant s'est acquitté en temps utile de l'avance de frais mise à sa charge.

La demande de nouvelle expertise est donc recevable.

2. 2.1.1 Dans la poursuite en réalisation de gage, après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur, l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser et il ordonne l'estimation de celui-ci (art. 99 al. 1 et 9 al. 1 ORFI). Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente (art. 20 ORFI), l'office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts (art. 99 al. 2 et 9 al. 2 ORFI).

2.1.2 Selon l'art. 9 al. 1 ORFI, l'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie.

A la forme :

Déclare recevable la demande de nouvelle expertise de l'immeuble immatriculé sous feuillet 1______ de la commune D______ formée le 30 avril 2021 par A______.

Au fond :

Arrête à 1'780'000 fr. la valeur d'estimation dudit immeuble.

Fixe à 1'992 fr. 45 les frais de la nouvelle expertise effectuée par F______ et invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui verser ce montant.

Met ces frais à la charge de A______, les compense à due concurrence avec l'avance versée par ce dernier, laquelle reste dans cette mesure acquise à l'Etat de Genève, et invite les Services financiers du Pouvoir judiciaire à lui restituer le solde de l'avance, soit 7 fr. 55.

Siégeant :

Madame Verena PEDRAZZINI RIZZI, présidente; Monsieur Patrick CHENAUX et Monsieur Jean REYMOND, juges; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière.

Voie de recours :

Le recours en matière civile au sens de l’art. 72 al. 2 let. a de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est ouvert contre les décisions prises par la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et des faillites, unique autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 126 LOJ). Il doit être déposé devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, dans les dix jours qui suivent la notification de l'expédition complète de la présente décision (art. 100 al. 1 et 2 let. a LTF) ou dans les cinq jours en matière de poursuite pour effets de change (art. 100 al. 3 let. a LTF). L’art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, en quoi l'acte attaqué viole le droit et les moyens de preuve, et être signé (art. 42 LTF).

Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.